房貸遲繳會怎樣？滯納金、信用瑕疵等風險要小心，3補救方法分享

房貸遲繳多久上聯徵？繳不出來只能賣房嗎？繳款日後一個禮拜內補繳，通常不會有太大的影響。但若遲繳超過一個月，遲繳紀錄會被註記在信用報告上，進而影響未來和銀行之間的往來。以下介紹房貸遲繳會有哪些影響，以及在變賣房屋前，還有哪些方案可以選擇，協助你爭取時間和還款彈性！

若有不動產借款需求，歡迎加 LINE 免費諮詢。

房貸遲繳多久上聯徵？

對多數家庭來說，每個月繳房貸的壓力本來就不小，若又遇上突發支出，例如醫藥費、子女學費等，難免會有一時房貸繳不出來的情況。

因此在一般情況下，銀行不會因為貸款遲繳一、兩天就通報聯徵，但若遲繳超過一週，銀行就會開始計算滯納金，並進入催收程序。經催收而未改善者，不僅聯徵報告上會有逾期、催收和呆帳紀錄，還可能因此面臨強制扣薪、房子被扣押等風險，切勿輕忽問題的嚴重性。

每間銀行的規定略有不同，但通常會提供「一週」緩衝期，讓客戶有機會補繳。若在緩衝期內補繳，不會收取滯納金或違約金，也不會影響信用﹔若無法在緩衝期內補繳，應立即聯繫貸款銀行，說明情況並尋求協助，避免產生利息加重財務負擔。

房貸遲繳影響

當你無法按時繳房貸時，不是只有罰點錢、多繳點利息而已，還可能牽連到個人信用、心理壓力，甚至房子能不能保住的問題。遲繳貸款就像骨牌一樣，若沒有積極處理，放任情況惡化，就會一步步推動失控的局面，甚至可能因房貸繳不出來信用破產，影響未來申請貸款、辦信用卡等與銀行的往來。

• 產生滯納金

一旦發現房貸遲繳，應立即聯繫原貸銀行，確認欠繳金額、有沒有緩衝期（通常最長一個禮拜），並說明遲繳原因。在緩衝期內儘速還款，銀行通常不會收取滯納金。

但若遲繳超過一個禮拜，且沒有主動通知銀行，會自「應繳息日」起，按期計收滯納金：

• • 遲繳未滿 6 個月：按原利率的 10% 計算
  • 遲繳超過 6 個月：按原利率的 20% 計算（最多只能收 9 期）

• 信用受損

通常房貸遲繳超過一個月後，銀行就會將紀錄上傳至聯徵中心。即使後續補繳，註記也不會消除，因為「貸款逾期、未繳和呆帳紀錄」的揭露期限為 3~5 年。

這代表在未來 3~5 年，和銀行辦信用卡、信貸或房屋轉增貸時，只要對方查閱聯徵資料，就會看到這筆紀錄，可能因此被認定還款習慣不佳，進而影響核貸利率、額度等條件。

若預估短期內房貸繳不出來，可以考慮和銀行申請展延，避免信用受損。否則未來又有資金需求時，可能因信用不良、身上有房貸，而沒辦法順利貸款，錯失週轉機會。

• 存款、薪資被法拍

房貸遲繳超過一個禮拜後，銀行會先用簡訊、電話等方式，柔性提醒借款人還款。若多次催繳無效，銀行會寄發存證信函，並以此為據向法院聲請支付命令，要求借款人在限期內還款。

一旦收到支付命令，若沒有在 20 天內向法院提出異議，支付命令就會生效。銀行即可依此向法院聲請強制執行，並由法院依案件狀況，判決適合的強制執行方式，其中最常見的就是扣押存款與薪資（範圍包含本薪、獎金、津貼和補貼費等）。

薪資被法扣後，每月會由公司直接將部分薪資給銀行，並持續扣押到債權清償為止。即使換工作，銀行也能再次聲請扣薪命令。在這段期間內，債務人每月僅能保留最低生活費的 1.2 倍金額。若薪資調整、扶養人數增加，不堪負荷扣薪，可以透過債務協商、更生或清算程序，和銀行達成協議並停止扣薪執行。

若收到支付命令，即使是假的或無法確認真假，也應向法院提起異議，避免假債權生效，給詐騙集團向法院合法聲請強制執行的機會。

• 房子被查封、拍賣

當房貸遲繳三個月時，銀行會向法院聲請抵押物裁定，為未來拍賣房屋做準備。若法院審查通過，且債務人和相關當事人都對裁定結果沒有異議，銀行就能進一步聲請強制執行，由法院對房屋進行查封，並委託相關單位進行鑑價和公告拍賣。

第一拍時，法拍屋通常會以市價的 8~9 折作為底價。若流標，進到第二拍、第三拍或第四拍時，底價會每次再打 8 折。也就是說，若物件行情不好，一間原本可賣 1,000 萬元的房屋，最後可能只剩下 500 萬元或甚至以更低的價錢賣出。

更重要的是，拍賣所得不會直接給債務人處理，而是由法院統一分配，先扣除執行費用（查封費、測量費和鑑價費等）和優先稅捐（土地增值稅、房屋稅等）後，再依抵押權順序償還各債權人。對屋主來說，若房屋被低價賣出，有可能無法完全清償債務，最終失去房子、背負餘債，是最不划算的結局。

• 催收心理壓力

除了面對滯納金、房子可能被法拍等壓力外，每天睜開眼就要盤算該怎麼還錢，這種持續性的壓力，很容易讓人陷入無助、自責的情緒，甚至影響家庭、工作與人際關係。

這些壓力是正常的，有些人選擇「先不想」，但在焦慮感滲透生活時，很容易輕信欠銀行錢15年不用還的謠言，或心急找非法借款管道，導致債務像雪球越滾越大。與其逃避，不如正視問題，因為面對債務困境不是失敗，而是人生中的一段難關。只要有心想解決，都有機會透過合法借款管道融資，減少心理負擔，並找回喘息空間。

房貸遲繳怎麼辦？

若只是短期週轉困難，建議立即主動聯絡銀行，說明遲繳原因並承諾會補繳。只要態度積極、儘快補救，多數銀行對第一次遲繳貸款的客戶都保有彈性。

不過，由於遲繳紀錄仍會登記在銀行的內部資料庫裡，建議不要頻繁遲繳。若因為換工作，發薪日和扣款日對不上，也可以向銀行申請調整繳款日期，避免遲繳情況再次發生。

若已遲繳 1~2 期以上，銀行可能已經啟動催收程序，準備聲請支付命令，用來扣押薪資、存款或查封房產。此時建議先盤點自身債務，包含欠款金額、利率和到期日等資訊，再依財務規劃、理債顧問建議，考慮以下幾種還款策略：

• 向銀行申請「房貸展延」或「設定寬限期」

這方法能減輕短期還款壓力，適合未來 1~2 年資金吃緊，無法同時負擔房貸和其他必要支出（如醫藥費、子女學雜費或高利率卡債），但撐過這段時間後，有能力負擔高月付金的借款人。

• 申請「房屋轉增貸」或「二胎房貸」

透過將房屋殘值變現，不只能償還房貸欠款，還有機會取得額外資金，用於生活必要支出，或預先準備下期還房貸的錢。

不過，由於轉增貸和二胎房貸申請流程繁瑣，通常需花費 2~4 週，較適合房貸已經繳一段時間，且有事先規劃時程並預想其他備案的借款人，避免等待期間資金斷鏈。

• 尋求合法民間「債務整合」服務

若因為名下有多筆債務，例如信貸、車貸或卡債等，導致房貸繳不出來，可以考慮向合法民間借款機構申請債務整合，將多筆債務整合成一筆。如此一來，不只能透過協商調降利率、延長還款時間，以減輕每月還款壓力，也能更好管理債務，避免忘記繳款日。

如何申請房貸展延？

房貸展延方式有兩種：延長還款期限和設定寬限期。只要有具體且合理的遲繳原因，例如失業、家人生病等，並表達誠意與還款意願，多數銀行都願意協助。不過，最後是否同意展延，仍需由銀行依原本的貸款條件、借款人的財務狀況等進行綜合評估。

由於銀行已經有你的資料了，如欲申請房貸展延，只要先打電話通知，並準備雙證件、財力證明和其他應備文件，到分行現場填寫申請書即可。

• 延長還款期限

指將貸款年限拉長，例如將 20 年房貸延長到 30~40 年，讓本金被分攤到較多期數，進而降低月付金。實際可拉長的年限，會依屋齡、借款人年齡和過去繳款紀錄決定。

銀行通常規定「屋齡或借款人年齡」與「貸款年限」相加不能超過 60~70 歲，因此若借款人 40 歲，通常最高只能貸款 30 年。

• 設定寬限期

部分借款人有「寬限期只能在貸款初期使用」的迷思，但其實只要總寬限期不超過 5 年、還款紀錄良好，即使在貸款期間申請，還是有機會申請到 1~2 年寬限期。在寬限期內，只要繳利息，不用還本金，能幫助你度過短期還款壓力。

不建議一開始就用滿寬限期，應視未來資金需求靈活規劃。

房貸遲繳利息試算

房貸逾期未滿 6 個月者，銀行會針對當期應攤還本金（小本金），從「應繳日」起計算遲延利息，並加收滯納金（費用約為利息的 10%，實際依合約內容而定）。

但若房貸逾期超過 6 個月未繳，銀行能行使加速條款，將本金視為完全到期，用未償還本金餘額（大本金）計算滯納金，與正常戶的遲延利息費用相差可達百倍以上。

以下以 1,000 萬元的貸款為例，假設利率 2%、貸款 40 年、每月應繳 30,283 元，目前已繳 500 萬元，遲繳房貸應付費用為：

每間銀行的規定不同，因此在辦房貸前，務必先確認違約利息計算方式。用「高於原貸款利率的利率」計算遲延利息又加收滯納金、用「未償還本金餘額」計收一般戶的滯納金，這類情形已被金管會認定為「不利於民」。若認為利息計算方式不公、與合約相左，可以向直轄市或縣市政府的消保官申訴。

房屋貸款常見問題

針對房屋貸款，台灣代書整理三大常見問題：

• Q：如何避免房貸遲繳？

想避免遲繳房貸，關鍵在於提早準備，並養成定期檢視財務的習慣，以下是 5 個實用作法：

• • 設定自動扣款，搭配鬧鐘、日曆提醒
  • 提前存入足額款項
  • 選擇適合的還款日
  • 準備 3~6 個月的緊急預備金
  • 定期檢視收支狀況，保留還款彈性

• Q：房貸扣款遇假日還會扣款嗎？

若扣款日遇假日，通常會順延到下一個營業日扣款。

• Q：房貸自動扣款餘額不足算遲繳嗎？

是，請儘快將應繳金額存入帳戶中，銀行會在下一個營業日凌晨重新嘗試扣款，並持續每天扣款，直到扣足額為止。

如果有房屋借款需求，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

• 1. 線上免費諮詢：點我加LINE，聯絡台灣代書
• 2. 諮詢專線：0976-161-313

房屋貸款相關文章

• 房屋抵押貸款成數多少？4種房貸方案介紹，月薪族必知還房貸技巧
• 房屋借款方式有哪些？20家房貸利息整理，6步驟將房屋抵押借款
• 房子二胎可以貸多少？銀行、民間房屋二胎比較，6招提高二胎額度