12家銀行二胎利率、額度和貸款年限比較，5步驟申請二胎房屋增貸

銀行二胎好申請嗎？由於二順位貸款風險大，通常只有在房屋現值高、借款人信用和收入條件良好的情況下，才能順利透過二胎取得資金。以下為您介紹如何提高二胎過件率，並比較銀行和民間二胎的額度、利率和月付金，幫助你選擇適合的貸款方式！

如您有銀行二胎房貸或房屋增貸的相關問題，也歡迎加 LINE 諮詢，由專業代書和律師團隊為你服務，未過件絕不收費！

銀行可以二胎嗎？

當資金需求大，無法透過轉增貸或信貸取得所需資金時，可以透過二胎房貸，將名下資產活化變現。二胎貸款意思是「拿已經申請貸款的房子，向其他放款機構申請第二筆貸款」，因此又稱二順位房貸、次順位房貸。

由於二胎代表貸款機構為「第二順位抵押權人」，若未來借款人無法償還貸款，而房屋又貶值或下市，很有可能無法追回欠款。因此銀行在收到二胎申請後，會嚴格評估房屋現值、潛在增值空間、借款人信用條件和還款能力，以降低核貸風險。

對資金需求不大、有長期還款規劃，以降低整體二胎利息為目標的借款人來說，銀行二胎會是適合的貸款選擇；對資金需求大、以短期週轉為目標，且具備一定還款能力的貸款人來說，也可以申請撥款快速、額度高的民間二胎。

民間、銀行二胎額度比較

• 民間二胎額度＝房屋現值×貸款成數-貸款餘額
• 銀行二胎額度＝房屋現值×貸款成數-一胎設定金額

假設小王五年前借了一筆 500 萬元的房貸，設定金額為 600 萬元，如今房貸餘額剩 300 萬元，房屋鑑價結果為現值 2,000 萬元。以下是在不同貸款成數的條件下，分別可以從銀行或民間貸款機構取得的二胎額度，幫助你了解房子二胎可以貸多少：

貸款成數取決於房屋和借款人條件，銀行貸款通常只能貸三～六成，且有最高八成的限制，民間貸款則提供八成以上貸款。因此對資金需求大的借款人來說，民間貸款會是更適合的選擇，但相對的，利率也會比銀行高，以平衡貸款機構的核貸風險。

民間、銀行二胎利率比較

民間二胎不綁約，可以隨借隨還，因此通常以月計息，利率落在 0.8%～1.2% 之間。而銀行二胎通常以本息均攤法計息，年利率落在 3.2%～14% 之間。由於銀行利率比民間低，審核門檻也相對會比較高。

建議借款人在選擇房屋貸款管道時，可以先預估貸款金額、還款期間和利率，並估算月付金，以衡量自身還款能力。

為了幫助你了解利率對月付金的影響，假設房貸金額為 1,000 萬元，還款期間為 30 年，並以本息均攤法計算每月應繳金額，以下是當貸款利率為 3%～14% 時，分別應繳的月付金，：

銀行二胎申請條件

由於二順位房貸風險高，使得銀行在審核貸款時，會特別謹慎以確保貸款的安全性。除了評估借款人的信用和收入條件，也會關注擔保品現值、市場和整體經濟狀況。以下為五個申請銀行二胎的必備條件：

• 房屋有殘值

房屋有殘值，代表擔保品還有一定金額的增貸空間。也就是說，將房屋現值乘以貸款成數，並扣除一胎設定金額後，必須在銀行公佈的二胎額度範圍內。即使未來借款人無力償還貸款，身為第二順位抵押權人的貸款機構，也有機會收回欠款。

• 過去一年貸款繳款紀錄正常

申貸人過去一年的貸款繳款紀錄代表其「還款能力與習慣」，而銀行偏好會按時還款的借款人，因此不遲繳、欠繳或被催收貸款，是申請二胎的必要條件。

• 過去一年無房屋私設紀錄

私設指房屋有設定私人抵押權，這包含民間貸款、和親朋好友借錢，或本身有做生意，暫時將名下資產抵押給合作廠商，爭取延長付款時間。

銀行通常不承作有私設的房屋，也不會協助代償民間債務。因此只要擔保品過去一年有私設紀錄，就會被視為地雷型房屋，進而婉拒貸款。

• 信用條件良好

信用條件良好代表從宏觀來看，申貸人的還款紀錄、財務狀況和負債比等，都符合銀行理想的合作人選。通常信用分數介於 550～700 分之間，屬於及格，過件率高但條件不一定好；信用分數 700 分以上，才能取得較好的二胎貸款條件。

建議借款人可以在申請貸款前半年到一年之間，到聯徵中心或線上查詢自己的信用報告，針對信用缺口改善，以提升未來貸款過件率。

• 常態性收入穩定

由於二胎利率通常比一胎高，對放款機構來說，會特別注重借款人常態性收入是否穩定，並且可負擔每月第二筆貸款費用，降低呆帳風險。

銀行二胎申請流程

申請銀行二胎主要可分成五步驟，依序為申請、審核、簽約對保、抵押權設定和撥款。由於二胎審核時間比較久，約需 1～2 週時間，完整申請流程約 3～4 週。

若資金需求緊急，可以向民間貸款申請，審核、撥款速度都比較快一些，也可以視借款人需求加快流程，最快 1～5 個工作天就能完成撥款。

• 提出申請

首先，口頭諮詢各家銀行二胎方案，依貸款額度、利率、還款時間和綁約期等條件綜合評估，選擇符合自身資金需求的方案。

接著準備雙證件、收入證明、財力證明、權狀影本和一胎房貸近一年繳款紀錄，向銀行提出書面申請。

• 貸款審核

銀行在收到貸款申請後，會先調閱借款人的聯徵紀錄、照會確認在職狀況，並為房屋進行鑑價。接著依擔保品和借款人條件評估是否核貸，以及適合的貸款方案，審核時間約 1～2 週。

• 簽約對保

確認貸款條件後，會由專員電話照會借款人，約時間到分行對保和簽約。對保過程中，會逐項說明合約內容，確保借貸雙方有一定共識後，才會進行簽約。

如果對合約有任何疑問，都可以於簽約前提出，不需支付任何違約金。

• 抵押權設定

完成簽約後，由借貸雙方持貸款合約、身分證明文件和權狀等文件，到地政事務所設定抵押權。若借款人無法按時還款，銀行有權申請支付命令，並以此為執行憑證，申請將擔保品法拍，以回收欠款。

• 撥款

完成抵押權設定後，約 1～3 個工作天內，銀行會將款項撥入貸款專戶，正式完成二胎申請流程，借款人只需按時將月付金轉入帳戶即可。

12家銀行二胎房貸商品比較

以下整理 12 家銀行二順位房貸方案：

為什麼銀行二胎辦不過？

從銀行的角度出發，二胎風險非常高，因此會以更嚴格的標準審核貸款申請。總結十多年經驗，整理以下六種「銀行通常不承作的貸款類型」：

如果你符合這些條件，建議在申請二胎時，提供更充足的財力證明，或是要有心理準備，可能必須犧牲貸款成數，以提高過件機率。

• 房屋沒有增貸空間

銀行在收到二胎申請後，會先對房屋進行鑑價，並評估適合的貸款成數。若房屋一胎設定金額過高，且房屋現值沒有顯著提升，就會導致沒有額外增貸空間，無法申請二胎。

如上方文章內容所述，民間貸款是以二胎貸款金額扣除「一胎貸款餘額」，而非扣除「一胎設定金額」。因此你每期繳的貸款費用，都會變成未來的增貸空間，這也是民間二胎額度會比銀行高的原因。

• 房屋坪數 15 坪以下

對銀行來說，15 坪以下的房屋屬於小套房，通常市場流通性低。若借款人無法還款，很難透過拍賣房產回收欠款。因此，銀行通常會設定坪數下限，低於該標準就不予核貸。

• 房屋屋齡 30 年以上

屋齡較大的房子，由於結構老舊、維護成本高，市場價值通常比較低，增貸空間也有限。因此對屋齡超過一定年限的房產，銀行可能會降低貸款成數，甚至婉拒申請。

• 聯徵多查

若在三個月內，申請超過三次貸款，就會被視為聯徵多查。銀行會認為該借款人存在資金短缺問題，或擔心他被拒絕是不是另有隱憂，這通常被視為財務狀況不佳的信號。為保護自身資金安全，銀行通常會婉拒這類型的貸款申請。

• 負債比高

送出貸款申請後，銀行會調閱借款人的聯徵報吿（又稱拉聯徵），以了解其財務狀況、還款紀錄和負債比等資訊。負債比越低，代表其資金流相對穩定，可支配收入充足。對放款機構來說，核貸風險也會比較低，進而願意提供優惠的貸款條件。

負債比應小於 22 倍、月負債比應小於 70%、總資產負債比應小於 60%，超過以上數字都算高。

• 信用不良

信用不良紀錄會視其嚴重性，有不同的揭露期限。若有多次逾期、催收或呆帳紀錄，銀行會認為其還款能力低，或是沒有良好的還款習慣，進而婉拒貸款申請。

建議在申請貸款前半年～一年間，可以先查詢自身信用報告，確認信用評分良好且沒有不良紀錄，以提高二胎申請的成功率。

申請銀行二胎被拒絕怎麼辦？

銀行二胎過件門檻高，房屋、借款人條件和市場環境等都會影響審核結果，因此被婉拒申請也是正常的。若無法申請銀行二胎，可透過以下四種方式，取得所需資金：

• 申請民間二胎

和銀行相比，民間二胎審核寬鬆許多，對借款人的信用和收入條件要求也比較低。銀行不願承作的貸款類型，例如小坪數房貸、老屋貸款或持分房屋貸款，轉向民間機構申貸，也有可能順利過件。

• 申請房屋轉增貸

若資金需求不大，或是以長期利息費用為主要考量，認為民間貸款風險比較高，也可以改申請房屋轉增貸。雖然額度低、過件難度高，但有機會透過房屋鑑價，重新評估增貸空間，並且因此取得更好的貸款條件，例如降低利率、延長還款期限。

一般人通常是先申請房屋轉增貸，發現額度太低，才申請二胎貸款。兩者沒有一定優劣，建議借款人依自身資金需求評估，排序成數和利率的重要性，並選擇適合的貸款方式。

• 申請信貸

若無法申請轉增貸或二胎，或是貸款額度不夠，也可以申請信貸補足資金缺口。信貸利率通常比擔保品貸款（房屋或土地貸款）高一些，落在 2%～16% 之間。信用、收入條件良好，或是和銀行有長期往來關係，有機會談到優惠利率。

• 考慮出售房屋

若申請二胎、轉增貸和信貸都被退件，但目前仍有財務壓力在身，只能向親友借錢、申請債務整合或考慮出售房屋。建議在面對債務時，應主動、積極處理，切勿抱持僥倖心態，避免房屋被強制執行，被迫降價拍賣。

二胎常見問題

針對銀行二胎，為您整理三大常見問題：

• Q1：哪些銀行有承作二胎房屋貸款？

目前有承作二胎貸款的銀行包含台新銀行、凱基銀行、玉山銀行、新光銀行、陽信銀行、國泰世華銀行、遠東國際商業銀行、永豐銀行和王道銀行，利率落在 3.2%～10.5% 之間，其他如中國信託、土地銀行和第一銀行則尚未開放申請房屋二胎。

• Q2：沒有收入證明可以申請銀行二胎貸款嗎？

收入證明是銀行評估申貸人還款能力的重要文件，尤其二胎風險又比一般房屋貸款高，基本上沒有收入證明，是無法申請銀行二胎的。如果你是自由工作者、攤販或計程車司機等職業，無法出示有利的收入證明，可以以勞保證明、扣繳憑單或經常往來帳戶的存摺明細替代。

如果以上文件都沒有，處於暫時失業、裸辭或調整職涯方向的狀況，可以在評估自身資金需求和還款能力後，申請審核較寬鬆的民間二胎。只要房屋還有殘值，就有順利取得資金的機會。

• Q3：銀行、民間二胎哪個好？

銀行和民間貸款沒有一定優劣，主要看借款人的資金需求、還款能力和財務規劃。

如果信用條件良好、收入穩定、擔保品價值高且和銀行有長期往來紀錄，申請銀行二胎可以減輕整體利息費用，缺點是額度較低；如果信用一般、沒有收入證明或一胎增貸空間少，申請民間二胎的過件率比較高，可以幫助你快速週轉，缺點是利率較高。

銀行二胎總結

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