房屋二胎、轉貸哪個好？二胎也能轉貸嗎？二胎、轉增貸都是活化不動產價值的融資策略，但實際操作上有很大的差異，不僅適合的族群不同，貸款條件、核貸速度和月付金負擔也各不相同。以下將依序針對「考慮要辦二胎或轉增貸」和「已經辦二胎，想申請轉增貸改善貸款條件」兩種需求，帶你了解房屋二胎轉貸差別，幫助你善用手上房產，做彈性資金安排！
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房屋二胎、轉貸哪個好？
在名下房屋已經有貸款的情況下，臨時有資金需求，可以考慮申請「房屋二胎」或「房屋轉增貸」，釋出房屋的剩餘價值。這兩者各有優缺點，建議依據資金急迫性、信用狀況和房屋剩餘擔保價值來決定。
房屋二胎貸款是指在房貸還沒清償的情況下，以同一房屋再次向其他銀行或民間機構申請「第二順位抵押貸款」﹔房屋轉增貸則是將原有房貸「搬到另一家條件更好的貸款機構」，有機會透過重新鑑價，申請增貸一筆資金。
總結來說，如果你信用良好、還款紀錄正常，而且已經還了一定金額的房貸本金，建議優先考慮向原行申請增貸，或向他行申請轉增貸﹔但若你才剛辦完房貸，無法申請轉增貸，在能同時負擔兩筆貸款的條件下，可以考慮申請房屋二胎，雖然利率高，但核貸速度快，過件機率也較高。
房屋二胎、轉貸比較
根據過往承辦二胎房貸經驗，選擇申請房屋二胎的人，通常是出於急迫的資金需求，例如突發醫療事故、自營商週轉金不夠，或信用卡債壓力大，想儘快整合負債，以減輕利息壓力。
如果不能及時處理，這些債務可能會以息滾息、持續惡化。一旦進入債務協商、更生或清算程序，不僅會影響信用紀錄，即使債務清償完畢，也要等 1 年才能恢復信用，重新和銀行申請授信。
因此，雖然房屋二胎利率和費用相對較高，但對於有房產可運用、短期急需資金又暫時無法向銀行申請增貸的人來說，它可以是「避免進一步信用破產的過渡方案」。以下比較房屋二胎和轉增貸的貸款條件，協助你審慎評估自己適合哪一種：
| 貸款條件比較 |
房屋二胎貸款 |
房屋轉增貸 |
| 貸款管道 | 融資公司、民間貸款機構為主，較少銀行承辦房屋二胎 | 原銀行（增貸）或其他銀行（轉增貸） |
| 貸款利率 |
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2.5%～4%（通常與原貸款條件相同） |
| 貸款成數 |
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房屋現值的60%～80%，扣除一胎餘額（如果房屋現值沒有明顯成長，會導致轉增貸額度有限） |
| 申請條件 |
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寬限期過後，已穩定繳款1～2年以上，且信用良好、收入穩定的借款人 |
| 手續費與相關費用 |
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房屋二胎銀行推薦
以下根據最新資料，整理 9 家銀行二胎方案（包含：貸款利率、額度和總費用年百分率等條件），並與民間二胎比較：
| 貸款機構 | 申請資格 | 二胎額度 | 二胎利率 | 總費用年百分率 | 貸款年限 | 其他相關費用 |
| 民間二胎 | 18歲以上，名下房屋有殘值者 | 可貸房屋殘值八成以上，通常不限金額 | 月利率0.8%～1% | – | 隨借隨還，不綁約 | 無 |
玉山銀行
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20～65歲國民 | 50萬元起 |
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3.48%～9.11% 起 | 最長可還15年 | 貸款金額的1% |
國泰世華銀行
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20～64歲，銀行信用正常 | 20～150萬元 | 3.45%起 | 3.75%～15.35% | 最長可還10年 | 貸款金額的1% |
台新銀行
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25～60歲國民 | 50～300萬元 | 3.43%～14% | 4.15%～15.04% | 最長可還7年 | 每筆 12,000～15,000元 |
新光銀行
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已有他行房貸，辦理二次貸款者 | 最高600萬元 | 4.13%起 | 4.67%起 | 最長可還15年 | 貸款金額的1%（最低9,000元起） |
凱基銀行
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20～60歲國民 | 最高300萬元 | 3.87%～5.87% | 4.47%～6.49% | 最長可還10年 | 最高10,000元 |
陽信銀行
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20～70歲國民，具完全行為能力且信用正常，有正當職業、收入穩定者 | 最高可達擔保品價值的95% |
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4.08%～5.70% | 3～20年 | 貸款金額的1%（最低6,000元起） |
遠東國際商業銀行
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18～65歲國民，房屋持有一年以上，且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款的自住型客戶 | 25萬元起 | 3.2%～10.5% | 3.5%～10.9% | 最長可還7年 | 每筆5,000元 |
永豐銀行
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20～65歲，信用正常 | 50萬元起 | 5.66%起 | 5.97%～6.4% | 最長可還7年 | 每筆5,000～12,000元 |
王道銀行
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18～65歲，他行房貸繳息滿1年以上，且繳款紀錄正常者 | 最高500萬元 | 5.31%起 | 6.58%～18.37% | 最長可還15年 | 每筆9,000～15,000元 |
房屋二胎可以轉貸嗎？
以上內容主要是針對有房屋貸款，正在考慮「要辦二胎或轉增貸」的人，所提供的說明與建議﹔如果你已經辦了房屋二胎，但因利率高、同時要付兩筆貸款，導致每月負擔吃緊，同樣可以考慮透過轉貸「減輕還款壓力」。
不過要注意的是，雖然房屋二胎轉貸是可行的，但也有一定的條件與限制。建議在申請前先做好試算與規劃，將違約金、開辦費等費用納入考量，並與預期減少的利息費用做比較，確保轉貸真的對你有利。
房屋二胎轉貸條件
- 房屋有貸款空間
- 原房貸、二胎貸款都是和銀行申請
- 原房貸、二胎貸款的繳款紀錄正常
- 收入穩定，現職工作任職半年以上
- 信用良好，無催繳或逾期等不良紀錄
- 房貸收支比50%～70%以下（以各行規定為準）
如何申請代償二胎轉銀行？
二胎承辦銀行無法回收債權的風險高，因為若借款人違約，擔保品被抵押、法拍後，拍賣所得會先用於支付執行費用和稅費，才會依抵押權順序清償債權。因此，很少銀行願意承辦二胎貸款，或對申請條件有較高的要求。
對剛辦房貸、信用或收入條件不符銀行要求的借款人來說，民間二胎是相對可行、彈性的選擇。
然而，由於銀行通常不承辦有設定私人抵押權（簡稱私設）的房屋，如果目前有把房屋抵押給親友借款，或不慎借到高利貸，可以考慮先申請二胎代償，儘快優化貸款條件，待信用恢復後，再把二胎轉銀行。
二胎代償指「找第三家貸款機構幫你還二胎貸款」，還清後，等於把二胎轉到第三家貸款機構底下。
二胎轉貸銀行步驟
- 比較代償方案，正式提出申請
- 等待房屋鑑價和條件審核結果
- 對保確認代償條件，正式簽約
- 代償機構撥款，清償原二胎貸款
- 塗銷原本的第二順位抵押權
- 設定新的抵押權給代償機構
- 清償債務，等待信用恢復（一年）
- 向銀行申請二胎貸款
房屋貸款常見問題
針對房屋貸款，王代書整理四大常見問題：
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Q：房貸多久可以辦二胎？
辦房貸後，要過多久才能再申請二胎貸款，取決於房屋現值、貸款金額和貸款機構規定。實務上，通常會建議至少要等寬限期結束後，穩定還款 1～2 年以上，再申請房屋二胎，通過機率會比較高。
這是因為銀行在審核二胎申請時，特別重視借款人的還款紀錄、房屋是否還有貸款空間。如果剛辦房貸就申請二胎貸款，且當初已貸到 7～8 成，在房屋現值沒有明顯成長的條件下，通常沒有二胎空間。
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Q：房子二胎可以貸多少？
房子二胎額度高低，取決於原貸款餘額、房屋鑑價結果和可貸成數。一般來說，和銀行申請二胎貸款，通常能貸到房屋殘值的 6～8 成﹔申請民間二胎，則有機會貸到 8 成以上。
除了成數差異外，銀行核貸通常也較為保守，民間貸款的鑑價結果會更貼近市價。以市價 1,000 萬元的房子為例，假設銀行鑑價 800 萬、貸款 7 成，而民間鑑價 900 萬元、貸款 9 成，兩者核貸金額差距就高達 250 萬元。
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Q：房貸可以三胎嗎？
可以，只要房屋還有殘值，就有機會申請二胎、三胎或甚至四胎以上貸款。
但需注意的是，銀行最多只會承作二胎貸款，且因核貸風險高，申請條件會相對嚴格，利率也偏高。如果有三胎或四胎以上不動產貸款需求，通常僅民間機構願意受理。
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Q：如何分辨房屋二胎詐騙？
由於房屋二胎的申請難度較高，許多人會轉向民間機構貸款。但正因為門檻低、審核快，讓不少詐騙分子有機可乘，在辦理前，一定要特別注意以下幾點：
常見房屋二胎詐騙手法
- 聲稱保證過件，不看信用、免保證人
民間貸款審核寬鬆，不代表不會看房屋殘值、借款人的收入和還款能力。在房屋或借款人條件不足以擔保的情況下，民間貸款也可能會要求提供保證人或其他擔保品。
如果對方條件寬鬆得異常，幾乎什麼都不問就說能借，很可能是高利貸或不動產詐騙陷阱。
- 巧立名目收費，要求先繳訂金、諮詢費
在正常的貸款流程中，通常會等正式簽約後，才會收取相關手續費。
如果剛提出申請，對方就以訂金、諮詢費等名義要求你付款，請立即停止往來並撥打 165 查證，切勿輕易撥款。
- 合約內容不清楚，不提供正本或給你時間考慮
在正式簽約前，對貸款條件有任何疑問，都可以向專員提出。不一定要對保當天馬上簽約，也能因條件與原本協議不同為由，決定不繼續貸款。
正式的貸款合約中，應清楚詳列借款金額、利率、期數、手續費和違約條件等內容。如果對方催你快點簽，或不願意提供正本、給你時間考慮，有可能合約暗藏不利條款，應提高警覺。
- 沒有實體店面、合法執照，在公共場合對保
合法登記的貸款機構，通常有實體店面、正式官網，且會在店面明顯可見處，擺放其營業執照。
如果對方不願意公開身分，且無論是諮詢、對保或簽約時，都只在咖啡廳、速食店等地點碰面，要小心對方可能不是合法經營的貸款機構。一旦發生糾紛，很可能找不到對方公司，無法追責或主張權宜，導致申訴無門、求償困難。
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