房屋設定可以自己辦嗎？可以，但辦理抵押權設定有許多細節要注意，例如普通和最高限額抵押權的不同、委託他人代辦，有被冒名設定假抵押的風險。若是第一次辦房屋貸款，仍建議委託信譽良好的代書協助處理。以下介紹如何設定抵押權、要準備哪些文件，以及如何查詢房子有沒有被設定，協助你即時掌握財產安全！
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房屋設定意思
「房屋設定」是指將房子作為擔保品，抵押給銀行或其他金融機構借款的法律行為。對貸款機構（債權人）來說，這樣做能防止借款人（債務人）在貸款清償前，將房子轉賣或過戶給別人（除非買方願意承接貸款，且貸款機構也同意）。
而除了買賣房屋、辦房屋貸款時，會使用到「抵押權設定」，另外還有「預告登記」和「信託登記」兩種房屋設定方式。後兩者通常用於親友間的資產安排，例如父母將房屋信託給子女、夫妻共同買房並設定預告登記，防止出名人（登記名義人）私下變賣。因此一般講到「房屋設定」時，通常都是在說抵押權設定，這也是本文重點。
- 抵押權設定：A 把房子抵押給債權人 B 後，若沒有依約還款，債權人可以依法申請拍賣房屋，以迅速收回欠款。（所有權還是在 A 身上）
- 預告登記：A 把房子預告登記給 B 後，A 對房屋進行任何權利變更前，都要先經過 B 同意。（所有權還是在 A 身上）
- 信託登記：A 把房子信託給受益人 B 後，房子會先移轉給受託人 C，由受託人依受益人利益或特定目的處分房屋。（所有權移轉給第三人）
普通抵押權和最高限額抵押權差在哪？
抵押權有兩種類型：普通抵押權和最高限額抵押權，前者關係明確，適合單次借款使用，後者則較彈性，適合可能有增貸需求的借款人。
無論和銀行或民間貸款機構借款，登記「最高限額抵押權」都是較常見的作法，因為在額度內申請增貸，不用重新設定抵押權，能節省時間和人力成本。
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普通抵押權
簡單來說，普通抵押權就像是一張「限使用一次的票券」，只能用來擔保一筆特定債務。清償貸款後，抵押權會同時失去效力，但若還要再借錢，就需重新設定新的抵押權。
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最高限額抵押權
用最好理解的方式說明，你可以把最高限額抵押權想像成一個「信用帳戶」，可以不斷使用並擔保一段時間內的多筆債務。
清償貸款後，若預估未來可能有資金需求，可以先不塗銷抵押權。下次借款時，只要不超出抵押權額度就能沿用，不用重新設定抵押權，可以節省設定規費。
| 普通與最高限額抵押權差異 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保內容 | 否（單筆使用） | 是（可多次借款、增貸） |
| 能否重複使能否重複使用 | 單筆特定債務 | 一段時間內的多筆債務 |
| 債權金額 | 固定 | 最高限額內，可以隨借款人需求增減 |
| 設定金額 | 貸款金額 | 貸款金額的 1.2 倍 |
| 權利存續期間 | 無此概念，與債權同時存在或消滅 | 最長 30 年 |
房屋設定查詢方式
房屋被設定後，所有權和使用權表面上仍屬於屋主，但實際上已受到限制，不能隨意買賣、贈與或辦理過戶。若不是為了貸款設定抵押權，而是在不知情的情況下，被盜用身分或誤信他人辦理設定，則可能面臨財產損失或法律糾紛的風險。
目前有三種方式可以查詢房子有沒有被設定：地政事務所臨櫃查詢、線上查詢、四大超商多媒體機查詢。若擔心不動產被擅自變更設定，也能免費申請「地籍異動即時通」，即時掌握房屋的權利變更情形。
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地政事務所臨櫃查詢
- 查詢方式：親自或委託代理人，到全國任一地政事務所申請第二類登記謄本。
- 應備文件：身分證明文件（需有照片及身分證字號）、地建號
- 申請時間：一小時
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地政服務網線上查詢
- 查詢方式，登入地政服務網電子謄本系統，申請電子版謄本查閱。
- 應備文件：讀卡機、自然人/工商憑證、憑證持卡人的身分證字號
- 申請時間：即時
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四大超商 ibon 查詢
- 查詢方式：使用四大超商（7-11、全家、萊爾富和 OK）多功能事務機，登入自然人憑證e政府服務專區，選擇「地政電子騰本申領」後，依指示操作。
- 應備文件：自然人憑證
- 申請時間：即時
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申請地籍異動即時通
- 申請方式：到地政事務所或登入地政司數位櫃台申請，完成申請後，名下不動產被申請特定登記案件時，會於收件及異動完成時，以簡訊或電子郵件方式即時通知所有權人。
- 準備文件：讀卡機、自然人/工商憑證、憑證持卡人的身分證字號
- 申請時間：3 個工作天內
房屋設定可以自己辦嗎？
可以，只要備妥相關文件，就可以自己到地政事務所，辦理抵押權設定登記。但若是第一次買賣房屋，沒有相關經驗，建議花錢委託專業代書處理，不僅能節省時間，也能避免因缺件、被退件，導致貸款進度延誤。
每筆抵押權設定代書費約 4,000 到 6,000 元不等。
若想自己跑抵押權設定，應注意以下事項：
- 非地政士代理的案件，同一年在同一登記機關申請超過「兩件」，或曾在同一登記機關申請超過「五件」，登記機關應不予受理。
- 簽訂抵押權設定契約書後，應在一個月內到地政事務所申請登記。若逾時辦理，每超過一個月，就會被處以登記費一倍的罰鍰（最高不超過二十倍）。
- 自己辦不動產設定案件時，應簽章並註記：「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任。」
- 委託非地政士的代理人辦理不動產設定案件時，代理人應簽章並註記：「本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任。」
辦房屋設定需要什麼資料？
辦理抵押權設定登記時，應準備以下文件：
- 土地登記申請書
- 土地、建物所有權狀正本
- 抵押權設定契約書正、副本
- 所有權人身分證明文件（身分證、戶口名簿或戶籍謄本任一）
房屋設定流程
辦理房屋抵押權設定登記時，流程大致分為四個階段：申請貸款、簽約、辦理抵押權登記、核發證明。辦理時間會因貸款對象不同而異，和銀行、農會等金融機構申請房貸，約需 4 小時完成登記﹔若是私人設定（親友或民間借貸），則通常需 1~3 個工作天，遇假日順延。
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申請房貸
首先，準備不動產權狀、買賣合約書、所得與收入證明等文件，向銀行或其他貸款機構提出房貸申請。
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審核與簽約
銀行收到房貸申請後，會對房屋進行鑑價，並綜合評估借款人條件，擬定適合的貸款方案。若條件符合，銀行會人通知借款人對保，並簽訂抵押權設定契約書，確認雙方的權利與履約責任。
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抵押權登記
完成簽約後，借款人需在「一個月」內準備身分證明、權狀、土地登記申請書和抵押權設定契約書等文件，前往地政事務所，將房屋設定抵押給銀行，作為貸款擔保。
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核發證明
完成登記後，地政事務所會核發「他項權利證明書」，確認抵押權已正式生效。銀行拿到證明後，才會開始撥款給借款人。
房屋設定常見問題
針對房屋設定，台灣代書整理四大常見問題：
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Q：房屋設定費用多少？
房屋設定費用主要包含「登記費」和「書狀費」。登記費是設定金額的千分之一，書狀費為每張 80 元。
設定「最高限額抵押權」的設定金額是貸款金額的 1.2 倍，因此以貸款 1,000 萬元（設定金額 1,200 萬元）為例，需付登記費 12,000 元和書狀費 80 元，總費用為 12,080 元。
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Q：房屋設定要多久？
- 金融機構設定：4 小時
- 私人設定：1~3 個工作天
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Q：房子被家人偷設定怎麼辦？
若發現房子在自己不知情的情況下，被家人（如配偶、子女、兄弟姊妹）或其他房屋共有人私自設定抵押權，可能涉及偽造文書、印章罪，務必立即採取以下步驟，保障個人財產安全：
- 申請建物登記第二類謄本，確認抵押情形
- 準備權狀、印章等證據，到警局報案
- 透過法律程序，確認抵押權無效或要求當事人塗銷
以上是比較好理解、處理的情況，但若是遇到不肖地政士，在屋主沒有授權的情況下，違反其意願代辦，仍有可能被法院認為是「表見代理」，導致屋主需承擔抵押責任。
因此，辦理相關業務時，務必找信譽良好的代書合作。若個案情況複雜、遇到不動產詐騙，也建議委請律師協助，幫忙處理繁瑣的法庭程序與證據蒐集。
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Q：房貸沒繳完可以賣嗎？
可以，但必須先還完貸款，向銀行申請「清償證明」後，才能到地政機關辦理房屋過戶。
因此正常流程是先向銀行說明賣房計畫，確認提前清償的條件與相關費用（如違約金）後，再由買方或其貸款銀行撥款至屢保專戶，完成代償並接著變更產權。
若「賣房所得」少於「還沒繳完的房貸」，需由買方貸款補足欠款。
另一種做法是「轉按揭」，也就是在貸款銀行同意的情況下，由買方承接賣方的貸款。但由於申請流程比較複雜，較少銀行有承作此業務。
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Q：房貸繳清後要塗銷抵押權嗎？
繳完房貸後，抵押權不會自動塗銷，因此需要向銀行申請「清償證明書」，並準備身分證、印章、他項權利證明書和不動產抵押權設定契約書等文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
若沒有主動申請塗銷抵押權，未來辦新的貸款時，銀行或貸款機構看到謄本上仍有註記抵押權，通常會婉拒貸款申請或要求塗銷原有設定。
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Q：房屋有私人設定還能貸款嗎？
房屋有私人設定時，通常很難再向銀行或農會等金融機構申請貸款。若有相關需求，建議先想辦法把私人債務還完，或向民間機構、融資公司申請代償，並說明有想把私設轉銀行的計畫，待私人設定塗銷滿「一年」後，才有機會向銀行申請貸款。
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