房屋貸款成數不足怎麼辦？自備款要抓幾成比較保險？面對限貸令衝擊，許多人在交屋時，才發現根本貸不到所謂的「最高8成」，成數差 1～2 成，資金缺口就來到數百萬元。尤其對「極限購屋者」來說，一旦發現可能違約，通常也沒有定存可以解、沒有股票庫存能出售，最後只能付 15% 違約金解約。以下說明信用管制對房貸成數的影響有哪些、六都和新竹縣市各區房貸成數行情，幫你安心買房或融資！
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如何知道自己房貸可以貸多少？
不論是準備買房，或是有週轉需求，想把名下的房屋抵押貸款，想知道自己房貸可以貸多少，都可以從兩個層面切入討論：一是房屋擔保價值，二是個人還款能力。
房屋貸款金額=房屋鑑價結果×貸款成數
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房屋擔保價值（鑑價結果）
銀行審核貸款時，會委託估價師依房屋的地段、屋齡、坪數、樓層和周邊實際成交行情等條件，計算出一個較為保守、客觀的估值。
也就是說，市價是買賣雙方認為合理的價格，而擔保價值是銀行基於風險控管所認定的價值。通常這個估值會略低於市價，目的是讓銀行在房價下跌或借款人違約時，仍能透過拍賣回收借款。
舉例來說，如果你準備買一間 1,000 萬元的房子，但銀行估價後認為只值 900 萬，那即使你以 1,000 萬元成交，銀行仍會以 900 萬元為基準，乘上可貸成數來決定實際的核貸金額。
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個人還款能力
借款人的還款能力取決於收入水平與債務狀況，綜合來看，最關鍵的衡量指標是「收支比」，也就是平均每月收入中，有多少比例必須用於支付債務。
響應央行政策，通常收支比要到 200%（收入是支出的兩倍），才有機會貸到規定的最高成數。未達標準者，貸款成數會減少 0.5～2 成，進而導致核貸金額被壓縮。
舉例來說，如果你的平均月收入為 4 萬元，準備買一間 1,000 萬元的房子，理論上最高能貸款 8 成，但在套入房貸利率、還款年限等條件計算後，顯示每月必須支付 3 萬元，明顯超過銀行規定的收支比上限，這時可能就無法貸到 8 成，需準備較多自備款。如果想順利申貸，可以透過延長還款年限，用較長的期數分攤貸款，達到降低月付金的效果。
綜合「房屋擔保價值」和「個人還款能力」來看，可以知道：即使房屋的擔保價值足夠支持高額貸款，若銀行計算後，認為你的收入無法負擔月付金，仍會主動降低核貸成數與金額。
房屋貸款成數限制
為了抑制投機炒房行為，央行頒布限貸令，對金融機構放貸採取一定程度的限縮，例如：名下有房屋者，辦購屋貸款不能有寬限期、第 2 戶購屋貸款最高只能貸 5 成，確保資金流向真正有自住需求的民眾。
除此之外，由於多數銀行的貸款水位皆已接近上限，各行在審核房貸申請時，條件要求也會更嚴格。也就是說，「一定能貸到八成」的時代已經過去了，保險起見，建議至少要準備 3 成的自備款，避免簽約後才發現貸款貸不過。
第七波信用管制內容：
| 自然人 | 名下有房屋者，辦理第一戶購屋貸款 | 無寬限期，最高限貸 8 成 |
| 辦理第二戶購屋貸款 | 無寬限期，最高限貸 5 成 | |
| 辦理第三戶購物貸款 | 無寬限期，最高限貸 3 成 | |
| 購置高級住宅貸款 | 無寬限期，最高限貸 3 成 | |
| 建商餘屋貸款 | 最高限貸 3 成 | |
| 公司法人購置住宅貸款 | 無寬限期，最高限貸 3 成 | |
| 第七波信用管制對象 | 第七波信用管制內容 | |
房屋貸款成數評估因素
房屋鑑價就像在為房子做健康檢查，因此銀行在評估房屋擔保價值和可貸成數時，不只會看房子本身的條件，例如屋齡、地段、坪數和樓層等，周邊環境、政策走向、市場行情、借款人的收入和信用狀況等條件，也會影響最終核貸結果。
舉例來說，六都是房貸的 A 級地區，由於房屋流通性高、價值穩定，銀行通常願意給 6～8 成的貸款成數。但即使在同一個縣市，各行政區仍可能因發展程度、交通便利性、生活機能和房市活絡度等條件不同，有成數上的差異，例如桃園、中壢、蘆竹等較熱門且發展成熟的區域，貸款條件通常比位置相對偏遠的新屋、楊梅、龍潭和大溪等行政區好。
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借款人信用評分
銀行在審核房貸申請時，會調閱借款人的信用報告，確認沒有不良還款紀錄，並評估負債比是否在安全範圍內。小至卡費逾期未繳、只繳最低應繳金額，都會影響銀行對借款人信用的評估。
依嚴重程度不同，信用紀錄有揭露期長短之分，例如強制停卡紀錄會在聯徵報告上掛 5 年、債務更生紀錄會自履行完畢日起註記 4 年。如果有計畫申請貸款，可以先到聯徵中心查詢信用報告，並針對缺點改善，以爭取更好的貸款條件。
信用分數最高為 800 分，通常 650～700 分以上，對銀行來說都算信用良好。信用分數越高，能取得的貸款條件通常也越好。
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借款人收入狀況
銀行放款的本質是「先借你錢，再等你還款並支付利息」，因此銀行偏好收入穩定的借款人，例如公務員、軍人、老師和四師（醫師、律師、建築師、會計師）等。
除了現職工作的年資、職稱和收入外，任職公司的資本額也會影響銀行對借款人收入穩定性的評估。因此，在申請貸款前半年到一年，建議先不要貿然轉職，避免影響核貸結果。
| 收支比 | 貸款成數 |
| 收支比≥200% | 依核貸成數規定 |
| 180%≤收支比<200% | 依核貸成數規定減 0.5 成 |
| 160%≤收支比<180% | 依核貸成數規定減 1 成 |
| 140%≤收支比<160% | 依核貸成數規定減 1.5 成 |
| 收支比<140% | 依核貸成數規定減 2 成 |
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房屋屋齡
銀行在為房屋鑑價時，就和民眾挑房子一樣，會參考許多條件，例如房屋屋齡、坪數和地段等。屋齡越新的房子，由於結構穩定、維修成本低，貸款成數通常比較高，可以貸到 6～7 成；反之，中古屋、老屋貸款成數較為有限，通常只能貸 5～7 成。
- 新屋（屋齡 0～5 年）：通常可貸房屋價值的 6.5～7.5 成
- 舊屋（屋齡 6～10 年）：通常可貸房屋價值的 6～7.5 成
- 中古屋（屋齡 11～29 年）：通常可貸房屋價值的 5.5～7.5 成
- 老屋（屋齡 30 年以上）：通常可貸房屋價值的 5～6.5 成
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房屋坪數
坪數過小的房子（通常指 15 坪以下，俗稱套房貸款），由於流通性低，通常很少銀行願意辦理這類型的貸款﹔同理，坪數太大的豪宅，也可能因市場需求有限，被銀行視為高核貸風險的信號之一。
在一般情況下，房屋坪數越大，總價通常越高，銀行也願意給借款人更彈性的協商空間，有機會爭取優惠貸款成數、利率等條件。
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房屋地段
地段好通常指房屋座落地區經濟繁華、有商業活力，可以從地段率查詢系統查看心儀標的的地段率。對銀行來說，地段好的房屋有較大的增值空間，因此核貸風險小，願意提供的貸款成數也較高。
而評估房屋地段好壞，可以參考以下四點：
- 交通便利性
房子在捷運站、火車站、公車站或主要幹道附近，由於出入便利、通勤時間短，對自住客有很大的吸引力。因此，銀行通常會認為這類房屋流通性高，未來若房屋需要出售或抵押，變現也相對容易。
此外，如果房子周邊有其他交通建設規劃，例如新的捷運線、快速道路等，銀行也會將其納入房屋價值的考量，可能願意提高貸款成數或給予較優惠的利率。
房子在捷運站附近 1.5 公里內，通常對銀行來說都算捷運宅。
- 生活機能
房屋鄰近學校、醫院、超市或公園等日常生活所需設施，不僅代表便利性高，能吸引更多買家或租客，也表示房屋價值相對穩定。
- 工作機會
從當地的工作機會數量、性質，可以判斷當地居民多為藍領或白領。白領多的地方，通常能促進商業區的繁華，進而提升整體生活機能和品質。
- 發展潛力
如果房屋附近有可預見的重大建設或開發計畫，或是從房價趨勢、市場需求來看，房屋有明顯增值空間，可以取得的貸款條件也更好。
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附近嫌惡設施
嫌惡設施指可能對居住品質造成負面影響的場所，例如垃圾處理場、工廠、加油站和變電所等。其中有些是有人喜歡、也有人不喜歡的場所，例如有人認為住便利商店附近很方便，也有人認為每天人潮來往，鈴聲很惱人。
因此，銀行在為房屋土地估價時，通常還是以內政部公布的為主要參考。
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政府政策
第七波信用管制後，許多民眾叫苦連天，紛紛陷入斷頭危機。對首購族來說，保險起見，不只要準備多一點的自備款，還得了解政策執行細節、限貸令可能帶來的影響和風險，才能減少貸款成數不夠的風險。
需特別注意的是，一般法規基於信賴保護原則，不會溯及既往，對過去的行為或事件產生影響。但限貸令是會回溯的，例如若你 2 年前在桃園買了一棟 3,000 萬元的預售屋，準備完工、交屋時，房價漲到超過 4,000 萬元，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數就可能從最高 8 成變只剩 3 成。
| 最新高級住宅（豪宅）定義 | 房屋總價或每坪單價 |
| 台北市 | 總價 6,000 萬元以上，或每坪單價 120 萬元以上 |
| 新北市 | 總價 4,000 萬元以上，或每坪單價 75 萬元以上 |
| 其他直轄市四都及新竹縣市 | 總價 3,000 萬元以上，或每坪單價 50 萬元以上 |
| 其他地區 | 總價 2,200萬元以上，或每坪單價 35 萬元以上 |
此外，計算貸款金額時，是以過去較低的成交總價為基準，乘上貸款成數，可貸金額瞬間縮水。對第一次辦房貸的自住客來說，由於沒有經驗、沒有其他融資門路，通常只能和親友借錢週轉，或選擇賠錢違約，可以說是「交屋即斷頭」。
如遇上述情況，可以撥打銀行公會申訴專線 02-8596-2345 申訴。但即使投訴了，也可能在處理前就先違約，因此最保險的做法，是準備多一點自備款、了解其他融資管道，避免錢到用時方恨少。
貸款金額試算：
過去房貸條件
- 2年前成交總價：3,000 萬元
- 貸款成數：8 成（首購最高可貸 8 成）
- 貸款金額：2,400 萬元（3,000×0.8）
- 自備款：600 萬元
現在房貸條件
- 現在銀行鑑價結果：4,200 萬元
- 貸款成數：3 成（高級住宅最高可貸 3 成）
- 貸款金額：900 萬元（3,000×0.3）
- 自備款：3,300 萬元（與原本相差 2,700 萬元）
房屋貸款成數試算
在正式申貸前，先依個人條件估算能取得的貸款條件，包含成數、利率和還款年限等，並搭配收入計算每月能負擔的貸款金額，即可評估適合購買的房屋價格範圍，避免貸款壓力過大。
房屋貸款金額=房屋鑑價結果×貸款成數
以下整理六都和新竹縣市的房屋貸款行情（實際申請依各行規定而異）：
| 縣市 | 地區 |
| 台北市 |
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| 新北市 |
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| 桃園市 |
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| 台中市 |
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| 台南市 |
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| 高雄市 |
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| 新竹市 | 不分區：6成 |
| 新竹縣 |
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房屋貸款成數不足怎麼辦？
房屋貸款成數不足的原因，主要可以歸納為房屋條件、個人條件和銀行政策三個方面。尤其是買預售屋時，交屋前幾年都是繳工程款，貸款審核要等交屋前才會真正進行，很可能到時才發現銀行鑑價結果或貸款成數不如預期，出現斷頭風險。
如果遇到房貸成數不足的情況，可以考慮以下 5 種應對方式，避免斡旋金被沒收或被要求加倍賠償，解決自備款不夠的煩惱：
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增加擔保品
如果名下有其他沒有貸款的不動產，例如房屋、土地，也可以拿來抵押給銀行貸款，提高擔保價值。
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提供保證人
根據《銀行法》第 12-1 條規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時，不能要求借款人提供連帶保證人。
不過，如果是因為個人信用或收入條件一般，導致房貸成數不如預期，請其他信用、收入條件良好的親屬擔任保證人，通常能提高銀行的承貸意願。需特別注意的是：銀行通常僅同意由二親等以內血親擔任保證人，且若保證人條件不比申請人好，也起不了加分效果。
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申請其他貸款
房貸成數不足時，可以考慮申請其他貸款，例如房貸附加信貸、個人信用貸款，或先撥用裝潢預算，之後再申請裝潢貸款。
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購買房屋壽險
房屋壽險對銀行來說是一種還款保障，因為當投保人發生意外，導致失能或身故時，保險公司會代為清償剩餘的房屋貸款。
因此，如果主動和銀行提出要申辦房貸壽險，以貸款 500 萬元為例，每月多繳 130～300 元，持續繳 15～30 年，就有機會爭取到更優惠的貸款條件。
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向建商或房仲配合的銀行申請房貸
如果是購買預售屋，可以考慮和建商配合的銀行申請房貸，因為建商是以「整批建案」為單位和銀行談，條件通常會比市場行情好一點。
如果是購買中古屋，則可以考慮向房仲推薦的銀行申貸，因為房仲通常具備專業知識，且掌握各行核貸標準和行情，可以提前評估鑑價落差，並針對不同條件的客戶推薦適合的銀行。但需注意的是，房仲推薦的銀行不一定是最優惠的，還是可以多比較。
房屋貸款常見問題
針對房屋貸款，王代書整理五大常見問題：
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Q：第二間房屋最高能貸幾成？
根據〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉規定，自然人名下以房屋為抵押的擔保放款，資金用途代號為 1（購置不動產）或經金融機構確認其貸款資金用途為購置不動產者，應以「擔保品數量」認定房貸戶數。
而只要借款人名下已經有一筆「以購置不動產為貸款目的」申請的房貸，未來申請第二筆房貸，且同樣是以購置不動產為目的時，就要受到央行對第二戶房貸的規範：無寬限期，最高限貸 5 成。
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Q：換屋自備款不夠怎麼辦？換屋族配套措施有哪些？
為了抑制炒房行為，央行針對「申請第二戶以上房貸的借款人」設下寬限期貸和貸款成數的限制。但為了兼顧有實際換屋需求的借款人，央行也提供了所謂「換屋族配套措施」，讓換屋族在申請特定地區的第 2 戶購屋貸款時，能排除貸款成數上限 7 成的規定：
適用對象：
名下已經有一戶房屋，準備在特定地區購買第二間房屋，且確實有換屋需求的借款人。
優惠方案：
貸款成數不受 7 成限制，但依然不能申請寬限期。
換屋族配套措施：
貸款撥款後的 1 年內，須出售的原本第一戶房屋，並完成移轉登記，以清償原房貸債務、塗銷抵押權。
如果違反切結內容，銀行會依規處置，處置方式包含：立即調降貸款成數至規定上限、追溯過去少繳的利息，並加收借款人規避切結事項的違約金。
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Q：如何避免房屋貸款成數不足？
房屋鑑價結果可能和成交價有一定落差，如果資金抓得太緊，成數又比預期低 1～2 成，可能會導致違約。
為了避免違約發生，建議預做解約條款，例如在合約上標明「貸款成數未達成交價的特定成數時，買方得主張無條件解除本契約並收回訂金」。如果是買預售屋，則通常根據預售屋買賣契約，若解約原因不可歸責於買方，例如信用管制政策，買方得分期補差額或協議解約。
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Q：月薪 4 萬可以買房嗎？
可以，但如果自備款不多，想貸到 7～8 成，收支比至少要有 180%～200%。也就是說，借款人每月可負擔的房貸金額應在平均月收入的 50% 以下，大約 2 萬元。
以貸款 30 年計算，即使利率理想，申請到 2% 的房貸利率，光貸款 500 萬元，每個月就要繳約 2 萬元（18,481 元）。在六都以內，房價動輒上千萬，500 萬元最多只能買個套房，而銀行又通常不承作套房貸款，可以說是真的很難順利買房﹔如果買在六都以外的縣市，即使坪數比套房大一點，銀行仍可能因距離市中心遙遠、屋齡高等原因，壓低估價結果和件數，需準備較多自備款。
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Q：月薪多少能貸 1000 萬元？
以一般行情計算，假設用本息均攤法計息，貸款利率 2%、還款年限為 20 年，貸款 1,000 萬元後，每月需繳本息和 51,541 元。因此，在收支比為 200%（理想狀況）的條件下，平均月收入至少要有 10 萬，才有機會貸到八成。
若年紀不大，有機會貸到 30 年的長年期房貸，每月應繳本息和會從 5 萬元下降至 37,970 元。也就是說，只要平均月收入達 7～8 萬元，就有機會貸到 8 成。
但需注意的是：還款年限越長，總利息成本也會越高。如果有短期還款能力，只是一時資金嘎不過來，也可以考慮和「主要評估房屋價值」的民間機構申貸，
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