房屋借錢管道有哪些？20家銀行房貸方案比較，增貸、二胎完整解析

銀行是最多人熟悉的房屋借錢管道，但如果因房屋或個人條件不符合標準，無法順利貸款，可以考慮向融資公司或民間貸款申辦。不同房貸管道在利率、成數和條件要求上，都有各自的標準，例如被銀行視為高風險物件的鐵皮屋、老房子或小套房，可能透過融資公司或民間機構申貸，就有機會順利融資。以下介紹不同貸款管道的差異、有哪些因素會影響房屋可以貸多少，以及若有民間貸款需求，該如何挑選合法、正規經營的業者，幫助你安心申貸！

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房屋借錢管道有哪些？

房屋借錢管道有很多種，常見包含銀行、融資公司、民間貸款，也可以把房屋抵押給信任的親友借款（俗稱私設）。不同借款管道在審核門檻、利率條件上存在明顯差異，適用對象也不盡相同。

例如銀行貸款利率低，但因風控嚴謹、核貸保守，通常僅能貸房屋現值的 6～8 成，適合信用良好、收入穩定的借款人。相對而言，融資公司和民間貸款雖利率較高，但審核寬鬆、核貸結果接近市價，也承作銀行不願受理的老房子房貸、信用瑕疵客戶或第二、三胎貸款，適合資金需求大、以短期週轉為訴求的借款人。

實務操作上，應綜合考量自身條件、還款能力和風險承受度，選擇適合的房屋借錢管道。以下比較銀行、融資公司和民間房屋貸款的差異：

房屋借款可以借多少？

貸款機構收到房貸申請後，會先進行房屋和土地鑑價。這個「鑑價金額」通常不等於市價，而是依據屋齡、地段、屋況、區域成交行情和建物類型（透天、華廈、公寓等）等因素所估算出的內部評定價值。因此，即使是同一間房子，向不同貸款機構申貸，也會得出不同的鑑價結果。

舉例來說，如果你的房屋市價 1,000 萬元，由於銀行核貸較為保守，可能只鑑價 800 萬元﹔融資公司、民間貸款審核較為寬鬆，鑑價結果通常較接近市價，有機會鑑價 850～900 萬以上。在都貸款 8 成的條件下，最終可貸金額可能差距數十萬元以上。

以下介紹可能會影響房屋可貸金額的因素：

• 貸款管道

房屋可貸金額除了鑑價高低外，還與所選的貸款管道、貸款成數密切相關。銀行貸款成數以鑑價的 8 成為限，而和融資公司或民間貸款申貸，則有機會貸到 8 成以上。

需要特別提醒的是，有些人因信用不好、沒有穩定收入，會透過號稱「有和銀行合作、特別門路」的代辦公司申貸，但市面上混雜不少不肖業者，可能以貸款為名行騙，取得你的銀行帳號、諮詢費後就消失，務必提高警覺。此外，代辦通常會內扣「核貸金額的 10%～15%」作為手續費，這也會影響房屋借款最後能借多少。

• 屋齡

不論建材、是否連棟和保養頻率等因素，如果單論屋齡，可以將房屋區分為新屋、舊屋、中古屋和老屋四種類型。而屋齡越高，可貸金額、成數通常越低，因為老屋可能存在結構老化、管線老舊或結構受損等問題，房屋價值也會隨之下降。

因此，預售屋或屋齡 5 年以內的新屋，通常最有機會貸到 8 成﹔屋齡 11～29 年的中古屋，則視借款人與房屋條件而定，有機會貸 6～8 成﹔屋齡超過 30 年的老屋，通常貸款成數會落在 5～6 成，也有些銀行會直接不予承作。

• 坪數

房屋坪數越小，通常使用價值與流通性越低，會影響貸款機構的承作意願與成數。

• • 15 坪以下：銀行通常不承作，僅融資公司或民間貸款願意受理
  • 15～20坪：通常最高可貸 5～7 成
  • 20坪以上：有機會貸到 6～8 成

• 地段

地段反應房屋座落地區的經濟活力與生活機能，也會直接影響房屋鑑價結果與貸款成數。而評估一處地段好壞，通常會參考 5 個指標：交通、生活機能、當地工作機會、是否近學區或在重大建設範圍內。

地段越好，增值潛力越大、越有機會保持，貸款機構願意提供的成數也會越高。也就是說，六都房屋的貸款成數通常會比其他縣市高，而在同縣市內比較，蛋黃區、都市計畫區等區域，也通常能取得比其他區域更好的貸款條件。

• 建物類型

建物類型會影響貸款條件，例如透天厝、電梯大樓、公寓、華廈、套房，其流通性與使用價值皆不同。銀行通常偏好電梯大樓與屋況良好的透天，對小套房、沒有電梯的公寓、頂樓加蓋等物件，則評估較為保守。

• 借款人條件（收入、信用狀況等）

除了房屋本身條件會影響貸款結果外，借款人的收入、工作穩定性和負債比等條件，也會影響貸款機構的核貸意願。

舉例來說，銀行評估可貸金額時，會依借款人的收入和預期貸款條件（成數、還款年限等）計算房貸收支比。如果房貸收支比超過 40%～60%，代表房貸可能造成借款人過大的生活壓力，因此保險起見，銀行通常會調降成數，以確保月付金在借款人負擔範圍內。

面對收支比可能過高的狀況，另一種應對作法是延長還款年限，用較長的期數分攤貸款，以爭取較高的貸款成數和金額。但需注意的是，銀行通常對借款人年齡設有限制，借款人年齡和貸款年限總和不得大於 70～75（視各行規定而異）。也就是說，如果是在 45 歲申貸，貸款年限最多只能申請 25～30 年，超過可能房貸辦不過。

房屋抵押貸款利率比較

以上主要是從「可貸金額」角度，分析不同房屋借錢管道在審核、鑑價上，有哪些因素會影響核貸意願。但除了房貸可以貸多少外，建議民眾也要看個人資金需求和還款能力，選擇適合的貸款管道，避免造成長期財務負擔。

舉例來說，如果是和銀行貸款，貸款金額越高，越有機會和銀行談低利率，但對資金需求不大的借款人來說，這反而可能造成長期利息負擔。即使有能力提前清償，也要多付一筆違約金（提前償還本金的0.5%～2%）。

反之，如果資金需求較大，但礙於個人條件一般，或房屋有屋齡高、坪數小等問題，無法和銀行貸到預期金額，通常只有民間貸款願意彈性核貸、提供雙方都能接受的貸款方案。需特別注意的是，由於民間貸款多承作風險較高的案件，利率也會比銀行高，因此在正式簽約前，務必了解有無內扣手續費、不合理條款和實際利率高低，以免損害自身權益。

以下整理 20 家銀行房貸方案，並與民間貸款行情比較，幫助你選擇適合的房屋借錢管道：

房屋抵押貸款流程

正式提出房貸申請前，建議先向有意合作的銀行或貸款機構口頭諮詢。根據自身條件，初步評估可貸額度、利率和還款年限，可以避免因頻繁送件導致聯徵多查，影響信用評分，讓後續銀行對放款保持觀望態度。

送件後，銀行會先進行信用審查，並依據個人與房屋條件，核定貸款方案，安排對保和簽約。接著完成抵押權設定登記後，款項通常會在 1～3 個工作天內撥入指定帳戶。整體來說，如果資料備齊且流程順利，從申請到正式撥款，通常約需 3～4 週作業時間，建議借款人預留充足時間安排後續資金使用。

• 提出申請

根據初步口頭諮詢，了解大概可貸金額、利率範圍與還款年限，有助於篩選出適合的房屋借錢管道。

這個階段不需要急著送件，尤其建議不要在 3 個月內送件超過 3 次，避免聯徵查詢次數過多，影響信用評分與未來申貸給銀行的印象。實務上，建議只挑選 1～2 家條件符合需求、最有可能核貸的機構申請即可。

• 條件審核

銀行收到貸款申請後，會針對借款人進行條件審查，評估重點包含信用紀錄、工作穩定性、收入與負債比。同時進行房屋鑑價，由配合的鑑價公司派員實地勘查，並針對屋齡、屋況、地點、建物結構和當地交易行情等條件進行專業評估。

需要注意的是，如果房屋屋齡過高、位處偏鄉或實際屋況與權狀不符，都可能導致鑑價偏低，進而壓縮可貸金額。

• 簽約對保

 一旦條件審查通過，銀行會針對最終核准的貸款條件，安排對保與簽約。

這個階段，雙方會正式確認貸款金額、計息方式、還款期數、提前清償條件與違約罰則等細節。如果借款人對貸款流程或契約內容不熟悉，建議可以請信任的親友或專業代書陪同參與，確保所有條款清楚明白再簽字同意，避免日後產生爭議。

• 抵押權設定

簽約後，就會進入抵押權設定階段。

借款人需準備身分證明（身分證或戶口名簿）、土地登記申請書、抵押權設定契約書和權狀等文件，到地政事務所辦理設定登記。如果是向金融機構設定抵押權，通常可以在 1 天內完成﹔若牽涉到私人設定，則約需 1～3 個工作天處理。

• 撥款

最後，完成抵押權設定後，銀行會在 1～3 個工作天內，將核貸金額撥入借款人指定帳戶。

房屋貸款常見問題

針對房屋貸款，王代書整理六大常見問題：

• Q：房屋借錢方式有哪些？

房屋作為不動產，不僅有保值與增值潛力，更因為資產價值高，是許多民眾在面臨大額資金需求時，最實用且最主要的週轉工具之一。

在已繳清房貸的情況下，可以將房屋設定抵押，向銀行、融資公司或民間機構借款，這種方式稱為「一般抵押貸款」。即使還有房貸沒清償，也能向原銀行申請增貸，或向其他銀行申請轉增貸，利用房屋剩餘價值融資。

如果資金需求更大，也可以考慮辦理二胎或三胎房貸，靈活運用房屋殘值。但需注意的是，較少銀行承作二、三胎貸款，若不慎遇到非法放款或以貸款為名行騙的不肖業者，可能面臨高開辦費、高利率等風險。

• Q：房子不是自己的可以貸款嗎？

原則上，房屋貸款必須由房屋所有權人辦理。但在特殊情況下，還是會發生房屋所有權人與借款人不同的情況，例如父母幫未成年子女買房、子女因週轉需求，拿父母的房子貸款。

如果房屋抵押貸款非本人辦理，所有權人通常須擔任共同借款人或保證人，銀行才會受理。除此之外，即使不是拿自己的房子貸款，銀行仍會針對你的信用條件、收入和負債比進行審核，過件難度較高。

• Q：貸款中的房子可以再貸款嗎？

可以，在房屋有貸款的情況下，如果房屋還有殘值，可以辦理房屋增貸、轉增貸或二胎貸款。

增貸指利用房屋增值空間、過去已繳的貸款本金，向原貸款銀行申請提高貸款額度，通常流程較為簡便﹔轉貸指轉向他行辦理房貸，有機會透過重新鑑價，爭取更優惠的利率與成數﹔若無法動用原行額度，可以透過二胎房貸，以剩餘價值設定第二順位抵押權，向其他金融機構或民間單位借款。

這類操作需視房屋現值、原貸款餘額與借款人信用條件而定。需留意的是，二胎或三胎房貸的利率通常高於一般房貸，較適合短期資金週轉使用。

• Q：用房子貸款100萬元，每個月要繳多少？

房貸每月還款金額會因利率、計息方式和還款年限不同。

以和銀行貸款為例，假設你採用本息平均攤還法，貸款100萬、年利率2%、貸款期間20年，每月約需償還 5,000 元。若改成 10 年期，由於能分攤貸款的期數變少，月付金會上升至約 9,000 元；假設你採用本金平均攤還法，同樣是貸款100萬、年利率2%、貸款期間20年，前期還款壓力較大，每月約需償還 5,000～5,800 元，但後期會變得比較輕鬆，每月約需償還　4,200～5,000 元。

而若是申請民間貸款，利息通常會按月計算，也就是所謂的幾分利（例如一分利指月利率1％）。以貸款 100 萬元、一分利為例，每月需繳 10,000 元利息與約定本金。

總結來說，評估貸款方案適不適合自己時，應綜合考量以下條件：

• 利率：越低越好，直接影響每月還款金額，但通常要提高貸款金額，才能和銀行協商調降利率，總利息費用不一定比較划算。
• 計息方式：本息均攤法和本金均攤法各有優缺，若評估未來資金需求可能變大，例如子女教育費、醫療費等，用本金均攤法計息能減輕貸款後期的還款壓力。
• 還款年限：貸款年限越長，每月還款壓力越小，但也代表需承擔房貸壓力的時間會變久，總利息費用也會比短年期的房貸高。

• Q：房屋貸款成數不夠怎麼辦？

房屋貸款成數不夠，通常和以下原因有關：房屋條件不佳（屋齡高、坪數小或地段偏遠）、借款人信用不良或沒有穩定收入，會直接影響最終可貸金額。

如有上述狀況，可以嘗試向其他銀行或民間貸款送件，各機構的鑑價標準不同，有機會提高成數。以套房貸款、老房子貸款為例，銀行通常不承作這類物件，或會以明顯偏低的鑑價結果或成數，婉拒客戶申請，這時就僅有民間貸款能幫忙週轉。

• Q：房貸代辦安全嗎？

市面上有許多名字與銀行相似的房貸代辦業者，強調熟悉不同貸款機構的審核標準、能幫忙改善信用評分或強化收入條件，以媒合適合的房屋借錢管道。

但需注意的是，其中夾雜不少詐騙或高利代辦，與這類業者合作有很大的風險，例如被收取高額手續費、貸款不成反被騙銀行帳號，導致官司纏身、帳號變警示戶，務必提高警覺。

因此，如果有民間貸款需求，務必找有合法登記、正規經營的貸款業者（直接金主更好，可以節省代辦費），可以透過「商工登記公示資料查詢服務」查詢，或確認店面是否有在明顯處擺放營業執照。遇到缺乏金融知識、撥款前預收諮詢費或要求壓證件的業者，也請立即停止聯繫，避免涉及詐騙或不當行為。

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