如何把房貸再借出來？10家銀行理財型方案比較，優缺點、適合誰輕鬆懂

辦房貸再借出好嗎？對有房貸在身的人來說，生活開銷已經不輕鬆了，如果又有意料外的資金需求，可以透過房屋轉增貸或理財型房貸週轉。房屋增貸是在原有房貸的基礎上，向原銀行申請追加貸款金額，利用房屋增值空間與過去償還的本金﹔理財型房貸則是以房屋作為擔保，向銀行申請一筆信用額度，額度內可隨借隨還，可以說是真正的「房貸再借出」。以下介紹理財型房貸是什麼、優缺點有哪些、適合哪些族群申請，並比較 10 家銀行的理財型房貸方案，讓你在需要資金的時候，多一個低利、彈性的選擇！

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房貸再借出意思

假設你已經買房並辦理房貸，隨著每月還款，累積償還的本金會逐漸增加。如果貸款期間有資金需求，你可以向銀行申請「房貸再借出」，把過去償還的本金再借出來，變成可以彈性使用的循環信用額度，而這種借款方式又稱「理財型房貸」。

理財型房貸又稱循環型房貸，簡單來說，可以把它想像成一個「有房屋抵押擔保的信用額度帳戶」。在信用額度內，你可以隨時從帳戶中提領資金，也可以隨時償還，銀行只會針對實際動用的金額、天數計息，類似信用貸款，但利率通常優於信貸。

理財型房貸和房屋增貸差在哪？

理財型房貸和房屋增貸同樣是「利用房屋價值再次借款」，但兩者在借款彈性、計息和還款方式等方面的條件不同，適合的對象也不一樣。

以下是理財型房貸和房屋增貸的比較：

本文以介紹「理財型房貸」為重點，如有房屋轉增貸相關需求，可以參考文末「房屋貸款常見問題」，會有辦房貸後多久可以增貸、辦信貸等相關討論與建議。

理財型房貸優點

從上述介紹可以知道，理財型房貸最大的優點就是可以隨借隨還，且只會針對動用的部分計息，提供借款人極大的調度彈性。對每月現金流波動大的人來說，等於預留了一筆「緊急備用金」，可以在臨時有資金需求時，靈活、彈性地使用，省去辦信貸或房屋增貸的審核時間。

總結來說，理財型房貸具備以下三個優點：

• 隨借隨還，資金靈活調度

一旦銀行核定理財型房貸的額度後，借款人可以在額度內多次提領與還款，不需要重新送件審核。

此外，各家銀行也提供多元動用方式，借款人可以透過分行、ATM 或網銀進行轉帳交易，資金調度靈活快速，不受限時間與地點。

• 動用才計息，平時可以當備用金

與傳統房貸或信貸不同，理財型房貸不是直接「和銀行借一筆錢」，而是以類似信用卡的概念，和銀行申請一個「以房屋作為擔保的信用帳戶」。

因此，只有實際動用的金額會產生利息，沒動用的部分就不計息。這種「用多少、算多少」的設計，對有備用金需求，但又不希望資金閒置的族群來說很實用，可以讓資金安排更具效率與彈性。

此外，如果借款人信用良好、還款正常，銀行通常會主動提供自動續約，不另收手續費。這代表只需要繳一次開辦費，就可以持續使用 5～7 年，能有效分攤貸款成本。

• 利率比信貸低，降低週轉成本

理財型房貸屬於有不動產抵押的貸款產品，因此，對銀行來說風險較低，願意提供的利率也較優惠。

相較於信用貸款（年利率 4%～15%）或信用卡預借現金（年利率 7%～15%，手續費另計），理財型房貸的利率約落在 2.5%～3% 之間（實際利率依個人條檢與銀行為準），可以大幅降低週轉成本。

此外，由於理財型房貸是按日計息，如果只是短期資金卡關、收入和支出的現金流沒對上，只動用資金半個月、一個禮拜，或甚至當天借當天還，就只需要支付借款天數的利息，不會被多算一整期的利息。反之，如果是借信貸，通常要還滿 1～2 年的利息，否則會因提前清償被多收違約金。

理財型房貸缺點

理財型房貸有隨借隨還、動用才計息等彈性優勢，對於緊急資金調度相當方便，有助於提前規劃未來的房貸再借出需求，避免在需要週轉時，需臨時申請增貸，造成時間壓力。

不過，由於它的利率、使用限制等條件也與傳統房貸不同，在辦理理財型房貸前，仍須留意以下 4 項潛在風險：

• 利率比一般房貸高

理財型房貸是結合房貸與信貸性質的貸款產品，利率通常比傳統房貸高出 1%～2%，雖然比信貸和信用卡的循環利率低，但若長期或大量動用資金，利息支出仍不可小覷。

建議在申請前，先評估自身的資金需求與還款能力，因為不同的貸款策略會影響整體利息成本。例如現在已經有明確的資金需求，可以考慮先申請利率較低的一般房貸，未來如有額外需求，再增貸或搭配理財型房貸使用﹔而若預期未來仍可能頻繁出現臨時、短期的週轉需求，則可以考慮直接申請理財型房貸，作為一筆可彈性運用的備用金來源。

• 還款金額越少，可動用額度越低

理財型房貸的可動用額度，是從已償還的本金中提撥出來的。因此，如果還的本金不多，可以動用的金額自然也會較少，這對當下有大額資金需求的人來說，可能會產生落差。

舉例來說：若房貸總額 800 萬元，已還本金僅 80 萬元，在最高可撥用 80% 本金的條件下，實際額度僅 64 萬元，遠低於房屋增貸或二胎貸款有機會借到的額度。

• 資金取得容易，可能過度動用

理財型房貸提供彈性週轉的空間，不用經過審核，就能隨時動用額度內的資金。對財務紀律不佳者來說，可能會產生依賴，進而導致過度動用，或甚至將資金投入高風險標的。一旦投資失利，可能導致無力償還、信用受損，陷入以債養債的惡性循環。

理財型房貸不能用於購置房地產，如有購屋需求，仍須申請傳統房貸產品。

• 貸款年限短

部分銀行提供最長可達 10 年至 20 年的理財型房貸，但實務上，多數銀行仍以「一年一約」的方式核定，每年會重新審核是否續約。

如果借款人長時間未動用額度，或其信用條件、工作或收入發生變化，例如換工作、有卡費或其他貸款遲繳的紀錄等，銀行可能會縮減可動用額度、提高利率，或不提供自動續約。

辦房貸再借出利息多少？

理財型房貸利息是「按日計算」，因此，如果在 1 個月內歸還，不會像傳統房貸計算整期的利息，以下舉例試算：

假設核定額度為 200 萬元，但實際只動用了其中的 100 萬元，利率為 3%，那每日利息就是約 82 元；如果動用 30 天，利息約為 2,466 元﹔如果當天歸還，通常不會計算利息。

計算公式

• 日利息=動用金額×年利率÷365=100萬×3%÷365=約82.19元/天
• 總利息=動用金額×年利率×(動用天數÷365)=100萬×3%×(30÷365)=約82.19元/天

這種計息方式，對於只需要短期使用資金的人特別有利，想分次動用也可以，只會個別依實際使用天數計算利息。如果具備短期還款能力，動用幾天後儘快歸還，利息支出極低。

10家銀行理財型房貸比較

目前有提供房貸再借出服務的銀行主要有 10 家，包含中國信託、國泰世華、華南銀行、玉山銀行、元大銀行、滙豐銀行、富邦銀行、王道銀行、台中銀行和瑞興銀行。

以下比較各行理財型房貸方案條件：

房屋貸款常見問題

針對房屋貸款，王代書整理六大常見問題：

• Q：有房貸還能信貸嗎？

可以。房貸和信貸是兩種不同類型的貸款，信貸是無擔保貸款，核貸重點為個人信用、收入條件和負債比。

也就是說，如果你名下有房貸，但信用紀錄良好、收入穩定，仍有機會申請信貸。但需注意的是，由於房貸每月繳款金額高，對收入不高的借款人來說，可能因月負債比過高被拒貸。

此外，由於信貸利率較高，如果在有房貸的條件下，又多辦了一筆信貸，會增加財務壓力，提高房貸繳不出來的風險，使得生活開支變得緊張。

• Q：辦房貸後多久可以增貸？可以增貸幾次？

辦房貸後，如有資金需求，建議等寬限期後穩定還款 1～2 年再申請增貸，因為銀行審核增貸申請時，會以「過去的還款紀錄」和「已償還的本金金額」評估是否過件。

而關於增貸次數，各行通常沒有明文限制，但每次申請增貸時，銀行都會重新評估房屋價值、貸款餘額、負債比與還款能力。如果房屋價值上漲，且已經償還一定比例的本金，獲准增貸的機會會相對提升。

• Q：辦理財型房貸前，要先把房貸繳清再貸款嗎？

不需要。但由於理財型房貸是以房屋作為擔保品，可動用額度會取決於房屋剩餘可抵押價值。

如果名下已經有貸款，建議優先向原貸款銀行申請房貸再借出，因為原行有第一順位抵押權，而他行僅能設定第二順位，可能因抵押權太後面而拒絕貸款申請。

• Q：理財型房貸適合誰？

理財型房貸是種可以循環動用的貸款工具，適合需要靈活資金運用的族群，例如以下幾種情況：

• 創業、自由業者（有還款能力，但時常現金流緊張）
• 想整合高利債務（信貸、卡債壓力大，但不想借長年期房貸）
• 剛生小孩或家庭開支大（作為備用金來源，日常生活更安心）

不過，建議在申請理財型房貸前，要注意央行有可能升息、銀行不一定會同意續約等風險，或要做好只能把理財型房貸用來「短期週轉」的心理準備。這是因為，即使在相對低利的時代，也可能因央行升息，讓每個月的房貸支出增加，導致理財型房貸變得不再划算。

• Q：理財型房貸年限多久？

理財型房貸通常是「一年一約」，合約到期後，銀行會視借款人的使用狀況與還款紀錄，決定是否同意自動續約，最長可到 7～10 年，也有部分銀行以續約 2～3 次為限。

• Q：理財型房貸不還本金會怎樣？

一旦動用理財型房貸的資金，銀行會針對實際借款金額與天數，按日計息並按月結算，貸款到期後再一次結清本金即可。如果貸款到期後仍有資金需求，可以向銀行申請續約。

然而，如果一時還不出本金，且因收入改變、過去有遲繳紀錄等原因，被銀行拒絕續約，可以考慮先借小額信貸或合法民間貸款償還房貸，避免違約導致房子被查封。

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