銀行有做道路用地貸款嗎？等不到徵收又賣不掉怎麼辦？道路用地屬於公共設施保留地，由於不能蓋房子、用途受限，且可能隨時被政府徵收，通常很難用來貸款或出售。以下整理計畫道路、既成道路與私設道路的差異，並說明道路用地在貸款和買賣上可能面臨的困難，幫助你了解在什麼情況下，可以把道路用地轉為建地，更有效發揮土地的價值！
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道路用地是什麼？
在認識道路用地能不能貸款、買賣之間，建議先了解什麼是道路用地：道路用地指在都市計畫中，為了確保交通運輸正常運作，被規劃作為道路使用的土地，屬於「公共設施保留地」。
依規定，這類土地應由政府辦理徵收、重劃或區段徵收後，正式開闢作為道路。但由於經費不足、建設時程延宕或區域開發尚未成熟等因素，部分道路用地雖已規劃多年，仍處於尚未徵收、開闢的狀態。在所有權上，這些土地仍為地主所有，但使用與開發都受到限制，不得隨意興建建築物或改變用途。
需特別注意的是，道路用地並不是大家想像的「馬路」，公寓後面的小巷、透天厝之間的通行道路、工業區或農地旁保留的通路等，都是常見的道路用地案例。許多人可能在準備買賣、繼承或辦土地貸款時，才會發現自己的土地是道路用地。
而依使用性質不同，道路用地又可分為三種：
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計畫道路
指已在都市計畫中公告，且已在地籍圖上被劃定為道路用地，但尚未施工鋪設的區域。
這類土地屬於公共設施保留用地，由地方政府負責維護，可能因政府經費不足、沒有急迫整建需求，導致施工延宕。將來一旦施工，土地所有權會依法辦理徵收。
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既成道路
依行政法院 76 年 6 月判字第 1077 號判例釋示，「供公眾實際通行 10～20 年以上」且「有兩戶以上人口使用」的道路用地，認定為既成道路。雖然不會標示在地籍圖上，但在都市計畫圖上，因為已經是現有道路，所以會標示會道路用地。
由於這類土地屬於有「公用地役權」的私有土地，為了保障公眾通行權，即使地主擁有所有權，也不得訴請收回土地，或隨意封路、把土地圍起來，或用其他方式妨礙他人通行。
但這不代表土地就得被迫犧牲，如果土地已經被納入都市計畫，或有明確的公共設施使用目的，可以向主管機關請求徵收並給予補償，以確保私有財產不因其公共性被無償占用。
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私設道路
指未經政府規劃或核准（因此不會在地籍圖或都市計畫圖上顯示），由地主自行鋪設，供特定人士通行的私人道路，例如社區通道、住戶共用出入口等。如果沒有特定讓渡或設立地役關係，他人不得逕行使用。
需特別注意的是，這類土地不屬於公共設施保留地，但若出現特定使用事實，例如連結主要道路、供公眾通行 20 年以上、地主長期沒有遞出反對或設置阻隔措施等，一旦封路被告，仍可能被法院認定為具公共性，並列為既成道路。
有道路用地可以貸款嗎？
從土地所有權人的角度出發，理論上，道路用地是可以貸款的，但由於土地的流通性低、市場變現難度高，銀行通常不會受理，只能透過民間管道貸款融資。
此外，由於道路用地屬於公共設施保留地，隨時可能因政府建設需求而被徵收，這使得銀行在為土地鑑價時，通常會持保守態度。即使順利過件，可貸金額也不高。
然而，如果土地只有一小部分被劃為道路用地，且有建物座落在其上面，在土地與建物一併設定抵押的情況下，銀行會用「不動產整體價值」評估，過件率會明顯提高。也就是說，每筆土地的狀況都不同，土地地段、面積、使用狀況和產權完整性等條件，都會影響它能不能用來貸款，如有道路用地貸款需求，歡迎加 LINE 免費諮詢。
買道路用地可以貸款嗎？
接著從買方的角度出發，如果你單純買一塊沒有建物的道路用地，要靠它本身去和銀行貸款，幾乎不可能﹔如果道路用地只占土地的一部份，核貸機率會高很多，土地貸款成數也比較接近一般不動產。但仍有些銀行審核嚴格，會規定只要有道路用地就不予核貸，或最高只能貸 5～6 成，導致需要準備較多自備款。
因此在買房子前，除了觀察週邊生活機能、交通便利性等條件，也應注意地籍圖上，房屋附近是否有私人土地。道路用地的特殊性，會影響其使用與擔保價值，提前了解其用途限制，才能避免日後出現通行糾紛或貸款貸不過的困擾。
如果房屋的出入通道需經過他人的私有土地，未來地主可能有權封路或限制通行，一旦發生糾紛，只能透過法律途徑來保障通行﹔如果個人土地是道路用地，則需考量用途受限、可能隨時被政府徵收等風險，且當有週轉需求時，土地價值可能會被低估，成數也會低於一般行情。
道路用地可以賣嗎？
如果道路用地貸款貸不過，可以考慮將土地出售，但需了解其市場接受度較低。除非有節稅考量，或土地的通行對他人有實際需求（例如鄰居需要經過你的土地），且對方不願意花時間檢舉或提出訴訟，主張該地屬於計畫道路或既成道路，否則多數人通常不會去買道路用地。
因土地面積、使用現況、政府開發政策和建商容積需求量等條件不同，各地道路用地的市價落差大，通常位於交通要地或鄰近重大建設的地段，價格會比較好，例如捷運站、火車站附近的巷道用地。如有相關需求，可以查詢近一年內周圍土地的土地公告現值，用公告現值乘上面積和收購倍率（約 1.1～1.2 倍），作為道路用地買賣價格行情參考。
| 土地買賣價格行情參考 | 查詢方式 | 需要資訊 |
| 公告現值與公告地價 | 內政部地政司 |
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| 土地實際交易價格 | 實價登錄查詢平台 |
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道路用地貸款文件
申請道路用地貸款時，應準備以下文件：
- 身分證（正本驗畢歸還）
- 印鑑章
- 土地所有權狀
道路用地貸款申請流程
道路用地貸款流程與一般土地類似，但因價值波動大，會受政府開發計畫和建商的容積需求量影響，鑑價流程也會比較久。
一般從提出申請到正式撥款，至少需要 7～15 個工作天（實際時間依案件量、土地位置變動）。如果急需資金，可以考慮申請審核較彈性、快速的民間貸款（申請時間約 3～5 個工作天），或同時申請 1～3 家土地貸款，提高核貸成功率。
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1.提出申請
首先，建議先了解各銀行、農會和民間貸款機構的貸款方案，包含成數、利率和條件要求等，並根據自身財務狀況，選擇適合的管道申請。
評估重點包含：
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- 額度是否能滿足資金需求？
- 利率、月付金是否在負擔範圍內？
- 貸款方案是否有限制土地面積或位置？
- 個人信用、收入條件是否符合要求？
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2.土地鑑價
貸款機構收到申請後，會派專業不動產鑑價師實地評估土地價值。鑑價結果會直接影響貸款額度、成數和利率，如果道路用地因用途有限、位置偏遠或徵收機率高，導致評估價值偏低，借款人可能需提供額外擔保品或找保證人協助貸款。
評估重點包含：
- 地理位置與交通便利性
靠近主要道路、交通樞紐或開發潛力高的地段，土地價值通常較高。
- 土地使用狀況
確認土地屬於計畫道路、既成道路或私設道路，以及是否有佔用或產權爭議。
- 週邊環境
土地週邊是否有公墓、加油站或電塔等嫌惡設施。
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3.簽約對保
完成土地鑑價並確認貸款條件後，貸款機構會安排時間和借款人現場對保，說明額度、利率、計息方式、還款期限和違約金等條款，完整流程約 1～3 個小時。
如果是第一次辦理貸款，建議請有經驗的親友或專業第三人陪同確認合約，確認完全理解且同意合約內容再簽約。
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4.抵押權設定
完成簽約後，需準備身分證、權狀、登記申請書和抵押權設定契約書等文件，到地政事務所辦理土地設定（金融機構設定約需 4 小時， 私人設定約需 1～3 個工作天）。
一旦完成抵押權設定，未來借款人沒有按約還款時，貸款機構可以依法聲請強制執行，透過拍賣回收借款。
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5.撥款
完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將貸款金額撥入指定專戶。
土地貸款常見問題
針對土地貸款，王代書整理四大常見問題：
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Q：道路用地可以幹嘛？
道路用地在日常使用上限制較多，也難以用來貸款或出售變現，但仍有 3 種常見的利用方式：
- 等待政府徵收
由於道路用地屬於公共設施保留地，未來若依都市計畫實施徵收，地主可以法獲得補償。但需注意的是，在政府財政赤字的情況下，既成道路不徵收幾乎已成既定事實，若長期無法開發變變更用途，公共設施保留地價值只會日漸下降。
- 容積移轉
依據《都市計畫容積移轉實施辦法》，建商若想在容積限制內，擴大建築坪數（增加樓地板面積），可以購買道路用地並捐給政府，以將該地的容積轉移到目標開發基地，達到更高的開發效益。
- 容積交換
地主將道路用地依公告現值換算價格後，可以與政府交換價值相當的其他土地，達到以地換地的效果，將原本使用受限的土地變成可利用的資產。
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Q：如何查詢土地是不是道路用地？
利用「全國土地使用分區資料查詢系統」或「各縣市都市計畫整合查詢系統」，輸入土地地段號，即可查詢該路段是否已被劃設為道路用地。
如果對查詢結果有疑慮，可以攜帶申請書、身分證、土地登記謄本和道路現況照片等文件，向土地所在地的工務局或建設局提出「既成道路認定」申請。
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Q：道路用地可以變建地嗎？
道路用地屬於公共設施保留地，因此，原則上不能變更為建築用地或在上面蓋房子。
但在特殊情況下，仍有機會向主管機關申請變更土地分類，經都市計畫委員會審核同意後，將道路用地變更為其他用途（例如建築用地）：
- 自然災害
當自然災害發生，例如颱風、水災或地震等，導致道路無法使用或損壞，可以在都市計畫委員會評估同意後，變更道路用地以重建基礎設施。
- 交通需求量變少
如果道路系統改善，導致某些路段的使用率明顯下降，都市計畫委員會可能會評估將該土地轉作住宅、綠地或商業使用，以提出土地利用效率。
- 基礎設施變更
隨著城市發展與交通需求變化，可能需要重新設計道路系統，例如將道路拓寬、興建高架橋或地下道等。在此過程中，部分道路用地可能因交通路線調整，不再具備原本的功能，經評估後，有機會變更為其他用途。
- 重大公共利益
若政府計畫興建重大公共建設或重要設施，並在審慎評估後，認定將原道路用地改作其他用途更能發揮公共利益，也有機會依相關法規辦理用途變更。
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Q：道路用地要繳地價稅嗎？
依《土地稅減免規則》規定，無償供公眾通行的道路土地，若沒有做任何使用並與使用中的土地隔離，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免（須自行向地方稅務局申請）。
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Q：道路用地買賣風險有哪些？
道路用地因使用限制多，即使出售，價格也往往低於一般建地。正因如此，如果遇到買方願意用「高於行情的價格」收購，應提高警覺，因為這通常是不動產詐騙的前兆：
- 確認佔用、拆除的權責歸屬
如果道路用地存在被鄰近住戶或商家佔用的情況，例如停車、擺放物品等，賣方必須在交易前主動揭露，並與買方約定處理方式。
否則，買方能以「出賣人故意不告知瑕疵」為由，向其要求修繕、減少價金，或是在符合特定條件的情況下，要求解除契約，產生交易糾紛。
- 假買賣真詐財
詐騙集團可能假扮買方或建商，宣稱願意高價收購並快速撥款，或透過繳納誠意金，博取地主的信任。地主按指示完成過戶後，卻發現對方失聯，沒有支付餘款。
這種情況不僅讓賣方面臨直接的財務損失，如果還有不良代書或仲介，還可能涉及假文件或冒名交易等糾紛，導致求償困難。
- 偽造權狀或身分
代書本應中立、依法辦理產權移轉及交付，但若遇到不良代書，對方可能會偽造地主的身分證明與權狀，冒充地主將土地出售或拿去貸款。
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