房屋借款是以房屋作為擔保品，向銀行、融資公司或其他民間機構申請貸款。由於房產價值高，借款人能一次取得大筆資金，應對財務需求。
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以下分享房屋抵押借款優缺點、利息試算方法，並整理20家銀行房屋抵押貸款利率，幫助你快速、輕鬆了解如何以房借款！
房屋借款方式有哪些？
房屋借款（不動產融資）主要分為房屋增貸、轉增貸、二胎房貸及房屋抵押貸款四大類。選擇合適的管道取決於你的信用狀況、資金用途與需求緊急程度。一般而言，信用優良者首選銀行以獲取最低利率；若有信用瑕疵、負債比過高或急需資金，則建議透過融資公司或民間代書辦理。
在申請過程中，需注意若房屋有地目特殊、產權不完整（共有房屋）、屋況瑕疵，或鄰近宮廟、加油站等嫌惡設施的情況，通常會面臨鑑價保守、成數低甚至被拒貸的風險。
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房屋抵押貸款
優點：貸款額度高、利率比無擔保品貸款低
缺點：每月固定支出增加、如無法償還，可能面臨法拍風險
申請條件：
- 房屋條件：產權完整，必須為全部持有（如為持分房屋，需共有人共同簽署貸款同意書），且無法院查封、假扣押或預告登記等紀錄。
- 信用條件：最基本要有 600 分以上，近半年無信用卡預借現金、遲繳或動用循環利息之紀錄。
- 財力與收入條件：必須提供近半年的薪轉明細，證明有穩定工作，且經計算後，貸款費用不得超過月收入 60%。
「房屋抵押貸款」指以房產作為抵押，向銀行或其他機構申請貸款。通常用於取得購屋資金，或因投資、週轉所需，將名下資產變現。
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房屋增貸
優點：活用名下資產、通常不需重新審核，節省時間成本
缺點：每月還款壓力增加，如無法負擔，可能影響信用評分
申請條件：
- 房屋條件： 原房貸本金已償還一定比例（通常需繳款滿 1 年以上），且房屋有增值空間。
- 信用條件： 過去一年房貸繳款正常，無遲繳紀錄，且負債比在安全範圍內。
- 財力證明： 需提供最新的薪轉紀錄或扣繳憑單，證明有能力負擔新增的月付金。
「房屋增貸」是在房屋已經有貸款的條件下，以房屋殘值申請增加貸款額度。透過增貸，借款人不需要出售房屋，就能取得額外資金，以應對臨時的財務需求。
房屋增貸利率通常與原貸款方案相同，如果貸款期間穩定繳款，也有機會談到更優惠的利率。因此建議繳款一段時間後，再申請房屋增貸。
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房屋轉貸
優點：改善貸款條件、取得更低利率、每月還款壓力降低
缺點：轉貸過程繁瑣、可能需支付手續費或違約金
申請條件：
- 房屋條件： 房屋需具備市場增值潛力，或原銀行鑑價過於保守。
- 信用條件： 視同新開戶審核，新銀行會完整審核聯徵紀錄，包含信用卡使用狀況與他行往來紀錄。
- 成本考量： 申請人需支付原銀行的違約金（若仍在綁約期）、地政設定規費及新銀行的開辦費。
「房屋轉貸」指將原有貸款轉到另一家銀行或金融貸款，以取得更低的利率，或是更好的貸款條件。
由於房貸還款期間長，透過轉貸取得優惠利率，以長期來看，可以減少利息支出。然而在申請過程中，可能會產生手續費或違約金等費用，建議在進行轉貸前，先評估轉貸的潛在利潤是否高於申請成本。
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房屋二胎
優點：貸款額度比增貸高、還款期間靈活，可以隨借隨還或分期償還
缺點：過件率低、利率通常高於一胎、每月還款壓力增加
申請條件：
- 銀行二胎條件：門檻極高，通常會要求一胎房貸繳款滿兩年、房屋殘值充足，且申請人職業需為公教人員或上市櫃員工等優質客群。
- 民間二胎條件：寬鬆，只要房屋有殘值（估價扣除一胎餘額後大於零）即可辦理。
「房屋二胎」是在已經申請房貸的條件下，再次以該房產作為擔保，向其他家銀行或民間機構申請貸款。
申請房屋二胎後，借款機構會變成第二順位抵押權人。由於承作風險比一胎高，二胎過件率通常較低，審核時間也較久。如果急需資金，可以在評估自身還款能力後，選擇審核較快速的民間機構，以取得所需資金。
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房屋借款方式比較
| 房屋抵押貸款 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋二胎 | |
| 貸款利率 | 低，2%～4% | 低，2%～4% | 可能更低，1.5～3.5% | 高，2.5%以上 |
| 還款期間 | 通常在30年以內 | 通常在30年以內 | 通常在30年以內 | 通常在10年以內 |
| 成數限制 | 房屋現值的七成～八成 | 原貸款成數越高，增貸成數上限越低，通常總和可達房屋現值的七成～八成 | 房屋現值的七成～八成 | 通常在房屋現值六成以內，向民間機構申請，則有機會申請全額貸款 |
| 審核條件 | 房屋現值 申請人信用條件 申請人還款能力 |
房屋具有殘值 申請人還款能力 房貸繳款紀錄 |
房屋現值 申請人信用條件 房貸繳款紀錄 |
房屋現值 申請人信用條件 申請人還款能力 |
| 審核門檻 | 中 | 中 | 中 | 高 |
房屋借款試算
房貸利率依借款管道不同而異，主要可分為銀行房屋借款和民間房屋借款兩種。以下針對利率、利息計算和還款方式介紹：
銀行房屋借款
銀行房貸的年利率通常介於 2% ~ 4% 之間，計息方式可分成「本息平均攤還法」和「本息平均攤還法」兩種：
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本金平均攤還法
將「總本金」平均分攤，利息則依剩餘本金計算。優點是總利息支出最少，且還款壓力隨時間遞減，適合初期還款能力較強的族群。
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本息平均攤還法
將貸款期間的「本金＋利息」平均分配在每一期。優點是每月還款金額固定，方便個人財務規劃，適合一般上班族。
而在利率上，可以分為固定利率、機動利率兩種。以前多以機動利率為主，現在有更多元的房貸產品，但多數只承辦機動利率，或在特殊方案中，有可能提供一～兩年的低固定利率：
- 固定利率
計算公式：固定指標利率 + 固定加碼利率。
貸款期間不論央行升降息，利率始終如一。適合預期未來利率將大幅上升，或希望還款預算完全透明、穩定的族群。
- 機動利率
計算公式：變動指標利率 + 變動加碼利率。
利率隨市場波動。若預期未來利率走低，或銀行提供前幾年優惠的分段式利率，選擇機動利率能有效節省支出。
舉例說明：
以貸款利率 2.1%、還款年限 20 年為例，借款人可以在申請貸款前，可以先預測未來利率會上升或下降，並評估自己未來的財務規劃，決定適合的計息方式：
| 貸款金額＼計息方式 | 本金平均攤還法 | 本息平均攤還法 |
| 100 萬元 | 每月 5,106 元 | 首月 5,917 元 |
| 300 萬元 | 每月 15,319 元 | 首月 17,750 元 |
| 500 萬元 | 每月 25,532 元 | 首月 29,583 元 |
| 800 萬元 | 每月 40,851 元 | 首月 47,333 元 |
| 1,000 萬元 | 每月 51,064 元 | 首月 59,167 元 |
民間房屋借款
民間房屋貸款則是按月計息，也就是所謂的「利」，例如一分利、三分利或十分利。以一分利為例，就是指月利率1％，換算成年利率就是12%。
由於還款週期、方式彈性，可以靈活調整什麼時候還得多、什麼時候財務吃緊，需要較多時間準備，適合有短期資金調度需求的族群。常見還款方式有兩種，分別是到期還本（每個月只繳利息，不還本金）以及本利平均攤還法：
- 到期還本
貸款期間每個月只繳利息，不還本金。這在民間借款中最為普遍，適合短期（如 1 年內）有大筆進帳計畫、需極大化每月現金流的借款人。
舉例來說，若因創業急需 100 萬元週轉，但因信用瑕疵被銀行拒絕，申請利率 1.2% 的民間貸款，每月僅需繳納 12,000 元，待資金充裕實在還本金即可。
- 本利平均攤還法
將「本金 + 利息」平均分攤在合約期限內。適合有穩定收入、希望分期清償債務以減輕最後還款壓力的族群。
銀行和民間借款比較
| 貸款管道比較 | 銀行房屋貸款 | 民間房屋貸款 |
| 承辦案件 | 僅受理產權完整的房屋 | 一般房屋貸款、二胎貸款、房屋或土地持分、農地、林地、山坡地、未保存登記建物皆可辦理 |
| 貸款利率 | 年利率 2%～4％ 間 | 月利率0.8%起 |
| 利息計算 | 本息均攤 | 本息均攤或本金均攤 |
| 還款方式 | 還款期間固定，有限制清償期。申請貸款後一年到三年內，如提早清償，可能有違約金產生。 | 較彈性，可以隨借隨還 |
| 適合族群 |
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民間房屋借款安全嗎？
在銀行審核趨嚴的背景下，許多屋主申貸無門，會考慮找融資、民間機構做資產的活用。而衡量民間貸款安全性的關鍵，就在於業者是否合法、正規經營，以及當業者品質參差不齊時，借款人是否有先做足功課，避免遇到不肖業者，未能即時察覺潛在風險。
以下介紹民間房屋借款優點與缺點：
民間房屋借款優點
民間房屋借款優點主要有四個，包含貸款方案靈活、資金取得快速、審核門檻寬鬆和貸款額度比銀行高：
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貸款方案靈活
民間貸款提供多樣化的貸款方案，讓借款人可以根據自身資金需求和還款能力，自由選擇或與貸款方協商。
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資金取得快速
民間借款流程相較銀行簡單、快速，也通常不需要長時間審核。如果急需資金，例如緊急醫療費或週轉需求，最快可以在三個工作內完整撥款。
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審核門檻寬鬆
由於貸款涉及風險管理，銀行在審核是否核貸時，會綜合評估房屋和申請人條件，例如有沒有不良還款紀錄、近期有沒有頻繁申請貸款等。
而民間貸款對於借款人條件要求較低，通常只看房屋價值。如果信用不佳或收入不穩定，導致無法和傳統金融機構申請貸款，也有機會透過民間借款取得資金。
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貸款額度比銀行高
銀行貸款成數通常最高可達房屋現值的七成到八成，而民間貸款成數通常在房屋現值九成以上，如果條件良好，也有機會談到全額貸款。
民間房屋借款缺點
房屋借款缺點主要有三個，包含利率高、品質不穩定和風險高：
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利率比銀行高
由於民間貸款審核寬鬆，承擔的風險比銀行大，利率通常比銀行高一些，並以月為單位計息。
如果有長期還款規劃，向銀行申請貸款，可以減少總利息支出。而若資金需求大，評估還款能力後，認為能在短時間內週轉，也能考慮審核較寬鬆、快速的民間機構。
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品質良莠不齊，要慎選貸款機構
由於民間借款缺乏金管會監督，有些機構可能提供不合理的條件，存在貸款詐騙風險。對於不熟悉的民眾來說，在選擇貸款機構時，應進行充分的調查和比較，選擇信譽良好的機構。
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風險較大，簽約前應謹慎評估
向民間機構借款後，如無法按時還款，可能面臨高額的利息、違約金或資產被扣押的風險。此外，部分民間借款合約可能缺乏法律保障，借款人在簽約前應仔細閱讀條款，並諮詢專業法律意見。
如果遇到一些不合理的狀況，例如簽約前先收手續費、利息不透明等，建議撥打 165 防詐騙專線求證。保持謹慎、小心為上的心態，並理性判斷以降低潛在風險。
房屋借款試算
房貸利率依借款管道不同而異，主要可分為銀行房屋借款和民間房屋借款兩種。以下針對利率、利息計算和還款方式介紹：
銀行房屋借款
銀行房貸計算方式主要可分為固定利率、機動利率兩種，並以年計息，年利率通常介於2%～4％間。
- 固定利率：固定指標利率＋固定加碼利率
「固定利率」指貸款期間，無論央行升降息，利率都與申貸時相同。利率穩定，適合收入穩定、有長期還款規劃的族群申請。缺點是長期承作的銀行少，且利率通常比機動利率高。
- 機動利率：變動指標利率＋變動加碼利率
「機動利率」指貸款期間，利率會隨市場波動，是多數銀行使用的計算方式。通常分為一段式利率、分段式利率兩種，在不同貸款期間，利率會隨市場升降息調整。
民間房屋借款
每間民間借款機構的貸款利率都不同，可以依照各家規定、自身條件，協商適合的還款方式。
民間借款利息通常以月利率計算，也就是所謂的「利」，例如一分利、三分利或十分利。以一分利為例，就是指月利率1％，換算成年利率就是12%。
只要年利率不超過法定上限 16%，且合約中沒有隱藏手續費，謹慎挑選名譽良好的借款機構，就能避開遇到高利貸或地下錢莊的風險。
銀行和民間借款比較
| 銀行房屋借款 | 民間房屋借款 | |
| 貸款利率 | 年利率 2%～4％ 間 | 月利率0.8%起 |
| 利息計算 | 本息均攤 | 本息均攤或本金均攤 |
| 還款方式 | 還款期間固定，有限制清償期。申請貸款後一年到三年內，如提早清償，可能有違約金產生。 | 較彈性，可以隨借隨還 |
房屋借款文件
申請房貸應準備以下文件：
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身分類文件
- 借款人身分證、第二證件（駕照或健保卡）正本及印鑑章
- 戶口名簿正本或全戶戶籍謄本
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房屋類文件
- 房屋、土地權狀影本
- 地籍圖謄本及建物測量成果圖（部分銀行要求）
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財力證明文件
- 近半年～一年薪轉存摺影本
- 所得來源證明（前一年度綜合所得稅扣繳憑單、報稅證明等）
- 第一順位貸款文件、近一年繳款明細（如為二胎貸款、轉增貸案件）
房屋借款步驟
房屋借款流程主要包含六步驟，依序是口頭諮詢、提出申請、審核評估、簽約對保、抵押權設定和撥款。
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口頭諮詢
申請房貸前，先口頭諮詢各家銀行貸款方案，包含利率、還款方式、貸款條件和相關費用等。透過比較不同銀行的條件，選擇符合自身需求的方案。
申請房貸後，銀行會調閱信用報告。若三個月內申請超過三次貸款，會導致聯徵多查，因此建議申請前先諮詢，以避免後續申請受阻。
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提出申請
確定貸款方案和管道後，就能準備房屋借款文件，包含身分證明、財力證明、申請書和其他必要文件，並提出正式申請。
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審核評估
銀行收到申請後，會對借款人進行審核，包含身份核實、信用評分、財務狀況和房屋價值等。
此步驟是決定房屋借款會不會過件的重要因素，必須確認借款人具備一定還款能力，且房屋具一定抵押價值，才能確保貸款的安全性。
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簽約對保
如審核通過，銀行會照會借款人，並約時間現場簽約對保。在簽約對保過程中，雙方會一同檢視合約條款，包含貸款金額、利率、還款方式和其他條款，確保對於貸款的理解相同。
在正式簽約前，若發現合約與原先約定不同，也可以選擇不簽約或向貸款專員提出疑問。簽約前選擇不完成後續申請，通常不需支付任何違約金。
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抵押權設定
完成簽約後，借款人須到地政事務所設定抵押權，將房產列為抵押物。
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撥款至貸款專戶
最後，銀行會在一到三個工作天內將貸款金額撥款至借款專戶。
20家銀行房屋借款利率
以下整理20家銀行房屋借款年利率、總費用年百分率和相關費用：
| 貸款名稱 | 申請資格 | 貸款期間 | 年利率 | 總費用年百分率 | 相關費用 |
| 台灣銀行 房屋輕鬆貸優惠專案 |
2500大企業員工 、專技人員、公教人員、一般戶 | 最長30年 | 第1年：2.394%起 第2年起： 2.664%起 |
2.41%～3.67% | NT 3,300元起 |
| 土地銀行 個人一般購屋貸款 |
一般戶 | 最長30年 | 2.185%~3.13% | 2.214%～3.161% | NT 5,300元 |
| 合作金庫銀行 幸福成家優惠專案 |
無自用住宅購屋貸款且符合相關條件者 | 最長40年 | 2.06%起 | 2.09%起 | NT 5,300元起 |
| 第一銀行 購屋貸款 |
一般戶，或經奉准在國內置產投資之華僑及外僑 | 住宅用最長30年；其餘最長20年 | 2.06%~4% | 2.09%～4.03% | NT 5,300元 |
| 華南銀行 定儲利率指數型房貸 |
年齡加計借款期 間未滿80歲之一般戶 | 住宅用最長30年；其餘最長20年 | 2.185%起 | 2.214%起 | 貸款金額千分之1.5，最低新台幣5,000元 |
| 彰化銀行 定儲指標利率房貸 |
一般戶 | 最長30年 | 2.185%起 | 2.20%起 | 貸款金額千分之1.5，最低5,300元 |
| 台北富邦銀行 富邦購屋房貸 |
首次購屋或換屋的客戶 | 最長30年 | 2.33% | 2.36%～3.97% | NT 5,000元 |
| 國泰世華銀行 「A+尊榮」房屋貸款 |
既有往來客戶、優良企業員工、四師等專業人士、軍公教人員 | 最長30年 | 1.74%起 | 2.35%～2.88% | NT 5,000元起 |
| 兆豐銀行 優利方案 |
一般戶 | 首購最長30年；其餘最長20年 | 2.06%起 | 2.09%起 | NT 5,300元起 |
| 渣打銀行 指數型房貸 |
一般戶 | 最長30年 | 2.06% | 2.08%~2.68% | NT 2,000元起 |
| 聯邦銀行 指數型房貸 |
一般戶 | 最長30年 | 購屋貸款利率： 2.33%起
非購屋貸款利率： 2.55%起 循環型貸款利率：3% 起 |
購屋貸款利率： 2.33%起
非購屋貸款利率： 2.58%起 循環型貸款利率：3% 起 |
NT 5,000元起 |
| 永豐銀行 首購房貸 |
首購、65歲以內一般戶 | 最長40年 | 2.09%起 | 2.11%~2.16% | NT 5,000元起 |
| 玉山銀行 指數型房貸 |
一般戶 | 20年 | 2.15%～2.82%起 | 2.19%~2.86起 | 自用住宅每案6,000元
其他每案8,000元 |
| 台新銀行 購屋房屋貸款 |
65歲以下，可提供房屋及其基地設定為第一順位抵押權為擔保品之一般戶 | 最長30年 | 2.20%～3.70% | 2.24%～3.76% | NT 8,000元起 |
| 中國信託銀行 一般房屋貸款 |
一般戶 | 最長30年 | 前十二期2.06%起 第十三期起 2.56%起 |
2.42%起 | NT 6,500元 |
| 將來銀行 房屋貸款 |
房屋坐落於台北市，或新北市、新北縣、桃園市、台中市（以上部分地區）者 | 最長30年 | 2.06% 起 | 2.09%～3.5% | NT 5,000元起 |
| 凱基銀行 購屋貸款 |
60歲以下一般戶 | 最長40年 | 2.185%起 | 2.21% ～2.29% | NT 5,000元起 |
| 星展銀行 指數型房貸 |
60歲以下一般戶 | 最長40年 | 2.19%～2.74% | 2.22%～2.77% | NT 5,000元起 |
| 元大銀行 指數型房貸 |
一般戶 | 最長40年 | 2.185%～4.12% | 2.22%～4.24% | NT 6,500元起 |
房屋借款常見問題
針對房屋借款，幫您整理四大常見疑問：
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Q：房貸500萬一個月要繳多少？
房貸月付金取決於貸款金額、利率和還款期限。
假設貸款 500 萬，年利率 2％，還款期限為 30 年，並使用本息均攤方式計算，則每月還款金額為 18,600 元。
假設薪資為 2024 年薪資中位數 37,000 元，扣除房貸 18,600 元後，每月可自由運用的金額為 18,400 元。實際金額會因利率和貸款條件而異，建議有房貸需求的人可以透過試算，了解自己可負擔的房貸額度。以確保在承擔房貸同時，仍能維持良好的生活品質。
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Q：房屋抵押貸款非本人可以辦嗎？
不行，不動產屬於重大法律行為，不論是銀行或民間貸款機構，為了確保所有權人的真實意願，都會要求所有權人親自書面同意與對保。
可能出現的特殊情況是，若子女有資金需求，由父母提供房子抵押借款，此時法律上的借款人是子女，但父母才是真正的擔保物提供人。在此情況中，借款人不是拿自己的房子抵押，但同樣需要產權人完整參與對保程序，並親自簽署同意書，才能完成貸款動作。
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Q：可以抵押房子買房嗎？
不行，依據央行規定，透過房屋貸款取得的資金，不可以直接作為新購屋的自備款或頭期款，只要資金用途寫「購置不動產」，都會被直接拒貸。銀行在辦理貸款的過程中，也會要求簽署切結書，若借款人違反規定，銀行有權提前收回貸款。
網路上會流傳迴避此規定的方式，但在實務上，銀行會追蹤資金流向，切勿以身試法。而若是民間借款，則無資金用途的限制，可以自由應用於買房、創業或投資等用途。
- Q：房屋借款推薦去哪辦？
選擇房屋借款管道時，建議借款人考慮多個選項，包含銀行、融資公司或民間機構，各管道的利率、手續費和貸款額度都不同。
如信用條件良好、收入穩定、已經準備兩成以上自備款，且有長期還款規劃，選擇低利率的銀行可以幫助你節省利息費用；如有信用瑕疵、資金需求大或緊急，則推薦在考量還款能力後，選擇向民間機構借款。
在選擇時，可以參考法律、財務等領域專業人士建議，或親自諮詢貸款專員，了解各自的貸款條件和方案。
房屋借款總結
如果對房屋借款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！
- 1. 線上免費諮詢：點我加LINE
- 2. 諮詢專線：0976-161-313
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