為什麼套房貸款不好辦？4技巧提高過件率，小坪數也有機會貸8成

套房貸款最高可以貸幾成？若套房位於六都蛋黃區、地段良好，有機會貸到 7 成，但大多數情況下，通常只能貸 4~6 成。以下介紹為什麼套房很難貸款、該如何提高套房貸款成數，幫助你在預算有限的條件下，順利買到理想中的好屋！

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套房定義

在不動產市場中，套房通常指一房、一廳、一衛的住宅。由於不婚不生趨勢、單身族群增加，加上總價較低，套房近年成為熱門置產選項。但從銀行的角度來看，套房並非單純以格局區分，而是依建物坪數評估。

不同銀行對套房的定義略有差異，但普遍將「權狀坪數小於15坪」的住宅視為套房，常見定義包含：

• 建物權狀坪數（主建物+附屬建物+公設）小於15坪
• 主建物、附屬建物坪數總和小於12坪
• 主建物坪數（實際坪數）小於8坪

套房可以貸款多少？

部分民眾直覺認為「房屋總價不高，應該比較容易貸款」，但銀行的評估邏輯恰巧相反。貸款核准與否，並不完全取決於總價高低，關鍵在物件的市場流通性、保值性，以及申請人的信用和收入狀況。

以兩間 15 坪的套房為例：

• 第一間：位於非六都的郊區，總價 500 萬元
• 第二間：位於台北蛋黃區，走路五分鐘可以到捷運站，總價 1,000 萬元

雖然第二間總價較高，但考量其市場需求、未來保值性和變現能力等條件，銀行可能願意提供 7~8 成貸款。反之，第一間可能因不近市區被婉拒申請。

若房屋地段良好，剛好在六都蛋黃區或近學區、捷運站，且申請人無不良信用紀錄、收入高且穩定，有機會貸到 7~8 成。若房屋條件一般、位置偏遠，則通常只能貸到 5~6 成，或被銀行以極低的鑑價結果為難，只能另尋資金來源。

對首購族來說，如果不了解房貸行情，很容易因資訊落差造成誤判。例如簽約時預期可以貸 8 成，準備交屋才發現只能貸 6 成或甚至更低，就會面臨資金缺口和違約風險。

套房為什麼不能貸款？

在房市熱絡的背景下，小坪數套房是不少首購族、單身族甚至投資人心中的熱門選項。然而，銀行對小套房貸款的態度始終保守，因為銀行並不會依交易熱度評估物件價值，而是更關心這類產品在違約情境下，是否能迅速變現或保值。相比之下，坪數大、兩房以上的住宅有更好的流通性，銀行也較偏好這類型的房屋貸款。

銀行不是不接受小坪數貸款，而是無法接受風險高、難以控制的產品。因此買套房還是能貸款，只是難度比較高一點，能取得的條件也比一般住宅差。

• 市場看好，不等於銀行看好

房屋抵押貸款的本質是住宅性貸款，銀行期待以「穩定、長期自住需求」作為放款安全保障。若房屋坪數太小、室內格局不明確或沒有對外窗，可能被銀行視為高風險項目，進而降低核貸意願。

除此之外，坪數不僅關乎生活空間和品質，也是未來拍賣價值的重要指標。在法拍市場，雖然 15~25 坪的小宅價格比套房高，但因為能簡單規劃格局、出租市場接受度高，是相對熱門的投標物件。

• 投資客高度集中，違約風險高

套房因總價低、租金報酬率高，常吸引投資客持有多戶房產。對銀行來說，這類借款人本身負債比高，一旦房價修正或利率上升，最先拋售的往往是這類投資性物件，違約風險集中。

為了降低放款風險，銀行除了調降可貸成數、限縮貸款條件外，也會嚴格審核借款人的購屋動機和財務狀況。若能明確交代為什麼要買房，並說明房屋與工作、生活等規劃的關聯，通常有助於提高過件率。

• 使用用途與登記不符，增加法拍障礙

非住宅用途的建物，未來若進入法拍流程，可能因使用執照限制或違建爭議，降低買方投標意願。

此外，有些套房登記為住宅，但實際卻作商辦或其他非住宅用途，空間設計不符建築法規，例如陽台改廚房、浴室無合法排氣。不僅影響銀行估價，也可能不符新青安貸款等優惠方案的申請條件。

• 市價高於銀行估價，可貸額度有限

銀行核貸時，會依區域成交行情、地段、屋齡和坪數等條件進行鑑價，並在「內部鑑價結果」和「成交價」間取較低者計算可貸額度。

因此，雖然一人居、簡單住成為越來越多人嚮往的生活方式，但對銀行來說，熱賣不等於安全。轉手難度高、增值空間有限仍是套房貸款的風險，成交價、市場信心逐年上升，尚未反應在銀行的風控邏輯上。市場價格與銀行估價的落差，可能讓購屋者在簽約後才發現貸款成數不如預期，陷入資金調度困難。

套房貸款銀行推薦

就大環境來看，在貸款市場裡，套房這類小坪數物件確實相對不受銀行青睞。不過，進一步觀察、諮詢後會發現，其實不同銀行對套房的接受度還是有差，例如有些聽到套房就會直接拒絕、有些會要求有 12～15 坪就能做。

以下根據實務經驗，分享有在做套房貸款的 8 家銀行推薦：

• 聯邦銀行：許多購屋族推薦最好辦套房貸款的銀行，但目前已宣布只做「權狀坪數 10 坪以上、首購」案件
• 台新銀行：台北地區，主建物坪數 6 坪以上﹔台北以外地區，主建物坪數 13 坪以上
• 星展銀行：台北地區，主建物坪數 10 坪以上﹔台北以外地區，主建物坪數 13 坪以上
• 國泰人壽：權狀坪數 10 坪以上
• 遠東銀行：權狀坪數 15 坪以上
• 兆豐銀行：權狀坪數 10 坪以上
• 元大銀行：權狀坪數 15 坪以上
• 富邦銀行：主建物坪數 9 坪以上

申請小坪數貸款時，銀行會特別注重「房子和捷運站的距離」，因為這會直接影響房屋的價值和轉手難度。以台北 10 坪套房為例，如果距離捷運站 500～1,000 公尺，通常能貸 5～6 成﹔但若在捷運周邊 200 公尺內，貸款成數有機會提高到 7 成。

套房貸款經驗分享

根據過去經驗，如果有套房貸款需求，最重要的就是多問、多比較不同銀行的方案，不能只看成數，也要看利率、還款年限等條件。這是因為套房貸款的變數很多：地段、屋況、借款人信用和收入狀況等條件，都會直接影響過件率和預期可貸成數。

和購屋貸款相比，用套房原屋融資的難度又會更高，如有資金需求，可以考慮找審核較彈性的民間貸款申辦。

常見挑戰：

• 過件率低：權狀坪數小於 15 坪，多數銀行會直接拒絕，連估價都不估。
• 貸款成數低：一般住宅型貸款能貸 6～8 成，但套房通常最高只能貸 4～6 成，自備款壓力大。
• 利率高：套房貸款利率通常比一般房屋高 0.5% 以上，多落在 3%～4% 之間。
• 地段要求嚴格：銀行偏好捷運站附近 500 公尺內的物件，因為出租、轉手難度低，比較有保障﹔若房屋距離捷運太遠，過件率和成數都會大幅降低。

貸款建議：

• 多跑幾家銀行，有機會得到意外的結果
• 準備完整收入證明、租金合約和房屋資料
• 找有經驗的地方仲介，能少走很多冤枉路
• 保持彈性心態，依個人需求和還款能力，善用信貸、民間小額貸款等工具

如何提高套房貸款成數？

銀行對套房態度保守，但若申請人能在個人或物件狀況上做出調整，仍有機會提高過件率，談到理想的貸款條件。以下為四種常見策略：

• 打通相鄰兩戶，合併登記提高坪數

若有機會取得相鄰房屋，可以考慮打通房屋並辦理建物合併登記，將主建物坪數提升到 12 坪以上。坪數增加後，房型更接近一般住宅，不僅能擴大潛在買家群，提高市場流通性，銀行也更願意依市場行情評估物件價值。

如果你因為預算有限，選擇買小坪數套房，但面臨貸款成數過低、頭期款壓力大的問題，與其咬牙接受一戶難處理的套房，不如評估打通合併的可能性。

打通房屋涉及合法與安全考量，依建築法第 91 條規定，若未經核准變更使用擅自使用建築，或未依規定維護建物構造和設備安全，最高可處 30 萬元罰鍰。因此打通房屋前，建議先請結構技師評估可行性，並重新規劃逃生路線，以確保作業合法，避免未來被視為屋況瑕疵。

在貸款年限、利率和寬限期條件相同的情況下，「買套房」和「買兩戶打通合併」所需的頭期款是一樣的，差別在買套房的房貸月付金壓力較小。但若能談到理想的寬限期、利率條件，考量未來增值潛力、轉手難度或房屋二胎週轉空間等，買兩戶打通仍有一定優勢。

• 挑選銀行認可地段、捷運站附近的套房

銀行評估房貸時，首重物件的增值潛力和變現能力，而這些要件多半取決於房屋地段。也就是說，若有貸款需求，買房不能只看自己喜不喜歡，也要找市場接受度高、銀行覺得有行情的地段。

一間位於蛋黃區、生活機能成熟且有交通利多的套房，即使坪數不大、總價高，也會被認為有市場需求、未來好轉手變現。不僅貸款條件通常較好，未來申請房屋增貸也會更容易。

例如台北市的捷運共構宅，或步行 5 分鐘就能到捷運站的物件，就是銀行普遍認為風險較低的區段。又或者像台中七期、新竹關埔和台南南科特區等熱門地段，因科技業帶動大量就業人口，對套房的需求強勁，更容易在評估時給出貼近市價的鑑價結果。

• 說明買房動機，提供充足財力證明

銀行偏好有自住需求的貸款申請，因為這類型買家的違約風險較低。從信用、收入等面向著手，向銀行證明你的還款能力穩定、違約風險低，能大幅提高貸款過件率。

例如若你計畫在工作地點附近買房，申請貸款時，不妨說明你的購屋動機和地點選擇，強調它和你的工作、家庭甚至長期生活規劃的關聯性，這些都有助於提升貸款條件。

除此之外，銀行也相當重視借款人的收入和財力證明。若工作穩定、收入高，或具公務員、四師等專業人士身分，銀行對你的還款能力會更有信心。如果工作條件一般，可以考慮提供保人或其他財力證明，例如權狀、證券對帳單，為銀行提供額外保障。

• 洽詢不同銀行，或聯絡合法代辦

每間銀行的核貸內規、標準都不同，通常民營銀行審核較寬鬆，例如華南銀行、聯邦銀行，但利率相對較高。透過多方比較，你可以挑選最適合自己的貸款方案。

除此之外，你也能考慮找合法的房貸代辦仲介。代辦有豐富的申貸經驗和銀行聯繫資源，能協助你準備申請文件、協調貸款條件，避免可能發生的疏漏，提高申貸過件率。

市面上不乏非法代辦，若未事前查證，可能面臨高額服務費、信用損害甚至法律糾紛等問題。由於這些機構不受法律監管，申請人被貸款詐騙後，很難尋求法律支持，只能自己承擔財務損失。因此為了保障自身權益，務必選擇合法、信用良好的貸款代辦機構。

• 提供其他擔保品，或請收入、信用條件良好的親屬擔任保證人

當套房本身因坪數小、流通性差等原因，沒辦法順利申請銀行貸款時，最直接的解決辦法是以其他資產做為補強，例如抵押名下其他不動產、質押定期存款單，或主動保房屋壽險。

除了提供其他擔保品以外，如果有二親等內、信用和收入條件良好的親屬願意協助，也可以考慮請他們擔任保證人。像是有公務員身分、四師（律師、醫師、會計師、建築師），或任職於前 500 大企業的員工，這些身分在銀行眼中有「收入穩定」的特質。當銀行進行核貸時，會把保證人的收入、工作性質、資產和負債狀況納入評估，有助於提高銀行對整體還款能力的信心，間接影響過件率和預期可貸成數。

• 用信貸搭配房貸

如果沒有其他擔保品能提供抵押，可以考慮用個人信貸補足房貸不足的部分。信貸優點是核准快、不需抵押物，可以解決短期資金缺口，且在同時辦兩筆貸款、貸款總金額高的情況下，有機會和銀行爭取較優惠的條件。

信貸利率再低，通常還是高於一般住宅貸款，多落在 6%～14%，除非是公務員、銀行優質客戶，才有機會談到 3%～5%。

套房貸款常見問題

針對買套房，為您整理五大常見問題：

• Q：套房適用首購優惠嗎？

基於現實考量，許多人剛出社會薪資有限、存款不夠，沒辦法負擔一般住宅的頭期款，會選擇先買總價較低的小坪數套房。尤其在雙北、桃園或台中等租金壓力大的區域，買一間捷運附近的小套房，可以說是「先求有、再求好」的過渡選擇。

只要申請人本人、配偶及未成年子女名下「沒有自有住宅」，不論坪數大小，都可以申請新青安貸款，並享有優惠利率。但也必須釐清一點：銀行對於套房的審核標準，不會因為是首購就放寬，在鑑價、成數等條件上，仍會略差於一般住宅，不會因為是用首購買套房，就一定能貸到 8 成。

• Q：月薪4萬可以貸款多少房貸？

銀行核貸時，會依借款人收入計算可負擔的月付金上限（通常建議月負債比低於50%）。也就是說，若月薪 4 萬元，通常最高能負擔 2 萬元的房貸月付金，以不同貸款利率反推，可以貸款 440~540 萬元。

以下是在月付金、貸款年限固定的條件下，以不同利率估算可貸額度，並以成數反推可購買的房屋總價：

• Q：套房可以貸款30年嗎？

原則上可以，但須符合以下限制：

• 貸款年限+屋齡不大於75
• 貸款年限+借款人年齡不大於75

此外，因為銀行對套房貸款的審核較為保守，雖然理論上最久能貸到 30 年，實際核貸年限仍需視銀行評估而定。例如地段偏遠、流通性較低的套房，銀行可能要求較短的貸款期限。

• Q：套房貸款銀行推薦哪一家？

不同銀行，或甚至同銀行、不同分行的核貸標準都略有差異，建議多詢問、比較，評估房貸利息、成數等條件後，依個人需求選擇適合的貸款方案。

• Q：套房貸款貸不過怎麼辦？

如果有理想的套房物件，但申請貸款被銀行婉拒，可以考慮以下五種解決方案：

• 增加自備款比例，申請較低貸款成數
• 找信用、工作條件良好的親友當保人
• 提升信用評分，改善負債比過高問題
• 諮詢合法、專業代辦，規劃申貸策略
• 考慮相鄰物件，打通、合併提高坪數

若名下有持分、小坪數物件，或希望用套房融資卻被拒貸，可以考慮諮詢民間借款機構。民間貸款審核較為寬鬆，對房屋類型、坪數等限制較少，主要依物件價值決定可貸額度。

如果對如何申請套房貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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