房貸多久可以增貸？可以貸多少？11家銀行轉增貸條件、手續費整理

房貸多久可以增貸？建議等寬限期結束後，穩定還款 1~2 年以上再申請，條件會比較好談。除此之外，房屋價值、借款人負債比等條件，也會影響貸款機構的評估。以下介紹房屋增貸條件、額度和資金用途限制，並分享若申請增貸被退件，還有哪些房屋借款方案，協助你安心週轉！

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房貸多久可以增貸？

如果有房屋增貸需求，建議等寬限期結束後，穩定還款至少 1~2 年再提出申請。原因在於，多數銀行在房屋價值沒有明顯提升的情況下，是依據「已償還的本金金額」估算增貸額度。簡單來說，償還本金越多，銀行願意提供的增貸額度也會相對提高。

若房貸還在寬限期內，代表借款人目前只付了利息，還沒還到本金，自然也就無法產生增貸空間。此外，由於此階段的月付金較低，銀行無法準確評估借款人的實際還款能力和習慣，多數銀行在寬限期結束前，不會受理增貸申請。

房屋增貸條件

房屋增貸是利用不動產的「剩餘擔保價值」向銀行再次申請貸款，因此房屋現值、原貸款成數和已償還的本金金額，會直接影響銀行願不願意同意增貸。除此之外，銀行也會綜合考量借款人的財務和信用條件，包含收支比、增貸目的、還款紀錄和信用評分等，作為風險評估的重要依據。

也就是說，房屋增貸會不會過件，沒有一定的標準答案，每個人的條件和房屋狀況都可能影響結果。最直接且有效率的方式是先到實價登錄查詢「附近房屋行情」，初步推估可貸金額後，向幾家銀行口頭諮詢轉增貸方案，並選擇符合需求的 1~2 家銀行申請不動產鑑價，以提高增貸過件率。

在提出申請前，可以先確認有沒有符合以下條件：

房屋條件

• 完整產權：借款人需有房屋完整產權，如為共有房屋，共有人需全體共同簽屬貸款同意書。
• 增值空間：增貸空間以過去償還金額為限，若原房屋明顯增值，增貸額度有機會調高。

個人條件

• 年齡限制：借款人需年滿 18 歲（法定成年），年齡與貸款年限相加不得超過 65~75 歲。
• 信用良好：借款人不得有重大信用瑕疵（如逾期繳款、催收等），聯徵分數要求視各行審核標準，通常要有 650 分以上。
• 收入穩定：借款人需有穩定工作收入，並提供相關證明，例如過去一年薪轉存摺明細、資產證明等。
• 月負債比：增貸後月負債比需小於 50%～70%。
• 繳款紀錄：原房貸已償還一定時間與金額，通常需滿 1～2 年。

房屋增貸優缺點分析

在考慮活化房產價值時，「房屋增貸」通常是許多人的首選，因為它的利率通常是所有貸款種類中最低的。然而，這並不代表它沒有風險。

以下詳細分析房屋增貸的優缺點，建議先考量自身資金需求、未來財務規劃再做決定：

房屋增貸優點

• 利率低，極具競爭力

房屋增貸利率通常落在 2.06% ~ 2.5% 之間，遠低於個人信貸（6%～12%）或信用卡循環利息。

• 還款期限長，月付金壓力小

增貸的還款年限通常和申請一般房貸相同，最長可達 20 至 30 年。相比信貸最長僅 7 年，增貸能大幅拉長還款期，有效降低每月的現金流壓力。

• 額度高，滿足多元使用需求

只要房屋有明顯增值或本金已償還大半，額度通常可達數百萬甚至上千萬，可以提供屋主足夠資金做房屋修繕、債務整合等使用。

• 無須變動原房貸

如果原本的一胎房貸利率已經非常優惠，增貸可以讓您保留原有的低利合約，僅針對新增的額度另外計息。

房屋增貸缺點

• 審核日益嚴格

隨著房市管制政策趨嚴，銀行對於增貸的「資金用途」審核也變得越加仔細。若用途被發現是流入股市或再次購房，可能會被銀行降額或拒貸。

• 相關規費成本

申請增貸並非免費，借款人仍需支出以下費用：

• 銀行開辦費/手續費： 約 3,000～10,000 元。
• 地政設定規費：設定金額的千分之一（若設定 200 萬，規費為 2,000 元）。
• 代書費：若委託專業代書辦理，約 4,000～8,000  元。
• 債務期限拉長

雖然月付金降低了，但這也意味著背負債務的時間變長，總利息支出在長年累月下仍是一筆負擔。

• 房價波動風險

若未來房市下修，導致房屋價值低於貸款餘額（俗稱溺水屋），可能會影響未來轉貸或賣屋的彈性。

房貸增貸額度

審核增貸申請時，貸款機構會根據「房屋目前價值」和「原貸款餘額」的差距，綜合考量你的信用、收入和負債比等條件，決定實際能核准的金額。

假設房屋鑑價結果為 1,200 萬元，銀行可以接受的最高貸款成數為 8 成，目前原房貸餘額為 700 萬元：

• 最高可貸額度：1,200萬×80%=960萬元
• 減去目前尚未償還的房貸：960萬-700萬=可增貸260萬元

這 260 萬元是理論上的最高房屋增貸額度，但實際能核准的金額，還需進一步評估以下因素：

• 借款人收入與負債比

房屋增貸代表借款人需同時負擔新、舊兩筆貸款，若原本貸款負擔就已經占收入很高比例，即使房屋價值足夠，也可能因還款能力不足影響增貸額度，或甚至被拒件。

舉例來說，若借款人月收入為 50,000 元，銀行通常會要求增貸後月負債比不超過 50%~70%，也就是：

• • 最高可接受的月總負債為 35,000 元
  • 若原房貸月付金為 25,000 元，增貸後每月還款不得增加超過 10,000 元
  • 以預計還款年限、利率反推，才是真正的最高增貸額度

車貸、信貸等貸款月付金，也會列入負債比計算。

• 信用評分與還款紀錄

不同銀行對同一間房屋的鑑價、貸款成數等標準可能不同，也會受到房市熱度、貸款水位和政策法規等影響，不是一定能貸到八成。有些銀行估價保守，導致鑑價結果比實價登錄或市場價低，就會壓縮增貸額度。

需特別注意的是，銀行核貸特別注重借款人的信用，可以說是最基本的條件要求。若信用分數偏低，或有逾期、催收紀錄，會被視為高風險因素。建議在提出申請前，先透過降低負債比、準時還款一年以上（若有逾期、催收紀錄，也可以考慮先等信用註記消除）等方式，提升信用條件後，再提出申請，會比較有機會過件。

若資金需求緊急，也可以在評估還款能力後，考慮向審核較寬鬆的民間機構申貸。民間貸款通常只看房屋的擔保價值，對收入、財力證明等沒有制式化的要求，只要能提出合理的還款計畫，就有機會順利核貸，且成數通常都在 8 成以上。

房屋轉增貸手續費

若評估和原行申請增貸的難度高，可以考慮申請轉增貸，把貸款轉到別家銀行，同時透過重新鑒價，釋出房屋的剩餘價值。以下為11家銀行的轉增貸手續費參考：

房屋增貸準備資料

辦理房屋增貸時，需準備以下文件：

• 身分證明文件

• 身分證正反面影本
• 第二證件影本（如健保卡或駕照）

• 財力證明文件

• 近 6 個月薪轉存摺影本（含封面與內頁最新明細）
• 年度扣繳憑單或所得清單
• 若為自營商或領現族，可提供定期往來存摺或勞保異動明細

• 房屋產權文件

• 土地及建物所有權狀影本
• 原房貸銀行最近一年繳款明細

房屋轉增貸申請流程

申請房屋轉增貸，從正式提出申請到撥款，約需 1～3 週時間：

• 提出申請與初步鑑價

向原房貸銀行（或新銀行）提出增貸需求後，銀行會根據目前的房價行情進行初步鑑價，確認房屋是否有增值空間或已還本金殘值。

• 條件審核

銀行會調閱您的聯徵紀錄，確認信用分數、負債比（DBR22）以及過去一年的房貸繳款是否正常。此階段銀行可能會打電話進行照會，確認資金用途。

• 簽約對保

審核通過後，銀行會告知核貸額度、利率及還款年限。若您接受方案，需親自前往銀行進行簽約對保，確認合約條款並簽名。

• 抵押權變更設定

銀行會委託代書或由行員前往地政事務所，針對新增的貸款金額辦理抵押權設定或變更設定。

• 正式撥款

地政設定完成後，銀行會將增貸金額匯入您的指定帳戶。

房屋借款方案

如果才剛買房、辦貸款，通常短時間內不能申請房屋增貸。這時候可以依資金需求的緊急程度，考慮和銀行協商展延房貸、申請民間房屋二胎，或是在房屋價值有明顯提高的情況下，也有機會透過轉增貸，取得較優惠的還款條件，進而減輕還款壓力。

房屋貸款常見問題

針對房屋貸款，台灣代書整理四大常見問題：

• Q：什麼是增貸寬限大法？

網路上流傳的「增貸寬限大法」，是指透過不斷申請轉增貸，把房屋增值空間貸出來，當作買第二間房子的頭期款，讓借款人每個月只需付少額利息，就有機會得到可觀報酬。這個方法是建立在房屋價值會漲、每次都能順利增貸且申請到寬限期的前提下，實際操作上，若房價下修、利率上升，現金流很容易被卡住。一旦寬限期結束，還可能繳不出房貸，只得賤價脫手。

面對這種亂象，央行已推出信用管制，規定名下有房屋者，辦房屋貸款不能有寬限期。也就是說，「無限寬限期」的概念已走入歷史。

• Q：增貸資金用途限制有哪些？

依金管會公告，若借款人申請房屋增貸時，填報用途為買房、從事高風險投資行為（如期貨、加密貨幣），銀行不得核貸。這筆資金只能用於特定用途，例如生活支出、企業週轉或整合債務。

不過，有些人會利用「掛四（週轉金貸款）」方式，以營運週轉名義貸款，卻把錢用於買房。針對這類非購屋貸款，政府已開始嚴查金流，只要與原申請用途不符，就會要求提前清償、罰款或甚至被銀行拒絕往來，後果不能輕忽。

授信用途

• 掛1代表購置不動產
• 掛2代表購置動產
• 掛3代表企業投資
• 掛4代表週轉金

面對越來越嚴格的管制，也有人相信「多繞幾圈，還是有機會閃掉」，例如把錢投入股市，再透過質押過水，把錢領出來付下一間房子的頭期款。這些看似帳面上說得通的方式，其實都能從金流看出錢從哪裡來、花到哪裡去，且本質上都是「靠新債養舊債」，操作上風險極高，即使投資經驗豐富，也可能因槓桿開太大被斷頭。

• Q：可以用房屋增貸買車嗎？

可以，且因房屋增貸利率約 2.06%～2.5%，而一般新車貸款約 3%～5%（中古車約 8% 以上），用房屋增貸買車反而有利率優勢。

此外，房屋增貸還款年限可高達 20 年，而車貸通常需在 5～7 年內還款，這能大幅減輕每月的還款壓力。

雖然增貸用途自由，但要注意房貸是長期負債，而買車是短期消耗品，應謹慎評估總利息支出是否符合效益。

• Q：二胎房屋也可以增貸嗎？

可以，這就是俗稱的三胎貸款。但因為抵押權順序在二胎貸款之後，加上銀行看到有二胎紀錄，通常會認定客戶資金需求急迫、財務狀況困難、授信風險高，絕對不可能承辦。

若有資金需求，通常需先還清二胎並塗銷設定，等半年到一年再和銀行申請，比較容易過件；如果資金需求緊急，則建議考慮有在做三胎、四胎貸款的民間業者，視個人資金需求與還款能力週轉。

• Q：房屋增貸好過嗎？辦不過怎麼辦？

房屋增貸過件率取決於兩個重點：房屋殘值與個人信用。對房屋有殘值能增貸、無信用瑕疵、過去還款紀錄良好的借款人來說，只要收入足夠負擔第二筆貸款，不會因增貸導致月負債比過高，通常都有機會過件。

不過，如果房價沒有增值、負債已超過現在薪資的 60%～70%，和銀行增貸辦不過也是很正常的。面對資金需求，可以考慮多換一家銀行鑑價，或評估融資、民間二胎的條件，尋找適合自己的方案。

• Q：房貸多久可以二胎？

一般來說，辦完房屋貸款後，只要完成設定、撥款，理論上就可以申請二胎貸款。但實務上，銀行還是會看你的繳款紀錄和房屋殘值，建議至少還款半年到一年以上再申請，條件會比較好談。

若辦銀行二胎被退件，可以考慮申請審核較寬鬆的民間二胎。民間貸款鑑價結果通常較接近市價，可以提供較彈性的貸款空間，且若有急件需求，審核速度也比較快。

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