申請持分貸款要其他共有人同意嗎？持分房屋可以買賣嗎？答案是可以的！但由於產權不明，比一般房屋或土地貸款複雜，不是每家銀行都願意承作，過件難度也明顯較高。本文從持分的基本概念出發，介紹持分貸款管道、申請流程，協助你以保密、安全的方式取得資金。
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持分貸款是什麼？
「持分」指財產產權由兩人或兩人以上共有，大家「共同擁有」財產的一部分所有權，可分為公同共有和分別共有兩種。這情況常見於不動產，通常在共同繼承、合資買房或土地時發生，也可以應用於動產和其他資產的共同擁有。
而持分貸款就是以「持分部分」作為擔保品的貸款方式，例如持分房屋貸款、持分土地貸款。持分人對於自己的持分有處分權，可以單獨將其持分出售、贈與或抵押，但若想處分整個財產，就需要取得全部持分人同意。
持分種類
「持分」可分為公同共有和分別共有兩種，這決定了共同持有人是否能自由處分房屋。因此在買賣或申請貸款前，必須先了解房屋是「公同共有」還是「分別共有」，以確保交易過程順利，並避免糾紛發生。
公同共有
公同共有定義：所有共有人對財產享有共同、不可分割的所有權，沒有劃分個人持分比例。最常見的情境是繼承發生後、遺產尚未辦理分割時的狀態。
這種情況下，任何人想要出售、過戶或抵押整筆財產，原則上都必須取得全體共有人同意。由於沒有個人持分的概念，也無法單獨將「自己那份」拿去申請貸款。
根據《民法》828條，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
分別共有（共同共有）
分別共有定義：共同持有人分別擁有一定產權比例，例如：小王、小林和小陳共同共有一棟房屋，分別持分50%、30％和20%。各共有人可以自由處分「自己持有的產權部分」，但若論及完整共有物的買賣、貸款等處分，與「公同共有」相同，必須經全體共有人同意。
根據《民法》819條，各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
持分貸款管道
持分貸款管道主要有三個，包含銀行、農會和民間貸款機構，整體原則是：利率越低的管道，門檻越高、過件率越低；門檻越低的管道，利率越高、彈性越大。
但由於持分房屋產權複雜，通常只有少部分銀行願意承作。除了銀行外，也能向農會或民間機構，建議申請前先了解不同貸款管道的利率、條件和風險，並根據自己的需求和還款能力選擇適合的貸款方式。
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銀行：利率最低，但要全體共有人配合
從銀行的立場來看，由於持分關係涉及多個共有人，除了產權不明確、審核程序繁瑣外，持分不動產的流通性也較低。如果借款人未能按時還款，處分財產的難度遠高於一般不動產，因此大多數銀行直接不受理持分貸款。
少數願意承作的銀行，通常有以下前提：其他共有人願意簽署房貸同意書、申請人信用良好、不動產價值夠高。也就是說，即使持分關係為「分別共有」，法律上申貸不需他人同意，但若共有人不同意以完整不動產作為擔保品，銀行通常會直接退件。
- 申請難度：高
- 持分貸款成數：30%～60％
- 持分貸款年利率：3%～5%
- 持分貸款年限：5～15年（通常綁約）
- 適合情境： 持分比例大、財產價值高、共有人願意配合、不急用錢的申請人
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農會：條件最嚴，過件率極低，且通常只受理土地貸款
農會僅受理持分土地貸款，不提供持分房屋貸款。與持分房屋相同，由於持分土地產權不完整，貸款過件率極低。通常大部分農會都不接受持分土地貸款，除非全體共有人提供擔保，且土地價值高、持分比例大或申請人信用良好。
- 因此在申請持分土地貸款前，除了確認申請人具備農民身份，以及持分面積符合申請資格外，還須與其他共有人充分協調並取得同意，以順利取得貸款。
- 申請難度：高
- 持分貸款成數：40%～60％
- 持分貸款年利率：1.5%～5%
- 持分貸款年限：3～10年（通常綁約）
- 適合情境： 具農民身分、農地價值高且共有人願意配合的申請人
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民間持分貸款
民間借款機構多元，包括融資公司、民間代書和當鋪等。融資公司的審核條件與銀行相當，通常需要全體共有人同意才會放款。而民間代書和當鋪的審核較為寬鬆，相對的利率也會較高。
如果面臨資金需求，但因其他共有人不同意或信用條件不佳，而無法取得資金，可以考慮向民間借款機構申請持分貸款。
需要特別注意的是，由於民間借款機構品質參差不齊，務必找有實體店面、有在明顯處擺放合法營業執照的機構諮詢，並於簽約前謹慎評估自身還款能力、確認合約細節，以降低被貸款詐騙的風險！
- 申請難度：低
- 持分貸款成數：80%～110％
- 持分貸款年利率：5%起
- 持分貸款年限：5～15年（隨借隨還）
- 適合情境： 資金需求緊急、共有人不配合、或信用條件不符銀行要求的申請人
如何評估持分貸款成數？
持分貸款成數高低取決於多個因素，主要包含以下5點：
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市場價值
不動產的市場價值越高，銀行的擔保價值越充足，願意給出的貸款成數也越高。
舉例來說：位於精華地段的房屋或建地，比偏遠農地或林地更容易拿到較高成數。其他條件如坪數、屋齡、土地形狀、不動產周邊是否有嫌惡設施等，也同樣會影響貸款機構鑑價。
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持分比例
持分比例越高，代表申請人對財產有更大的控制權，日後處分的可行性、不動產的市場流動性和變現能力也越高，貸款機構評估的抵押價值相對較好。
持分低於 1/3 時，成數通常會明顯較低。
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申請人信用狀況
受限貸令鬆綁影響，銀行核貸標準日益增加，申請人信用狀況的門檻也越來越高，從加分條件變為基本條件。
以和銀行貸款為例，信用評分至少要 650 分以上。信用條件越好，銀行放款意願越高，成數也越有彈性。反之，若有逾期、催收或呆帳等紀錄，或名下有房貸、車貸或信貸等其他貸款，導致負債比過高，會直接影響過件率。
民間貸款機構如融資公司、代書借款等，通常不看信用條件。
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申請人收入與還款能力
穩定的薪資收入與低負債比，是銀行評估還款能力的關鍵指標。
因此，借款人為公務員、醫師、律師等職業時，通常較容易獲得較高成數；其他職業如自營業者、接案族、領現族或業務等，即使收入高，也未必會被認列為固定收入，建議備妥完整財力證明（扣繳憑單、所得清單等）。
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其他共有人是否同意擔保
若其他共有人願意一同簽署貸款同意書，等同於讓銀行的抵押擔保更完整，過件率與成數都能顯著提升。若共有人完全不配合，銀行端幾乎難以過件，只有民間機構願意受理。
持分貸款缺點
對於申請人而言，持分貸款缺點包含以下三點：
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決策時間長，難取得共識
雖然申請持分貸款不需他人同意，但銀行實務上幾乎都會要求共有人簽署同意書。一旦共有人不願意配合或聯繫困難，整個申請就會卡住，有時拖上數月仍無結果，甚至演變成家族糾紛。
民間機構則不要求共有人同意，借款人可用個人持分獨立申貸，從送件到撥款最快只需 1 至 3 天，不受共有人意願影響。缺點是利率較高，須謹慎評估風險與還款能力。
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銀行承作風險高，過件率低
持分貸款對多數銀行來說皆屬高風險案件，即使擔保品、申請人條件很好，只要共有人不配合，銀行端就難以過件，整體過件率遠低於一般土地、房屋貸款。
民間機構的過件率則明顯較高，通常只要年滿 18 歲、名下有持分不動產、具備基本還款能力即可，信用條件一般也能申請。適合銀行端被拒件、或信用條件暫時不足的申請人。
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貸款額度、成數比一般貸款低
銀行的持分貸款成數約 30%～60%，且以個人持分的評估價值為基準，實際可貸金額往往低於預期。若共有人未配合擔保，成數可能再往下壓。
民間機構的成數則高達 80%～110%，評估邏輯更貼近財產的實際流通價值，對持分比例較小或財產條件複雜的案件也較有彈性。
持分貸款流程
持分貸款流程與一般房屋貸款、土地貸款相同，主要可以分為比較、申請、審查、對保、設定和撥款六步驟。
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口頭諮詢、比較貸款方案
向銀行申請貸款前，建議先口頭詢問貸款方案和審核標準，確認可以接受貸款條件再正式送件，避免聯徵多查。
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準備貸款文件
文件齊全程度直接影響審核速度，建議一次備齊，避免補件來回耽誤時間。
- 身分證正本和影本
- 房屋土地權狀正本
- 自然人憑證
- 戶籍謄本影本1份
- 印鑑章和印鑑證明2份
- 共有人貸款同意書
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貸款條件評估
銀行持分貸款審核較為嚴格，通常需要5到7個工作天。而民間貸款機構的審核速度較快，通常在1到3天內完成。如有持分貸款需求，可以填寫下方表單免費諮詢，快速評估貸款額度和成數。
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對保簽約
核貸通過後，貸款機構會約定時間與申請人進行對保，確認貸款金額、利率、還款方式與提前清償條件等。簽約前請仔細確認：
- 利率是固定還是浮動？浮動利率的計算基準為何？
- 限制清償期多久？有無提前還款違約金？
- 若為民間機構，建議把合約帶回去請有經驗的親友協助審閱，確認沒問題後再簽約。
簽約後，銀行通常會進行聯徵回查，以確認借款人沒有同時向其他銀行申請貸款。因此在撥款前，建議不要對房屋進行任何處分，也不建議在申請期間離職，這可能使銀行對還款能力產生質疑。
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抵押權設定
簽約完成後，攜帶相關文件至不動產所在地的地政事務所，辦理抵押權設定登記。金融機構設定最快 1 個工作天完成；私人設定約需 1 至 3 個工作天。
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撥款
抵押權設定完成後，貸款機構於 1 至 3 個工作天內將款項匯入指定帳戶，正式完成貸款手續。
持分貸款常見問題
針對持分貸款申請要注意什麼，為您整理民眾常有的疑問：
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Q：持分貸款過件率高嗎？
持分貸款管道分為銀行和民間兩種。銀行持分貸款過件率極低，因為涉及的財產產權不完整，除了會嚴格審核申請人信用條件、不動產價值外，也會要求全體共有人擔保；而民間持分貸款過件率較高，通常只需年滿18歲且擁有土地或房屋即可，相對的利率也會較高，在資料齊全的情況下，最快一天內就能撥款。
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Q：如何解除公同共有？
若房屋為「公同共有」，須取得全體共有人同意，才能對房屋進行買賣、過戶或申請貸款等產權變更。因此建議先將「公同共有」變更為「分別共有」，才能使每位共有人能獨立處分持分，並申請持分貸款。
以下為解除公同共有流程：
- 1.協議：取得全體共有人同意
- 2.申請：向地政事務所申請「共有型態變更」
- 3.協議分割：全體共有人協商分割方案
- 4.裁判分割：若協議不成，可向法院聲請「裁判分割」
- 5.登記：到地政事務所更新產權登記，正式變更為「分別共有」
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Q：持分房屋可以辦房屋二胎嗎？
由於持分房屋產權不完整，且二胎房貸抵押權順位低，銀行通常不會受理持分房屋二胎。如果銀行申請未通過，可以考慮向民間貸款機構申請，這些機構對房屋價值、持分比例和信用條件要求較寬鬆，通常能提供更靈活的方案。在申請前，建議先評估資金需求和還款能力，以確保選擇最合適的貸款方式。
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Q：申請持分貸款時，會被其他共有人知道嗎？
持分貸款是以「個人持有的持分」作為擔保，與其他共有人無關。因此申請持分貸款不需其他共有人同意，且他們也不會知道該申請。
然而實際申請時，銀行通常會要求其他共有人簽署「房貸同意書」。如果擔心申請情況被其他共有人知道，可以選擇向審核標準較寬鬆的民間機構申請貸款，不需共有人配合，也不會主動告知對方。
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Q：申請持分貸款時，其他共有人不同意怎麼辦？
若申請持分貸款時，其他共有人不同意，也能透過以下三種方式取得資金：
- 1.協商購買持分
與對方協商，買下他們的應有部分，讓自己的持分比例增加，甚至整合成完整產權後再申請貸款。
- 2.聲請法院裁判分割
法院完成房屋鑑價後，會先詢問其他共有人是否願意出售其持分，由於共有人具「持分優先購買權」，發起人可在此環節購買他人持分。若沒有人願意出售，則進行變價分配，將財產法拍後，扣除拍賣費用，按持分比例分配價金。
- 3.多數決出售，按比例分配價金
若持分比例夠大，或有其他也意願出售不動產的共有人，且權利範圍總和超過 ⅔，可以以多數決的方式出售不動產，再按比例分配價金，達到持分變現的效果。
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Q：持分貸款付不出來怎麼辦？
如果持分貸款繳不出來，建議立即聯繫貸款機構，說明目前的財務困境，並申請延長還款期限，避免貸款遲繳被註記信用不良，或因此被持分強制執行，導致土地被法拍。
在過去還款紀錄良好的條件下，也可以嘗試與銀行協商，降低貸款利率或延長貸款期限。如果協商結果不如預期，也可以考慮轉貸，尋找利率較低的貸款機構，以降低每月還款壓力。
持分貸款總結
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