持分房屋貸款推薦｜共有人不同意怎麼辦？7條件影響過件率、額度

申請持分房屋貸款要注意什麼？持分房屋不像土地，可以實質分割，因此市場流通性低，也很難申請貸款。以下為您介紹貸款申請流程、管道，並分享 6 大影響房屋持分貸款成數的要素，幫助你安心、快速取得所需資金！

如您有房屋持分貸款或持分土地的相關問題，也歡迎加 LINE 諮詢，由專業代書和律師團隊為你服務，未過件絕不收費！

持分房屋貸款

房屋持分貸款有兩種類型，一種是「持分房屋購屋貸款」，在取得產權前，透過持分貸款取得購屋資金；一種是「持分房屋抵押貸款」，在持有產權的條件下，將其抵押取得資金，應對日常開銷。

• 持分房屋購屋貸款

持分房屋購屋貸款，代表兩人（含）以上合資買房，任一共有人資金不足，向銀行或民間機構申請貸款。

為了爭取更好的貸款條件，可以將房屋登記在其中一個人名下。對銀行來說，當借款人未來無法償還貸款，比較好透過強制執行追討。而其缺點是可能使合資對象產生疑慮，可以利用預告登記保障共有人權益，並簽訂合約書，詳列各方出資比例、稅務和管理責任等。

• 持分房屋抵押貸款

持分房屋抵押貸款，指將名下房屋作為抵押品，向銀行或民間機構申請貸款。由於房屋為多人共同擁有，且不像持分土地能實質分割，貸款過件率低。

如果是和銀行、農會申貸，一定會要求全體共有人共同簽署貸款同意書（意即聯貸）。為了更順利取得所需資金，建議借款人可以先將房屋變更為分別共有，或提前與共有人協商目前的貸款需求，避免因人員配合度不佳，影響銀行核貸意願。

持分房屋可以貸款嗎？

如果房屋為公同共有，由於沒有明確產權比例，申貸時會以「全部房子」為擔保品設定抵押，需全體共有人簽名同意聯貸，才能進行貸款。

如果房屋為分別共有，同樣可以在共有人同意的情況下，選擇全體設定抵押，爭取較高的貸款額度與成數；若有隱私、共有人不同意或聯絡不到人等困難，可以選擇只抵押個人持分，但貸款管道就會受限，通常僅民間機構願意承作，銀行會以風險考量為由婉拒。

• 公同共有房屋貸款

常見情況：繼承

公同共有指兩人（含）以上共同擁有全部財產，且共有人之間沒有明確所有權劃分。因此對共有物進行任何處分，包含買賣、貸款和過戶等，都須徵得全體共有人同意。

• 分別共有房屋貸款

分別共有指數人就特定財產，擁有一定比例的所有權，且針對其應有部分，享自由處分、收益的權利。

當房屋為分別共有，持分人可以自由將其應有部分抵押，向銀行或民間機構貸款。然而由於房屋無法實質分割，市場流通性低，價值通常不高，可貸額度也有限。

共有人不同意貸款怎麼辦？

共有人意見不合是很常見的情況，尤其在申請貸款上，一旦簽下同意書，就代表要擔任連帶保證人。若借款人還不出錢、違約，銀行拍賣的是整間房子，其他人的份額也會跟著一起被賣掉。除非是感情極好的夫妻、親子關係，否則一般的兄弟姐妹或親戚，很難為了別人的資金需求冒自己的險。

面對這種僵局，您可以根據資金需求的急迫性、保留房產的意願，評估以下三種解決方案的可行性：

• 善用動產質借，或另尋彈性核貸管道

如果不想被其他共有人知道、和家人爭吵，或急需在 3 天內取得資金，另尋彈性核貸管道是較為可行的做法。

民間貸款會針對你擁有的持分進行估價，流程不需要經過其他共有人，對方的聯徵、貸款紀錄或產權也不會受到影響，保密同時不傷和氣。

• 將持分賣給其他共有人

如果你未來不再需要這間房子，或是想徹底解決共有糾紛，可以詢問其他共有人是否有意願買下你的持分。

與貸款後還不出來、房子被法拍相比，賣給身邊認識的人，不僅價錢通常比較漂亮，還能省下設定規費、法拍折價和執行費用等支出。

如果你打算賣給共有人以外的第三人，需注意共有人有優先購買權，他們有權以同樣價格優先買回。

• 提起分割共有物訴訟，請求變價分割

如果以上方法行不通，你無法接受民間貸款方案，其他共有人也沒有意願收購你的持分，通常只能走最後手段：提起分割共有物訴訟，請求變價分割。

由於房子無法實質分割，法院通常會判決變價分割，並將拍賣後的所得價金，依持分比例分配給所有人。缺點是訴訟耗時長，通常需一年以上時間，且法拍價格會遠低於市價，在個人關係上，也可能會與家人徹底破裂。

持分房屋貸款管道

房屋持分貸款管道主要有銀行、民間貸款兩種，若全體共有人皆同意簽署貸款同意書，選擇銀行申貸會是利率較優惠的選擇；但在多數情況下，每位持分人對共有物的處分意願通常不同，若有人不同意貸款，僅能透過民間機構申貸：

持分房屋貸款應備文件

申請共有房屋貸款時，應準備以下文件：

• 身分類文件

• 全體共有人人身分證、第二證件（駕照或健保卡）正本及印鑑章
• 戶口名簿正本或全戶戶籍謄本
• 所有共有人簽名的貸款同意書（若是和銀行申貸）

• 房屋類文件

• 房屋、土地權狀影本
• 地籍圖謄本及建物測量成果圖（部分銀行要求）

• 財力證明文件

• 近半年～一年薪轉存摺影本
• 所得來源證明（前一年度綜合所得稅扣繳憑單、報稅證明等）

持分房屋貸款流程

共有房屋貸款流程和一般房屋相同，主要包含六步驟，依序是提出申請、貸款審核、簽約對保、抵押權設定和撥款。與銀行申請，通常需花費 2～4 週才會完成撥款，與民間機構申請則比較快，約需 1～2 週，簽約完最快 1 個工作天內撥款。

• 1.提出申請

在送出貸款申請前，建議借款人先口頭詢問銀行貸款條件，並確認自身信用報告。避免 3 個月內申請超過 3 次貸款，構成聯徵多查，導致銀行認為你資金需求大、被退件有隱憂，導致貸款申請受阻。

確認各機構的貸款條件和自身信用報告後，就能向適合的機構申請貸款。

• 2.貸款審核

送出申請後，銀行會向聯徵中心調閱借款人信用報告，確認有沒有不良還款紀錄。同時針對持分房屋條件、借款人財力證明等綜合評估，決定是否核貸以及貸款條件。

如近期有不良信用紀錄，導致無法和銀行申請貸款，可以選擇向民間機構申請。民間貸款不會調閱聯徵，貸款審核只看抵押物價值。

• 3.簽約對保

確認貸款條件後，銀行會照會借款人，約時間對保。由銀行專員為借款人說明貸款條件，包含借款金額、利率、還款方式和違約金等細項。確認無誤後，就會進行簽約，並由雙方各留存一式。

簽約前，對貸款條件有問題，都可以隨時提出。簽約後一旦反悔，就需付違約金。

• 4.抵押權設定

簽約後，銀行通常會進行二查，確認借款人沒有向其他機構申請貸款，以及借款人的在職狀況。如發現借款人離職、重複申貸，銀行有權終止貸款申請。

完成二查後，就會到地政事務所，將銀行設定為不動產的抵押權人。當借款人無法如期償還貸款，銀行可以申請強制執行，將持分房屋法拍以追討借款。

由於二查會多花費 1～3 個工作天，民間貸款通常不會進行二查，因此如有緊急資金需求，應謹慎考量並選擇合適的借款機構。

• 5.撥款

完成抵押權設定後，借款機構會於 1～3 個工作天內，撥款至貸款專戶，後續借款人只需按時繳交貸款。

哪些因素會影響房屋貸款成數？

共有房屋貸款成數，取決於房屋和借款人條件，包含房屋位置、坪數、屋齡和類型等。當借款人信用紀錄良好、有穩定收入來源且債務比低，也會讓銀行認為核貸風險低，願意提供較高的貸款成數。

以下為一般房屋貸款成數，由於持分房屋價值比一般房屋低，貸款成數也會有所折扣。建議加 LINE 免費諮詢，由專人評估可貸額度。

房屋位置

依縣市區分

• 北：7～8 成
• 中：6～7 成
• 南：5～7 成
• 東：5～6 成

依區域區分

• 蛋黃區：8 成
• 蛋白區：7 成
• 蛋殼區：6 成

房屋坪數

• 15 坪以下（套房貸款）：6 成
• 15 坪以上（一般住宅）：7～8 成

房屋類型

• 預售屋：7～8 成
• 新成屋：6.5～7.5 成
• 中古屋：6～8 成

貸款人信用分數

• 200～400 分：信用不良，申貸過件率低
• 401～550 分：信用中下，須檢附齊全財力證明，才有機會過件，且貸款條件差
• 550～650 分：通常都會過件，但貸款成數、利率不見得好，要慎選貸款銀行
• 650～800 分：過件率高，是申請持分貸款的加分條件，能談到較好的貸款成數和利率

貸款人收入

銀行通常會希望借款人每月貸款支出不超過「家庭收入的 30%」。

以房屋總價 1,000 萬、貸款年限 30 年、貸款年利率 2.06% 為例，當貸款八成，每月貸款支出為 29,810 元；當貸款六成，每月貸款支出為 22,358 元。

以月收入 4 萬的雙薪家庭來說，24,000 元是每月可負擔的貸款支出，因此銀行通常只能提供六成的貸款成數。除非能提供其他財力證明，例如有價證券對帳單、房屋或土地權狀，才有機會提高貸款成數。

與銀行相比，民間機構能提供較高的貸款成數，通常為八成起跳，如條件良好或過去有合作經驗，也可以談到全額貸款。相對地，由於風險較高，民間機構的利率也比較高。

貸款人工作

財力證明是貸款審核的必備文件，其中「近 6 個月的薪資證明」特別重要，因為它代表借款人是否有穩定的收入，可以每月按期還款。

因此，當借款人工作穩定，或在百大或國營企業工作，通常可以為貸款申請加分。建議剛轉職時，先等工作半年再申請貸款。如近期有轉職規劃，也建議等貸款撥款後再辭職。

持分狀況

即使全體共有人皆同意以整體房屋作為抵押品，銀行在審核這類案件時，仍會考量共有人人數、借款人持分比例等條件，成數會比一般房屋低 1～2 成；而在民間貸款流程中，則只看借款人的持分範圍、價值，並視其他共有人的同意情形，從市場價值 8 成以上評估和核貸。

持分房屋貸款常見問題

針對共有房屋貸款，整理五大常見問題：

• Q：持分房屋買賣行情落在哪？好賣嗎？

一般來說，持分房屋的買賣行情通常只有市價的 5～7 成，且非常不好賣，因為市場很小，買家通常會因以下原因卻步：

• 變現成本高：買方買下後，通常需要透過法律程序（如分割共有物訴訟）來取得完整產權或變價拍賣，這需要支付高額的律師費、訴訟費與時間成本。
• 利用受限：買方買了 1/2 或 1/3 的房子，法律上無法直接搬進去住，也難以隨意出租或改建。
• 銀行不貸：買方購買持分物件時，銀行幾乎不提供房貸，買方必須準備全額現金，這大幅縮減了潛在買家族群。

• Q：申請持分貸款會通知共有人嗎？

會，當房屋為公同共有，銀行通常會要求全體共有人到場，並簽貸款同意書。但當房屋為分別共有時，由於是以個人應有部分作為抵押，無關其他所有權人，因此不會通知他們。

若擔心被共有人知道，可以申請民間貸款，民間機構以保密、快速為特色，可以幫助借款人更安心取得所需資金。

• Q：持分貸款成數不足怎麼辦？

持分貸款成數不足，通常是因為貸款前，沒有考慮到後續裝修、代書或手續費用。

如貸款成數不足，可以暫時向親友借錢或申請信貸，現代也有許多銀行提供「房貸加值金」，例如台北富邦銀行的裝潢金房貸、凱基銀行的加值金貸款，會在房貸成數以外，提供 5%～20% 的資金。房貸加值金利率約為 2%，比信貸低一些，可以幫助購屋族有更寬裕的資金使用空間。

• Q：申請持分貸款被銀行退件怎麼辦？

對銀行來說，持分是「產權不完整」的信號，由於處分麻煩、拍賣價值遠低於市價，退件是非常正常的情況。如果共有人不同意聯貸，但願意基於信任、關係擔任保人，可以考慮找地方農漁會、信用合作社申貸，有些微機會過件。

如果共有人堅持不同意你抵押房子，但你急需資金，可以找合法、正規的民間代書辦持分貸款，把你那份持分的價值貸出來；如果以長期的利息成本為首要考量，且沒有一定要保留房產，可以考慮提起共有物分割訴訟，向法院聲請變價分割（通常耗時1年～2.5年），按比例取得拍賣價金。

• Q：持分貸款成數不足怎麼辦？

自從央行決議不動產貸款的總量管理將由「央行行政指導」回歸到「各行內部控管」，銀行對案件、借款人的要求會越加嚴格。也就是說，受首購、原屋融資等資金排擠，持分、二胎貸款等棘手案件，可貸成數與額度會再較往年下修。

如果貸款成數不足，換銀行諮詢的改善空間通常有限，可以暫時先向親友借錢週轉、改申請信貸，或嘗試免費諮詢民間管道，取得更貼近市場行情的鑑價結果與貸款條件。

持分貸款總結

如果對持分貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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