買預售屋要問什麼？賞屋、客變到驗收交屋8步驟，首購必學議價技巧

買預售屋要準備多少錢？要注意什麼？低首付、屋況新又能客製自己喜歡的格局，是許多首購族喜歡預售屋的原因，但可能出現的變數也不少——建商倒閉、交屋延遲、屋況不如預期或貸款沒過。以下從賞屋、驗屋到交屋，完整介紹買預售屋的流程、各階段要付哪些錢，以及在看房、簽約時，有哪些事情要注意，幫助你降低風險、買得安心！

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預售屋是什麼？

字面上來說，預售屋是「預先銷售的房子」，也就是建商在房子蓋好前，就先開始銷售的房屋。這時你買的不是現成、可以馬上入住的房子，而是「未來會蓋好的房子」。

依《不動產經紀業管理條例》對預售屋的定義是：領有建造執照，尚未建造完成，而以「將來完成的建築物」為交易標的的物件。

更精確地說，預售屋是指有「建造執照」，但還沒有「使用執照」的建案。這類房屋可能還在設計階段、施工中，或雖已完工但尚未申請使用執照。在正式取得使用執照前，都屬於預售屋的範疇。等到完工並領得使用執照後，就會被歸類為新成屋（通常指屋齡兩年內的房子）。

買預售屋好嗎？

有些人會問：「買預售屋、新成屋還是中古屋比較好？」這個問題沒有標準答案，關鍵在你的財務狀況、買房需求和風險承受度。預售屋最吸引人的特點是「資金壓力分散」，前期只要支付房屋總價 10%~15% 的頭期款，工程款也能分 2~3 年逐月或逐期繳，對首購族和小資族十分友善。

然而，買預售屋也有其風險，例如你只能依設計圖和樣品屋想像「未來的房子」。若遇到建商倒閉、延遲交屋或屋況瑕疵等狀況，買方往往得承擔相當大的不確定性。

以下比較預售屋、新成屋和中古屋的優缺點，幫助你比較哪種房子適合自己：

買預售屋流程

買預售屋不像買成屋，流程會拉得比較長，從賞屋、議價簽約、施工、驗屋到過戶交屋，通常需要 2~5 年。其中施工時間佔最久，但等工程進度到 7~8 成、取得使用執照後，後續的驗屋、對保、完稅、過戶和交屋，通常會在半年內陸續完成。

以下依時間順序，說明每個階段要做甚麼、有哪些風險要注意，幫助你買預售屋不踩雷：

• 賞屋

買預售屋的第一步就是到建案官網預約看房，到接待中心後，建商會再根據你的年齡、職業、預算和買房需求（如樓層、坪數和房型）等，帶你看建案格局圖和樣品屋，並介紹附近的有利設施、建材和公設等內容。

要注意的是：建商通常只會講好的，不會主動提到建案缺點。如果是第一次看樣品屋，建議請有經驗的親友陪同，才知道看房要注意什麼、問對問題，例如格局圖有沒有標尺寸、樑的位置和房屋座向等。

看完房後，建商通常會建議你先刷 5~10 萬元訂金保留戶別（俗稱小訂），然後就能取得「購屋買賣預約單」（俗稱紅單）。雖然可以退刷，但還是建議不要一看完就做決定，因為這會讓你有時間壓力，沒辦法多比較、理性分析該房屋適不適合你。

• 議價簽約

下小訂後，建商就會避免把該房屋再介紹給別人，你可以再約時間和建商議價並討論建材細節。若真的確定要買，就要把「訂金」補到房屋總價的 5%，建商才會在紅單上詳列戶別、房地和車位價格、工程期數和繳款明細等內容。

在正式簽約前反悔，訂金可以全額退回（刷卡手續費可能由買方負擔，下訂前要問清楚）。建議你可以先跟建商索取合約書（政府規定建商至少要給購屋者 5 天的合約審閱期），然後回家想想，白天、晚上各實際走一圈建案周邊，了解附近的生活機能、交通動線、學區和公共建設後，再做決定。

若確認合約沒問題、決定要買，就要正式簽訂「預售屋買賣契約書」，並繳「簽約金」和「開工款」（相加約房屋總價的 5%~10%）。

總結來說：在正式開工前，總共需繳訂金、簽約金和開工款，三者總和約房屋總價的 10%~15%。

若在簽約後反悔，可能需要支付違約金（最高可達房屋總價的 15%，但不得超過已繳金額），因此簽約前務必要看清楚合約，「預售屋合約陷阱、注意事項」將於下文詳述。

• 開工

在簽約當下，有些建案可能已經開工了，有些建案可能在半年～1年後開工。購屋者必須依合約規定，按工程期、按月支付工程款。

每期工程款總和約為房屋總價的 10%~15%，期數越多，每期的付款壓力就越小。大部分建商是按工程期、按月收工程款，但也有些建商會以「0工程款」為話術，主打工程期間不用付款，交屋前再付就好。雖然前期要繳的錢較少，但風險在於把還款壓力集中在交屋前，不是每個人都拿得出來，就有可能導致違約。

為了避免違約，建商通常會把交屋時間訂很遠，但大部分工期都落在 2~5 年之間。除非建案規模大、設計細節多或施工難度高，才會需要較長的施工時間。

總結來說，工程款付款方式有三種：

• 按工程期支付

依工程進度分期支付，通常會訂 3~5 個階段，也能同時讓購屋者了解建造進度。

• 按月或按期支付

按月或固定週期支付，對一般收入穩定的上班族來說，是較方便的付款選擇。

• 一次性支付（0工程款）

工程期間不用付款，等建商「領使用執照」或「交屋」時再一次繳清。

• 客變期

施工過程中，可以在建商公告的客變期限內，針對格局、水電配置、建材和設備等，依個人需求修改（通常以一次為限）。

可客變項目

• 格局（牆面位置、增加或取消牆面等）
• 水電配置（水龍頭、插座等）
• 網路線
• 電話線
• 建材（地板、牆面磁磚等）
• 設備（廚具、衛浴設備等）

不可變更項目

• 建築結構（樑、承重牆）
• 房屋外觀（窗戶、大門和陽台位置）
• 管線（水管、天然氣管等）
• 浴室或廚房位置

• 初驗、對保

建商取得使用執照後，會通知屋主進行初驗。這個階段會針對房屋格局、水電配置和建材等進行檢查，並記錄所有發現的瑕疵（最好搭配圖片和影片佐證）。建商會根據驗收單安排修繕，但為了避免建商敷衍了事，延誤未來交屋，建議屋主應在單子上註明「限期改善」，並先扣下「交屋保留款5%」，等複驗沒問題後，再撥這筆尾款。

完成主體工程和部分指定項目後，就能申請核發使用執照。因此初驗時，房屋通常還沒有完工，工程進度約 70%~80%。未來複驗、交屋後，才能正式入住，不像買新成屋或中古屋，通常只要驗屋一次。

若沒有發現重大瑕疵，就可以和銀行對保，確認貸款種類、利率、還款年限和計息方式等條件。由於預售屋是由建商以「整批建案」向銀行申貸，貸款成數通常比自己辦還優惠，但若有其他考量，例如能申請軍公教房貸優惠，也可以自己找銀行貸款。

依「預售屋買賣定型化契約」規定，重大瑕疵範圍包含：輻射屋、海砂屋、凶宅、遭公用徵收，或即使修繕仍無法達到應有使用功能之瑕疵。如果發生上述情況，買方可主張退屋解約。

• 完稅

稅單下來後，為了讓交屋流程更有效率，建商通常會先代收 15~20 萬元，由配合的地政士代為辦理各項稅費和手續，如契稅、印花稅、火災與地震保險費等。這筆預收款也會用來支付地政士代辦費，有些建商會預收半年~1年的管理費，也會由此扣除，並於交屋時多退少補。

買方負擔

• 印花稅
• 契稅
• 交屋後的地價稅和房屋稅

賣方（建商）負擔

• 土地增值稅
• 交屋前的房屋稅＆地價稅

• 過戶

建商取得使用執照後，依法須在 4 個月內完成房屋過戶。一旦完成過戶，銀行就會撥款給建商。

• 驗收交屋

建商取得使用執照後，依法須在 6 個月內通知屋主進行交屋，因此在這之前，建商會針對屋況和初驗缺失的地方，安排第二次驗屋（複驗）。

大部分小瑕疵可以在 2 週至 2 個月內之間解決，但若遇上缺工、缺材料等情況，也可能要花 2~3 個月以上時間修繕。建議在過戶前，就要先主動和建商確認進度、約時間複驗，避免過戶、撥款後，才發現問題都沒解決。

若初驗時，沒有明確列出缺失、要求限期改善，合約也沒有記載延後撥款的條款，就比較難拒絕撥尾款（房屋總價5%）。

依定型化契約規定，若非不可抗力因素，建商延遲交屋，買方可以向建商求償「已繳價款的萬分之五」作為延遲計息，按日計算。

買預售屋要準備多少錢？

買預售屋比較便宜，是因為一開始只要付「房屋總價的 10%~15%」作為頭期款，但從施工、繳稅、驗屋到交屋，每個階段都有各自要繳的費用。如果沒有事先規劃好資金，有可能在緊要關頭手忙腳亂，甚至延誤交屋。

以下是在買預售屋的過程中，每個階段要付的費用：

以買 1,000 萬元的預售屋為例，一開始只要付頭期款 100~150 萬元，之後可以在 2~5 年內，分期支付總額約 100~150 萬元的工程款。等房屋接近完工，才需支付稅費、驗屋費用和交屋款，總額約 67~75 萬元。

• 簽約：頭期款（訂金、簽約金和開工款）約 100~150 萬元
• 工程期：工程款約 100~150 萬元，分 3~5 期支付
• 完稅：代收款 15~20 萬元，交屋時多退少補
• 驗屋：2~5 萬元
• 交屋：交屋款 50 萬元

相比買 1,000 萬元的成屋，即使順利貸到 8 成，一開始也要付頭期款 200 萬元，稅費、代書費和履約保證費用等另計。若是買屋齡較高、坪數較小或地段不好的房子，只能貸到 6~7 成，要付的頭期款還會更多。

買預售屋要問什麼？

買預售屋的時候，除了看地點、價格外，在和建商或代銷溝通時，「主動問問題」能更確認物件是否適合自己。在賞屋前，先確認自己的買房需求、多看建商評價和網友們的經驗分享，也能幫助你更順利買到心目中的理想住宅！

建案基本資訊

• 建照日期
• 基地位置（有些預售屋的基地與接待中心不同）
• 基地的土地使用分區（影響未來能不能申請自用住宅優惠稅率）
• 基地座向、樓高
• 房型、樓層有哪些選擇
• 總坪數、實際坪數和公設比
• 梯戶比（每層電梯和戶數的配置）
• 中繼水箱、車梯位置（可能有噪音問題）

買賣契約書

• 基地地號、面積和坪數等資訊是否與實相符
• 車位類型和尺寸
• 開工、預計完工、交屋時間
• 建材、設備品牌
• 客變項目和次數
• 付款方式和時間
• 公設費用負擔方式
• 面積誤差處理方式
• 保固維修條款
• 違約賠償條款
• 履約保證種類

買預售屋注意事項

從賞屋、驗屋到最後正式交屋通常需時 2~5 年，若是第一次買預售屋、沒有親友經驗傳承，又對預售屋買賣專有名詞不熟悉，稍不留神就容易陷入糾紛。以下整理買房簽約前、中、後分別要注意哪些事情，讓你穩穩走完買房的每一步！

簽約前：別急著下訂，先確認這些基本事項

• 到各縣市政府的「執照存根系統」，確認建商已領有建照
• 查詢建商評價（信譽好的建商蓋的房子，保值性較佳）
• 比對平面圖和廣告內容，確認是否與實際狀況相符
• 確認買房需求，給自己完整時間思考、審閱合約

簽約時：細看建案資訊、契約條款，保障未來權益

• 確認房屋資訊與實際相符
• 確認附屬建物項目和面積（露臺、雨遮和屋簷不計坪）
• 確認有明訂保固期限和起算日（結構保固期不得低於 15 年）
• 水電內外管費用依規由建商負擔
• 天然瓦斯內管依規由建商負擔，外管未議定者，由建商負擔
• 買房送家具的項目、品牌和替換規定（樣品屋僅供參考）
• 確認履約保證項目和內容

簽約後：追蹤施工進度，以備爭議時佐證使用

• 關注建商網站發佈的施工進度
• 到工務所或地政局查詢開工報告、勘驗紀錄
• 定期向建商、代銷詢問進度，並保留通訊紀錄
• 請專業驗屋公司較保險，能儘早發現屋況瑕疵
• 確認付款時間、費用並提早安排資金，避免違約

預售屋履約保證與罰則

為了保護買方，避免遇到落跑建商、爛尾樓的情況，內政部和消保會依《消費者保護法》第 17 條規定，將履約保證機制納入「預售屋買賣定型化契約」應記載事項。也就是說，契約裡要有「價金償還、價金信託、不動產開發信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定」這 5 種履約保證之一，其中以價金信託和不動產開發信託最為常用。

若預售屋契約裡沒有屢保機制，可以撥打消費者服務專線 1950 或向消保會檢舉。違法建商將處「3 萬元以上、30 萬元以下」罰鍰，限期改善而未改善者，最高可再開罰「50 萬元」，且可連續處罰。

以下為 5 項政府規定的履約保證機制：

預售屋常見問題

針對預售屋，為您整理八大常見問題：

• Q：買預售屋會有裝潢嗎？

會，建商會提供一些家電，但樣品屋僅供參考，買預售屋會送哪些家具還是以「契約」規定為主。若有備註能用同級品替代，也建議要標明價格，避免日後有爭議。

• Q：買預售屋好嗎？適合誰？

預售屋的優勢在於「資金壓力分散」，頭期款大約是成屋的一半。對手上資金有限，但又剛好看到心儀物件、想儘早入場的人來說，是相對友善的置產方式。

但在正式下訂前，也應考量買預售屋有以下風險：實品和想像有落差、施工和交屋的不確定性高、等待時間長。若急著入住、財務狀況不穩定或遇到變數容易焦慮，成屋會是更穩妥的選擇。

• Q：買預售屋要怎麼殺價？

若預算有限，建議先到不動產交易實價查詢網，查詢該地區其他預售屋的成交行情，並比對心儀的物件，確認價格區間、預估可以殺價多少。

如此一來，你喊價會更踏實、有自信，也能讓建商知道「你是有做功課」的。搭配以下預售屋議價技巧，更順利買到心儀的物件：

• • 越早買越便宜，從潛銷期、預售期到第一期通常越來越貴
  • 談「單坪價格」，會比砍「總價」輕鬆
  • 先找「建商」談，能省「代銷」仲介費
  • 看房完問二樓、四樓價格，探建商底價

• Q：買預售屋可以抵稅嗎？

頭期款不行，但若符合房貸抵稅條件，房貸利息可申請抵免綜合所得稅。每戶最高可申請 30 萬元的房貸利息抵稅，但要先扣除儲蓄利息，才是可認列的部分。

例如 A 今年的房貸支出為 35 萬元，儲蓄利息為 3 萬元，那 A 明年報稅可抵免的房貸利息支出為 30 萬元。（35-3=32，大於列舉扣除額上限 30 萬元，因此最高抵免 30 萬元）

房貸抵稅條件

• 房屋為自有
• 房屋為自用
• 每戶只能申報一間房屋
• 貸款是向銀行、郵局或農漁會等「金融機構」申請
• 符合條件滿一年（報稅前一年就要買房、遷戶籍）

• Q：預售屋坪數落差怎麼辦？

若坪數和契約上有落差，賣方須補足不足部分。只要誤差超過 3％，不論超過或不足，買方都有權主張解除契約。

• Q：預售屋可以轉賣嗎？

為了避免房屋被炒作，政府已修法增訂「預售屋換約轉售規定」。依《平均地權條例》第47條之4規定，買預售屋或新成屋時，一旦完成簽約，就不能把契約讓與或轉售給第三人。買受人的「配偶」、「直系血親」或「二親等內旁系血親」不在此限。

此條例與相關子法於 2023/7/1 正式上路，不溯及既往。

但在重大事故下，還是有能讓與或轉售預售屋的情形：

• • 買受人因非自願離職，逾 6 個月未就業。
  • 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病狀，經認定需 6 個月以上全天照顧。
  • 買受人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而無法居住，須另行租屋。
  • 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡或重大傷害，經認定需 6 個月以上全天照顧。
  • 買受人死亡，其繼承人選擇讓與或轉售。
  • 共同買受人之間轉售或轉讓。

• Q：預售屋貸款沒過怎麼辦？算違約嗎？

買預售屋通常能貸到 8 成，但在貸款緊縮的情況下，建議自備款要準備 2~3 成以上。若房子快完工、準備對保時，才發現房貸沒過、成數不夠，可以額外提供保證人、有利的財力證明文件，或詢問銀行能不能以「提高利率或縮短還款期限」等方式，換取較高的額度。

因為市場、政策的不確定性高，從簽約到交屋的時間又拉得比較長，建議在簽約前就要和建商協商違約條件，例如在合約上新增「若非因買方因素，導致房貸未達 8 成、對保後不撥款，雙方同意無條件解約」，避免不幸違約要付上百萬的違約金。

• Q：預售屋會提早完工嗎？

會，因為建商通常會把施工時間拉得比較長，避免未來延遲交屋，要付萬分之五的利息費用。

在施工順利、沒有缺工或缺材的情況下，通常會在 2~5 年內完工。建議買方應保守估算工程時間，並提前規劃資金，避免被通知提早完工時，沒有錢付稅金、驗屋費用和交屋款。若身上還有信貸、房租等費用要繳，股票又剛好被套牢，就可能有斷頭風險。

以下是 4 種應對預售屋提早完工的方法：

• 解約，但需付違約金（房屋總價 15%，有機會協商到 5%~10%）
• 說明自身困境，與建商協商延長還款期限
• 若符合轉約條件，可以將預售屋轉賣他人
• 若租金能打平房貸，可以先向用小額借款週轉付尾款

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