房屋現值是什麼？很多人收到房屋稅單時，看到上面的評定現值只有幾十萬或一兩百萬，會納悶「明明自己的房子市價好幾百萬，為什麼政府只認這個金額？」。這是因為房屋評定現值是用來「課稅」，而不是「反映市場價值」，通常會訂得比較低，且若房屋評定現值在一定金額以下，還能有房屋稅 1% 的優惠。以下介紹房屋現值怎麼查、怎麼算，帶你快速釐清這個常被搞混的數字！
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房屋現值是什麼？
房屋現值又稱房屋評定現值，是由各縣市政府的「不動產評價委員會」依房屋構造、樓層、面積、折舊狀況等參數，所訂定的建物價值。
簡單來說，房屋評定現值就是「政府眼中的房屋價值」，主要用途是作為課徵契稅、房屋稅等稅費的計算基礎。因此即使是未保存建物、違章建築，只要有完成稅籍登記，就會納入房屋現值的評定範圍。
為了更精準反映建物的折舊情況，政府每 3 年會重新評定一次房屋現值，以確保稅基的合理性與公平性。
房屋評定現值查詢方式
目前有 2 種查詢房屋現值的方式，一是「臨櫃查詢」，由房屋納稅義務人本人或其代理人，到房屋所在地的稅捐機關申請「房屋稅籍證明書」查閱﹔二是「線上查詢」，若不便臨櫃查詢，也可以用健保卡、自然人或工商憑證登入「地方稅網路申報系統」，提出申請查調。
依《稅捐稽徵法》第 33 條第 1 項規定，房屋評定現值屬於「應保守秘密的課稅資料」，所以不宜開放網路或電話查詢。
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臨櫃查詢
地點：房屋所在地的稅捐機關
應備文件：房屋所有人的身分證和印章（若委託他人代辦，須額外提供委託書、受委託人的身分證和印章）
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線上查詢
地點：地方稅網路申報系統
應備文件：
- 自然人：行動人憑證、身分證正反面影本
- 營利事業組織：工商憑證、設立（變更）登記表或公司登記事項證明書影本
- 其他組織：主管機關核准設立的證照影本
房屋現值計算方式
房屋現值的評定方式，是先以各縣市的「房屋標準單價」為基準，計算出「核定單價」後，再由當地稅捐機關，依房屋面積、屋齡、折舊率和地段率核計「房屋現值」。
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計算核定單價
核定單價=標準單價×(1±各項加減項之加減率)±樓層高度的超高價或偏低價
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計算房屋現值
房屋現值=核定單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×地段率
舉例試算：
假設小王在桃園有一棟 5 層樓的鋼筋混凝土造住宅房屋，屋齡 29 年，總面積 250 平方公尺，核定單價為每平方公尺 2,800 元，折舊率 1%，供自住使用，則房屋評定現值為 894,600 元（2,800×250×(1-1%×29)×180%）。
若對房屋評定現值有異議，需在收到房屋現值核定通知後的 30 天內，檢附證明文件，向稅捐機關申請重新核計。
房屋現值會受哪些因素影響？
從計算公式來看，可以知道每 3 年重新評定房屋現值時，房屋現值會因標準單價（依建物構造、使用用途和樓層訂定）、折舊年數、折舊率和路段率變動而調整。
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建物構造
房屋稅和建築成本息息相關，其中以鋼骨造的核定單價最高。
- 鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造
- 鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造
- 加強磚造
- 鋼鐵造
- 磚木石造
- 土竹造
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使用用途
- 第一類：旅館、夜總會、舞廳、咖啡廳、酒家、歌廳、套房、電視台
- 第二類：旅館、百貨公司、餐廳、醫院、商場、影劇院、遊藝場所、超級市場、圖書館、美術館、博物館、紀念館、廣播電台
- 第三類：市場、辦公廳（室）、店舖、診所、住宅、校舍、體育館、禮堂、寺廟、教堂、開放空間、游泳池、農舍、納骨塔
- 第四類：工廠、倉庫、停車場、防空避難室、農業用房屋、焚化爐
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樓層
構造與用途相同時，樓層數越高，標準單價就越高。若房屋總層數超過「房屋標準單價表」內所列的總層數，標準單價按表內「最高樓層」和「次高樓層」的標準單價差額逐層遞增。
房屋的夾層、地下室或地下層，岸該房屋適用的「標準單價的 8 成」核計。
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折舊年數
房屋的折舊年數會依建材使用而異，可以透過建物外觀整建維護情形，推估剩餘耐用年限。若經歷年數已達最高耐用年數而仍繼續使用，則不再計算折舊。
- 鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造鋼筋混凝土造：60年
- 加強磚造：52年
- 鋼鐵造：52年
- 磚造：46年
- 石造：46年
- 木造：35年
- 雜木：30年
- 土磚混合造：30年
- 土造：18年
- 竹造：11年
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折舊率
房屋結構、建材種類和等級，會影響房屋的折舊率。一般而言，房屋的年折舊率約落在 1.4% 到 3% 之間，其中以「鋼骨造」和「鋼骨鋼筋混凝土造」的建築最為耐久，折舊率也是最低的。
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地段率
地段率是反映「房屋座落地區的繁榮程度」的工具，由「商業交通情形」、「房屋供需概況」和「不動產實價登錄價格」分段核定而成。
通常商業密度越高、交通越便捷或有政府重大公共建設的地區，地段率越高，以加徵房屋稅。
房屋課稅現值與免稅現值
房屋評定現值是政府課徵房屋稅的稅基，因此在實務上，有些人會以房屋稅單上的「課稅現值」判斷房屋現值，但其實這樣理解並不完全正確。
以集合式住宅（如大樓、公寓）為例，地下室的發電機設備、蓄水池等公共建設，依規定是免課房屋稅的。因此這些免稅項目的價值會從房屋評定現值中扣除，形成所謂的「免稅現值」。
所以，房屋稅單上列的「課稅現值」有可能低於實際的「房屋現值」，因為它只反映了「需課稅部分」的價值。
在辦理房屋買賣、贈與或繼承時，相關稅賦如契稅、印花稅，都是以「房屋現值」為基礎計算。因此，在這些情境下，稅單上的憑證金額就是房屋現值。
房屋評定現值常見問題
針對房屋評定現值，台灣代書整理四大常見問題：
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Q：房屋評定現值會變嗎？
會，每 3 年由各縣市的不動產評價委員會重新評定一次。
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Q：為什麼房屋稅變貴了？
若房屋有增建、改建，導致面積增加，或變更使用情形（適用利率上升，例如從自住變營業），房屋稅也會隨之增加。
但若房屋沒有增改建，在正常情況下，房屋評定現值會隨折舊提列而遞減。若發現房屋稅變貴了，有可能是因為房屋在商業活力高、交通便利的地段，受地段率調升影響。
為了合理反映房屋價值，全國重評後的地段率都是「新物和舊屋一體適用」。
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Q：公告現值、評定現值差在哪？
「公告現值」和「評定現值」都是政府用來評估不動產價值的工具，兩者看起來很像，但一個針對土地、一個針對建物。
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- 公告現值；評估土地價值，是課徵土地增值稅的稅基
- 評定現值：評估建物價值，是課徵房屋稅的稅基
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Q：房屋現值多少不用課稅？
依《房屋稅條例》第 15 條第 1 項第 9 款規定，住家用房屋現值在新臺幣 10 萬元以下屬自然人持有者，免徵房屋稅（全國合計以 3 戶為限），以照顧居住於老舊、簡陋魚小面積房屋者。
持有超過 3 戶者，需在限期內向稅捐機關申報，確認哪 3 戶免徵房屋稅。若未申報或逾期申報，稅捐機關會自動核定前 3 高免徵房屋稅。
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Q：房屋現值多少以下房屋稅1%？
房屋稅新制上路後，本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一間房屋，且符合自住條件者 （實際居住、辦竣戶籍登記且無出租或供營業使用），房屋評定現值在一定金額以下，享全國單一自住稅率 1% 優惠：
全國單一自住房屋現值一定金額（豪宅線）
- 臺北市：284萬2,000元
- 新北市：235萬500元
- 桃園市：177萬7,400元
- 臺中市：148萬1,400元
- 臺南市：152萬6,900元
- 高雄市：217萬9,800元
- 宜蘭縣：249萬6,800元
- 基隆市：120萬200元
- 新竹縣：182萬9,100元
- 新竹市：187萬8,300元
- 苗栗縣：172萬2,000元
- 彰化縣：148萬7,900元
- 南投縣：178萬5,700元
- 雲林縣：189萬2,900元
- 嘉義縣：135萬4,000元
- 嘉義市：182萬3,100元
- 屏東縣：134萬5,000元
- 臺東縣：141萬3,500元
- 花蓮縣：145萬6,400元
- 澎湖縣：205萬1,000元
- 金門縣：77萬6,900元
- 連江縣：103萬8,800元
豪宅線以地方政府公告為準，六都、新竹縣市取前 1% 為豪宅線，其他縣市則取前 0.3% 房屋為豪宅。
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Q：房屋評定現值與市價差多少？
房屋評定現值通常會低於市價，因為它是政府課稅的依據，在設計上會考量到民眾的稅務負擔，通常不會訂得太高。
而市價是市場上實際買賣房屋的成交價格，會受供需、區域發展、交通便利性等變動大的因素影響。因此，不建議以評定現值作為賣房的市價參考，查實價登錄、看房屋抵押貸款可以貸多少能更貼近市場行情。
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