【房屋二胎懶人包】二胎和增貸哪個好？二胎利率、條件和風險分析

房屋二胎可以貸多少？二胎貸款和增貸差在哪？二胎是將已經有貸款的房子作為擔保，向其他金融機構申請貸款。由於風險高，很少銀行會願意承作，通常會向融資公司或民間借款機構申請。以下介紹房屋二胎優缺點、申請步驟、不同管道的利率和額度差異，以及如何提高二胎過件率，幫助你順利週轉、取得資金！

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房屋二胎是什麼？

「房屋二胎」指在已經有房貸的條件下，再次以該房屋作為擔保品，向其他銀行、融資公司或民間機構申請貸款。透過抵押權設定，讓貸款機構成為第二順序抵押權人。

另外一種情況是將房子抵押給親友，實際上不存在貸款關係，這就不算正式的二順位貸款。但銀行在評估貸款時，依然會考慮現有的抵押情況（私設），可能因此影響貸款申請。

房屋二胎和房屋增貸差在哪？

「二胎貸款」是在原本的房貸以外，透過重新鑑價，用「房屋殘值」新申請一筆貸款，而「房屋增貸」是指和原貸款銀行申請增加額度，把「過去償還的本金」再貸出來。

因此，如果房貸剛過寬限期、本金繳得不多，增貸額度通常有限，適合資金需求不大、信用良好的借款人；但若需要大額資金、銀行增貸額度不夠，只要能承擔較高利率帶來的還款壓力，二胎貸款可能更為適合。

房屋二胎貸款管道

由於二胎貸款的呆帳風險高，銀行多半不願意承作；即使順利申請，利率也會明顯比原本高，或因貸款成數有限，額度不足以解決資金需求。因此，當資金缺口大、週轉急迫時，許多人會轉向融資公司或民間機構申貸。

以下比較三大主要二胎貸款管道，在利率、還款年限和貸款成數等條件上的差異，並分析各自適合的申請族群，協助你挑選最符合需求的方案：

房屋二胎條件

對貸款機構來說，由於抵押權順位排在原本的一胎之後，如果真的發生借款人還不出錢、需要靠拍賣房屋償還的情況，完整收回借款的難度較高。

因此，銀行核貸通常比較保守，除了會要求房屋需有增貸空間，借款人本身也要有良好的信用條件、還款紀錄，且有能力負擔新的房貸費用，才有機會順利核貸。

以下分享如何提高過件率：

• 房屋有殘值（增貸空間）

當「房屋抵押價值」高於「現有貸款餘額」時，即使借款人無法還款，銀行仍能透過法拍回收本金，減少呆帳損失。

也就是說，所有會影響房屋現值、貸款成數的條件，都會被列入核貸考量範圍。一般來說，銀行二胎成數約落在 5～7 成之間，而民間二胎成數通常可達 8 成以上。

如果房屋屋況、地段不佳，或原有貸款的餘額較高，銀行二胎額度通常有限，建議申請審核較為寬鬆的民間貸款。但需注意的是，為了平衡風險，民間貸款的利率通常高於銀行，申請前應先衡量個人還款能力，以免造成額外負擔。

• 信用條件良好

銀行審核二胎貸款申請時，通常會更嚴格檢視借款人的信用條件，確認借款人有良好的還款習慣、負債比在正常範圍內，且沒有遲繳、債務協商等紀錄，降低呆帳風險。

如果信用不良，即使房屋殘值再高，銀行仍可能會拒絕核貸，或因此調降貸款成數、額度。這時，建議先清償其他貸款，降低整體負債比，同時透過正常繳款逐步修復信用，或考慮申請以「房屋價值」為主要核貸依據的民間貸款，應對緊急資金需求。

• 收入穩定且可負擔額外支出

二胎貸款是以同一筆房產，多申請一筆貸款。由於貸款總額增加、利率提升，對於借款人來說，每月的還款壓力也會明顯增加。

對銀行來說，如果借款人的收入不夠或只能勉強負擔新增的月付金（月負債比 50%～60% 以上），未來違約的可能性會大幅提升。因此，在申請二胎貸款時，務必著重在「財力證明」、「收入證明」的呈現，讓貸款機構知道你有穩定的工作，且收入和財產在一定水準之上，可以穩定還款。

如果借款人無法提供有利的財力證明，或以領現、兼職或接案等工作為主要收入來源，即使實際收入再高，仍可能不被銀行採認，進而影響貸款申請。

二胎房貸優點

二胎房貸的最大特色，就是能在不出售房產的情況下，活化不動產的價值，以取得額外資金，彈性應用於創業、周轉、醫療、教育等需求，甚至是整合債務。

二胎貸款相較於信用貸款，因為有抵押品作為擔保，且最長可分 10～20 年償還，貸款額度不會受到 DBR 22 倍限制，週轉空間更為彈性。對資金需求大，且有長期還款規劃的借款人來說，二胎貸款是一個可行的融資選擇，但實際適不適合，仍需依個人的需求和還款能力而定。

• 手續簡便，能快速取得資金

二胎貸款申請流程和一般房貸相同，向銀行送出申請後，經過條件審核、房屋鑑價等步驟，最快可以在 1 個星期內確認核貸結果，並進行簽約、抵押權設定等作業。

如果資金需求緊急，可以考慮申請審核較彈性的民間貸款，最快可以在送件後 3～5 個工作天內撥款，更快速取得資金。

• 不受 DBR22 倍限制，貸款額度高

相較信貸，由於二胎有不動產作為抵押品，且通常能分 10 年償還，不只貸款額度更高，也不受 DBR22 倍限制。

對於有大額資金需求的借款人來說，申請二胎會比信貸、增貸或轉貸有幫助。

• 還款期限長，降低每月還款壓力

一般來說，銀行二胎的還款年限多落在 7～10 年之間，申請條件嚴格；融資、民間二胎則提供較為彈性的選擇，最長可以拉到 10～15 年，且能視借款人需求與財務規劃靈活調整還款方式。

不過，需特別注意的是，貸款年限越長，可以降低每月還款金額、減輕短期壓力，但從長期來看，會增加總利息支出。對資金需求大且具備一定還款能力的借款人來說，如果因銀行貸款年限短、收支比太高，沒辦法辦銀行二胎，申請民間二胎是較為可行的替代方案。

二胎房貸缺點

總結來說，房貸屬於長期負擔，一辦就是 20～40 年。在貸款繳完之前，可能會因人生階段不同，有教育費、醫療費或扶養費等支出和房貸重疊，感到財務緊繃、房貸繳不出來是很常見的事情。

但需注意的是，由於二胎貸款利率高，如果已經還了一部份本金，或資金需求不大，只是為了暫時補貼生活費，建議優先考慮申請房屋轉增貸，避免陷入拆東牆補西牆的惡性循環。

• 貸款成數有限，取決於房屋殘值

二胎貸款成數取決於一胎貸款餘額、借款人財務狀況。如果貸款餘額高，或收入不足以負擔二胎利息費用，向銀行申請二胎時，貸款成數與金額就有限。

相較銀行，民間借款對於貸款成數的限制較寬鬆。如果資金需求大，可以在評估自身還款能力後，考慮向民間機構貸款。

• 利率可能比一胎房貸高

由於房屋二胎風險高，利率通常會高於一胎房貸，介於 2.5% 到 10% 之間。

如果資金需求不大，建議選擇房屋轉貸、增貸或信貸，以長期來看，總利息費用會較小。如果資金需求大，房屋二胎會比較適合，可以評估自身週轉能力，選擇適合的銀行或民間機構貸款。

• 審核嚴格，過件率低

銀行審核二胎申請時，除了對房屋現值、借款人財務狀況的評估會更嚴格外，也會參考一胎貸款餘額、繳款紀錄和近期貸款記錄，以決定是否核貸。

在房屋增貸、轉貸和信貸等貸款方式中，二胎申請難度是數一數二高的。

房屋二胎額度試算

房屋二胎可以貸多少主要受 3 個因素影響，包含貸款機構的審核標準、房屋剩餘價值、借款人的信用和收入狀況。在計算上，則可以理解為「房屋鑑價結果×貸款成數-原貸款餘額」。

不同貸款機構的審核標準，是影響可貸額度上限的主要原因。以銀行二胎為例，銀行鑑價較為保守，且貸款成數通常只有 5～7 成，與鑑價貼近市價、最高可貸 6～8 成以上的民間二胎相比，可貸額度可能相差百萬。

• 房屋鑑價

以一間市價 1,000 萬元的房屋為例，如果是和銀行申貸，銀行會以地段、屋齡、屋況和坪數等條件，試算房屋的實際價值，最多認定 700～900 萬元。乘上約 6 成的貸款成數，可貸額度上限為 540 萬元。

而若是申請民間二胎，以市價 1,000 萬元為基準，保守估計最少可以貸 6 成，可貸額度為 600 萬元，會比和銀行貸款多 60 萬元能彈性運用。

• 扣除一胎餘額，計算二胎額度

如果房子被法拍，拍賣所得會先用於支付執行費用，接著清償給一胎銀行，剩下的錢才會輪到二胎機構。因此，無論是銀行或民間貸款，在計算二胎額度時，都會先扣掉借款人還沒清償的貸款，確保在最壞的情況下還有保障。

也就是說，如果原本貸款還剩 500 萬元，銀行可能只願意再借 40 萬元，除非你的信用良好、收入高，且和該行有頻繁往來紀錄，才有機會放寬到 7～8 成。

在這個例子中，民間二胎額度則至少有 100 萬元。因此，遇到銀行額度太低或貸不過等問題時，如果能清楚說明還款計畫、提供收入或財力證明，民間機構通常都願意通融，提供較高的貸款額度。

房屋二胎利率試算

在所有貸款管道中，銀行二胎的利率通常最低，約落在年息 3%～14% 之間，融資公司居中，民間貸款相對較高。

對房屋有足夠擔保價值、同時具備良好信用和穩定收入的借款人來說，申請銀行二胎是最有利的選擇。但也因為銀行審核嚴格，不是每個人都貸得過，如果被拒貸，就要評估其他管道，選擇既能滿足資金需求，又在個人還款能力範圍內的方案。

假設同樣是貸 100 萬元，銀行以本息攤還法計息，在利率 5%、還款年限為 10 年的條件下，每月約需還款 10,607 元﹔如果是申請民間二胎，在月利率 1.2% 的條件下，每月約需還款 12,000 元，到期後再還本金即可。

房屋二胎管道

對於銀行來說，房屋二胎承作風險高，因此通常不願意承作。即使順利申請，貸款利率也明顯比一胎高，或金額不足以應對資金需求，因此許多人會選擇向融資公司或民間機構申請。

各個二胎管道各有優缺，以下比較不同二胎管道的貸款條件，包含利率、還款年限和貸款成數等，並分析適合申請的族群：

房屋二胎申請步驟

二胎貸款申請流程主要包含五步驟，依序是提出申請、審核評估、對保簽約、抵押權設定和撥款。

• 1.提出申請

申請二順位房貸前，應先諮詢各家銀行的二胎條件、成數和利率。確認貸款方案符合需求後，備齊申請資料，包含身分證明、財力證明、申請書和其他必要文件，提出正式申請。

• 2.審核評估

送出申請後，銀行會先對借款人進行審核，包含信用條件、房屋價值和一胎還款紀錄等，以評估適合的貸款額度和利率。

• 3.對保簽約

送出申請後，通常三到五個工作天內，銀行會電話照會借款人，並約時間現場簽約對保。

對保過程中，會由銀行專員說明貸款方案，包含二胎金額、利率、還款方式和期限，以確保借貸雙方的理解相同。如發現合約與原先約定不同，可以當場向專員提出疑問或選擇先不簽約。

• 4.設定抵押權

完成簽約後，銀行可能會進行二次審查，以確保借款人沒有向他行重複申貸。如申請期間辭職，也代表收入變得不穩定，銀行有權拒絕拒絕撥款。

完成審查後，就可以到地政事務所設定抵押權。如後續沒有依約償還貸款，銀行可以向法院申請支付命令，以追討貸款。

與銀行相比，民間二胎申請速度較快，並且通常不會進行二審，可以於三個工作天內完成對保、簽約、抵押權設定和撥款。

• 5.撥款至貸款專戶

最後，銀行會在一到三個工作天內將貸款金額撥款至借款專戶。

銀行房屋二胎利率

以下根據最新資料，整理9家銀行房屋二胎利率、額度和總費用年百分率等資料：

房屋二胎常見問題

針對二胎貸款申請，王代書整理 5 大常見問題：

• Q1：房子二胎可以貸多少？

二胎貸款額度取決於房屋價值、借款人信用條件和財務狀況。一般來說，銀行二胎貸款金額可達房屋現值的 5 成到 7 成，民間二胎可達房屋現值 8 成以上。如屋況佳、有增值空間，且借款人一胎繳款紀錄良好，可申請到的貸款成數越高。

• Q2：哪些人適合申請二胎房貸？

適合申請二順位房貸的人通常包括：

• 臨時需要大筆資金週轉的人
• 房屋增貸未通過，有資金需求的人
• 信用條件不佳，無法申請信貸的人

• Q3：申請銀行二胎被退件怎麼辦？

如果申請銀行二胎被退件，可以考慮以下步驟：

• 步驟一：諮詢貸款專員，了解退件原因並針對缺點改善
• 步驟二：確認信用報告，確認無誤後重新送件
• 步驟三：如果仍被退件，可以參考他行的申請條件，或尋求民間貸款協助

• Q4：申請民間二胎要注意什麼？

申請民間二胎時，應注意以下幾點：

• 1.利率通常較高，需仔細評估還款能力
• 2.謹慎確認合約條款，避免隱藏費用
• 3.符合申請資格，名下有房產，且房屋有殘值或增值空間

• Q5：遇到房屋二胎詐騙怎麼辦？

如果不幸遇到房屋二胎詐騙，應立即截圖通訊和交易記錄，盡速前往派出所或撥打165專線報案。以正規的法律程序為主要補救措施，提供完整證據，包含詐騙過程、交易帳號、金額和時間地點等，協助警方於第一時間啟動「圈存機制」，攔阻車手取出贓款。

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