老房子抵押貸款能貸多少？30-50年老屋貸款成數、利率和限制整理

老房子抵押貸款好申請嗎？舊房子貸款難度並不高，但貸款成數和額度都比新成屋低，適合資金需求不大的人申請。以下介紹銀行如何為老房鑑價，以及屋齡 30、40、50 年的房屋，通常能取得多少貸款額度。透過代書經驗分享，學習四招有效提升老房貸款成數！

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老屋定義是什麼？

目前老屋沒有明確定義「幾年以上才算老屋」，但行政部門統計老屋數量時，多以 30 年作為認列基準。銀行審核房屋抵押貸款時，則會綜合評估屋齡和剩餘耐用年限，因為老房不等於危樓，不動產價值也會因房屋現況而不同。

依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定，屋齡三十年以上，經結構安全性能評估耐震力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者，屬於「危險及老舊瀕危建築物」。

• 屋齡

由於老屋子的增值空間低，通常向銀行申請貸款時，最高只能貸到六成。若信用條件不佳、收入不穩定，或過去沒有和銀行往來的紀錄，也可能被婉拒申請。

與銀行相比，民間機構通常能提供較高的老房子貸款成數，缺點是利率也會比較高。借款人可以評估自身資金需求和還款能力，選擇適合的貸款管道。

此外，還款期限也通常有「貸款年限+屋齡>50年」的限制，這會導致月付金上升，增加申貸人還款壓力。

• 剩餘耐用年限

房屋每年有約 2～3% 的平均折舊率，折舊速度取決於建築主體構造。目前臺灣住宅用建築構造通常為「磚造」、「鋼鐵造」、和「鋼筋混凝土造」，耐用年限介於 48～60 年之間。

當屋齡超過耐用年限，還是可以居住，但維修和修繕成本會大幅增加。

以下為不同建材的耐用年限和平均折舊率，整理自台北市地政局《建築改良物耐用年數及每年折舊率表》。

老房子抵押貸款管道

由於銀行和民間機構對老房現值、借款人條件的審核標準不同，為了取得較高的貸款額度，以應對短期週轉需求，部分民眾會向民間機構申請老房貸款。

銀行和民間貸款沒有一定優劣，建議借款人應以自身資金需求和還款能力為主，選擇適合的貸款管道。以下為銀行和民間老房子抵押貸款的比較：

如何提升舊房子貸款條件？

從銀行的角度來看，考量屋齡、折舊率和耐用年限等因素，老屋核貸風險通常比新房高。因此在申請老屋貸款時，可能會遇到貸款成數不足、利率太高或還款期限短的問題，導致每月還款壓力增加。

總結十多年經驗分享，「改善物件和自身貸款條件」是最根本也最關鍵的貸款技巧。難的是不知道哪裡需要改善、如何改善，以下整理四招有效提升貸款成數的方法：

• 改善物件狀況

首先，先了解房屋屋齡和耐用年限。若有水電重拉、地板鋪設或防水工程等修繕紀錄，可以於貸款時說明並提供現況照片，作為加分條件。

若屋齡超過 20～30 年，但沒有維修紀錄，可以參考內政部房屋修繕貸款利息補貼或其他修繕補助，以優惠利率取得資金，提升物件條件後，再申請老房子抵押貸款。

• 提供充足財力證明

借款人的常態性收入、財產持有狀況和負債比，是銀行評估其還款能力的關鍵。因此在申請老房貸款時，除了基本的薪轉紀錄，也可以多出示對自己有利的財力證明，例如扣繳憑單、其他不動產權狀、定期存款單或有價證券對帳單，取得貸款機構的信任。

• 培養良好信用條件

銀行收到貸款申請後，會先向聯徵中心調閱借款人信用報告，了解其收入、負債比和過去還款紀錄。若有遲繳、催收或呆帳等不良紀錄，就會被銀行認為核貸風險高，進而提升利率，甚至婉拒貸款申請。

而老屋貸款標準又比新成屋高，建議借款人在申請貸款前，先查詢自己的信用報告和評分，了解信用缺點並針對其改善。每項不良紀錄都有揭露期限，例如信用卡催收會揭露6個月。從意識到自己信用條件一般或不好開始，養成按時還款的習慣，最快可以於 3 個月內恢復信用，最久可能需花上 10 年。

判斷信用好壞，可以從信用評分簡易評估：

• • 200～400分：信用不良、信用瑕疵，申貸過件率低
  • 401～550分：信用中下，若檢附齊全財力證明，仍有機率過件，但利率通常偏高
  • 550～650分：通常貸款都會過件，但貸款額度、利率不見得好，要慎選貸款銀行
  • 650～800分：過件率高，且多能談到好的貸款額度和利率

• 提供其他保人或擔保品

老房貸款成數不足時，可以提供保人或其他擔保品，例如房屋、土地或汽車，以提升貸款條件。

為了避免借款人找人掛名擔保，銀行通常會要求只有借款人二等親以內的親屬，能作為房貸擔保人。當借款人無法償還債務，債權人可以在申請強制執行後，向保人請求清償貸款。

為什麼申請老房貸款被退件？

除了屋齡和耐用年限外，銀行在審核老房子抵押貸款時，也會考量老房產權、類型和交易活躍程度。通常市場需求低、沒有保存登記或有私人登記的房屋，會比較容易被銀行拒貸。

• 地雷型房屋

地雷型房屋通常指市場價值低、轉售難度高的房屋，例如屋況不佳、格局奇怪、附近有嫌惡設施或沒有使用執照。部分興建已久的鐵皮屋、農舍或海砂屋等，由於存在安全疑慮，銀行通常也不予核貸。

• 沒有保存登記

保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，指房屋有經過測量，界定建物權利所屬，並向地政機關辦理所有權登記。未保存登記不代表房屋是違章建築，但由於沒有權狀，通常銀行不會承辦此類型房屋貸款。

• 房屋現值不高

房屋地段、坪數、附近生活機能和是否有在都更範圍內，都會影響房屋鑑價結果。若老房現值不高，貸款成數通常有限，或可能因風險考量，被銀行婉拒貸款申請。

• 房屋有私人登記

私人登記指房屋有設定私人抵押權，例如民間貸款、和親朋好友借錢，或是開業期間，先將房子抵押給廠商，以爭取更長的還款期限。

由於私設房屋產權不明確，未來承貸機構的受償順序又屬第二順位，若房屋沒有增值空間，很可能無法受償，進而產生呆帳。因此，銀行通常不會承作私設房屋貸款，可以先申請二胎代償，再將私設轉銀行。

申請老屋貸款被退件怎麼辦？

申請老屋貸款被銀行退件，或是貸款方案不符合預期，可以參考其他四種資金取得方式：

• 老屋轉增貸

在已經有申請貸款的條件下，若無法申請老房子二胎，或二胎利率太高，可以選擇老房轉增貸。透過重新鑑價、評估房屋價值，取得更好的貸款條件，例如小額增貸空間、較低的貸款利率或延長還款期限。缺點是額度較小，適合資金需求不大的借款人。

• 民間房屋貸款

若無法申請銀行老房貸款，也可以向審核較寬鬆的民間機構申請。民間房貸鑑價通常看房屋現值（更接近市價），也願意提供較高的貸款成數，對資金需求大或緊急的借款人來說，會是更適合的老房貸款選擇。

缺點是由於民間機構承擔風險較大，利率通常高於銀行貸款，建議借款人應確認自己有足夠的還款能力，並優先考慮短期週轉需求，以降低長期利息成本。

• 以房養老貸款

若貸款目的是希望每月有一筆固定資金，應對生活所需，也可以考慮銀行的「以房養老貸款」。以房養老是透過房屋抵押，讓借款人可以每月從銀行取得一筆資金，避免晚年沒有人照顧。待貸款到期，再一次償還本金。

以房養老貸款通常限制 60 歲以上的借款人申請，優點是能讓年長的屋主繼續使用房屋，且取得一定資金，維持生活水準。若借款人過世，繼承人也可以在清償貸款本金和利息後，繼承該房產。

• 老屋翻新貸款

若資金需求不緊急，且短期內沒有轉售規劃，也可以先將老屋翻新，提升物件價值後，再申請老房子抵押貸款。

對有長期還款規劃的借款人來說，這種做法不僅能降低長期利息費用，也能提升居住品質。未來規劃轉售時，也能賣到比較好的價格。

老屋貸款常見問題

針對老屋貸款，為您整理三大常見問題：

• Q1：老房子可以貸款多少？

向銀行申請老房子貸款，通常最高只能貸到房屋鑑價結果的六成（約市價四～五成）。因此若資金需求大，建議向額度較高的民間貸款申請，最高能貸到房屋現值的八～九成。實際貸款條件會因借款人信用狀況和收入而異，歡迎填寫下方表單，由專業代書團隊為你評估房屋現值。

• Q2：30年老屋可以買嗎？

評估老房子可不可以買，主要看購買目的，並且依總價、貸款成數和期限計算月付金，衡量自身還款能力。以 30 年老房為例，貸款年限通常為 20～30 年，對具備 4～5 成頭期款的購屋族來說，是相當足夠的。此外，和新成屋相比，老屋通常有坪數大、格局方正且總價低的優點，對注重坪效比的購屋族來說，是值得考慮的選項。

• Q3：建議買老房等都更嗎？

在考慮要不要購買老屋時，建議不要將都更效益納入考量，因為並不是老屋就能都更。不只建商會評估容積率、建蔽率和獎勵值等條件，決定要不要入場，和其他住戶、地主溝通的時間成本也很高，因此等待都更是一項不確定的投資。

建議購屋族應以自身需求為主，即使無法都更，能買到有增值空間且滿足自住需求的房屋，仍然是一筆穩健的投資。

老屋貸款總結

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