土地分割方式有哪些？分割流程、限制和費用整理，3常見糾紛要小心

辦土地分割要注意什麼？分割土地後，各共有人的產權變得明確，但也可能帶來難出售或貸款的挑戰。因此，建議先諮詢專業代書，再做進一步處分。以下介紹如何申請土地分割，讓你快速了解申請流程、費用、限制和可能遇到的困難！

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土地分割方式

簡單來說，土地分割就是「劃清界線」，將土地從公同共有變分別共有，讓共有人各自擁有一塊產權、使用權明確的土地。

分割後，產權關係會更加明確，不只更好管理，也有助提升土地使用效率。共有人能自由處分分配到的土地，例如把土地抵押貸款或出售。對外部潛在買家來說，也能降低共有的不確定風險，進一步提升土地的市場價值和流動性。

• 協議分割

「協議分割」指讓共有人自行協商分割方式，當全體共有人取得共識，就能依協商結果辦理分割。

在所有分割方式中，協議分割成本最低，限制也較少，只要全體共有人同意就成立。不過如果共有人人數眾多，通常很難有能讓每個人都滿意的解決方案。

• 調解分割

「調解分割」又稱調處分割。當共有人無法透過協議分割取得共識，可以向直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會，或鄉鎮市公所調解委員會申請調解，由專業人員協助分割土地。

• 裁判分割

「裁判分割」指當共有人無法透過協議分割、調處分割取得共識時，任一共有人能向法院提起「強制分割訴訟」，訴請法院依公共利益、雙方利害關係等條件評估，決定適合的分割方式。

主要分割方式有三：

• 原物分配：將土地分割為數筆，分配給各共有人。
• 變價分配：當原物分配顯有困難，可以變賣共有物，以價金分配給各共有人。
• 原物分配兼金錢補償：當原物分配顯有困難，可以將原物的一部分分配給各共有人，其他部分變賣，依持分比例分配價金。

土地分割情境

當土地為共同持有時，可能因繼承、買賣或開發等原因，產生分割土地的需求。透過將土地劃分為數筆獨立的土地，每位權利人能擁有更明確的單獨產權。這樣的需求常見於以下情境：

• 繼承分配

當土地被多人繼承時，若無特別處理，繼承人會成為公同共有人。在此情況下，對土地進行任何處分，都需經全體共有人同意。這會導致土地難以使用或變賣，需透過協商、調解或訴諸法律途徑，明確劃分土地所有權，以提升土地使用效率。

• 部分買賣或贈與

當土地為公同共有時，若要出售完整土地產權，需取得多數人同意才能處分。

若土地共有人只打算處分一部分土地（通常為自己的持分），例如出售、過戶或申請土地貸款，則需先進行分割，將持分劃分為單獨的土地產權，才能進行移轉。

• 共有人意見分歧

當共有人對土地的使用或處分意見不同，例如有人想出售，有人想保留蓋房自住，彼此無法協調時，可以透過調解分割或強制分割，劃分土地產權。

透過分割，共有人能獨立管理自己的應有部分，不再受他人意見牽制，避免長期爭執帶來的時間成本、關係傷害。

• 開發或重劃

在都市更新、重劃區開發等情況下，原有土地可能因應公共建設需求，被重新劃分。對產權複雜的共有土地來說，各共有人能藉此協調產權，將土地分配為個別所有，增進土地利用效率。

土地分割限制

分割土地需滿足特定條件。主要限制有 3 項：第一，土地不得為特定目的使用；第二，不得為法律禁止分割者；第三，共有人間沒有簽訂不分割契約。

• 特定目的用地

基於公共利益考量，如土地屬於共有道路、建築基地或界標、界牆和共有的契據，不得任意分割。

• 共有道路：如共有土地為既成道路，任意分割可能影響他人的通行權，原則上不得分割，但能向縣市政府或建商申請徵收。如土地為計畫道路，或已提出申請（或已領建照）的私設道路，則能請求分割。
• 建築基地：建築基地攸關土地界限維護，對其他物的利用至關重要，屬不得分割的範圍。
• 界標、界牆、共有的契據：為保持建物和其基地的一致性，維護物權的穩定性，原則上不能分割。

• 法令禁止分割

• 建築基地法定空地：依建築法§11-3 規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
• 小於最小單位面積限制者：依土地法§31-1 規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」
• 遺產稅未繳清者：依遺產與贈與稅法§8 規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記。但依第四十一條規定，於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書者，不在此限。」

• 土地共有人共同訂定不分割契約

如共有人間曾簽立不分割契約，並約定一定期間內不得分割（最長不得超過 5 年），則期滿前不能分割，除非全體共有人同意解除契約。

土地分割流程、應備文件和費用

分割土地約需 15～21 個工作天，以下介紹土地分割流程與時間：

土地分割費用試算

分割土地時，會產生多項費用，主要包含：土地分割複丈費、土地界址鑑界費、裁判費、律師費和代書費。其中土地複丈費每筆 800 元起，土地界址鑑界費每筆 2,500 元起，若涉及訴訟，需另計每筆 1,000 元起的訴訟費。

實際費用會依土地現值、分割後土地筆數，以及是否要走訴訟程序而有所不同。如案件複雜，建議委託代書協助，也能先到「新北市政府地政局土地複丈類規費試算系統」估算土地分割費用。

• 土地分割複丈費

「土地分割複丈費」按分割後土地筆數計算，以每筆每公頃為計收單位，每單位 800 元。不足一公頃者，以一公頃計算；超過一公頃者，每增加半公頃增收半額，增加不足半公頃者，以半公頃計算。

• 土地界址鑑界費

「土地界址鑑界費」包含兩項費用：基本費和施測費。

• 基本費

• 施測費

以每 5 個指定鑑定界址點或測量標的點為單位計算，每單位 1,000 元。不足 5 個點者，以 5 個點計收 1,000 元。

• 裁判費

強制分割裁判訴訟費，以訴訟標的價值（通常為土地公告現值）為級距徵收，最低 1,000 元起。

依民事訴訟法第 77 條規定，土地公告現值 10 萬以下者，如向第二審或第三審上訴，按第一審應徵額，加徵十分之五；土地公告現值超過 10 萬者，加徵十分之一。

• 律師費

如決定訴諸法律途徑，委任律師處理土地訴訟，費用通常按服務內容計算。常見項目包含撰寫存證信函、出庭、協商和撰擬和解書等，費用約 15 萬元起。實際費用會依案件複雜度、涉及金額和當事人人數而異，案件越複雜，費用自然也會越高。

• 代書費

土地分割代書費按土地分割筆數計算，通常每筆 4,000～6,000 元。如有相關需求，可以加 LINE 諮詢案件，由專業律師、代書團隊提供實際報價和建議，未過件絕不收費。

土地分割最小面積限制

不同類型的土地，分割後的最小面積規定也不同，需依照土地用途與相關法規判斷：

• 都市計畫內農地（不限）

農地涵蓋範圍較廣，可分為耕地、非耕地和耕建地。只要是耕地，就受農業發展條例§16-1 限制，分割後面積不得小於 0.25 公頃。

而耕地範圍通常在非都市計畫區內，都市計畫區內較少耕地。因此，都市計畫內的農地，若不是耕地，就不受農業發展條例§16-1 限制，只要符合非特定目的用地、非法令禁止分割者等條件，就可以隨意分割。

「農地」指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農用的土地；「耕地」指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地。

• 非都市計畫農地（0.25公頃）

如果土地屬於耕地，則依法有分割後面積不得小於 0.25 公頃的限制，因為若面積太小，會影響農業生產效率。

繼承耕地是例外，面積分割不受限，但有筆數限制：

89 年 1 月 28 日（含）以後所繼承的耕地，辦理土地分割時不受 0.25 公頃面積限制。（分割後土地筆數不可以超過繼承人人數）
89 年 1 月 27 日（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地，辦理土地分割時不受 0.25 公頃面積限制。（分割後土地筆數不可以超過共有人人數）

分割土地可能遇到的困難

在分割土地的過程中，最常遇到「共有人對分割方式沒有共識」的情況。尤其當共有人人數越多，爭執也更加激烈，容易因分配不公平引發糾紛。除此之外，難聯絡共有人、土地分割後價值下降，也是共有人經常擔心的問題。

• 土地年代久遠，難聯絡所有地主

若土地歷史悠久，可能涉及多位後代或繼承人，聯絡所有共有人會變得十分困難，進而影響分割程序的進行。

如果土地共有人找不到，可以到土地所在縣市的地政事務所，申請土地第三類謄本，以查詢共有人的姓名和登記地址。

• 共有人規劃不同，難取得共識

因爲每個人的資金需求、對土地價值的預期或繼承規劃不同，這些差異會影響共有人對土地處分方式的偏好和選擇。例如有人急需現金，傾向出售或分割土地，有人則注重長期投資，看好土地未來會增值。

為了提升土地使用效率，對共有土地進行處分，只需取得多數共有人同意，不用全體共有人同意。然而，依土地法第 34 條之一執行要點的第 8 點規定，採多數決處分時，還是需書面通知其他共有人。如無法書面通知，且符合以下任一條件，能改用公告代替：

• 他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。
• 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
• 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。

• 面積變小，可能影響買賣、貸款價值

土地的面積和形狀會影響其使用效率，進而影響土地價值。面積過小或形狀不規則的土地，不僅交易難度高，還可能降低其貸款抵押的價值，導致土地處分或融資變得更困難。

土地分割常見問題

針對分割土地，為您整理三大常見問題：

• Q：分割土地要多少人同意？

依民法第 819 條規定，處分一般共有物時，原則上需取得全體共有人同意。然而，由於不動產價值高，如需取得全體共有人同意才能處分，可能影響房地利用效率。

因此，土地法第 34-1 條第 1 項規定，當共有物為土地或建築物時，符合以下任一條件即可處分，不用全部人同意：

• 同意的共有人人數過半，且其應有部分也過半
• 不計人數，同意人的應有部分達 2/3 以上

• Q：土地分割要多久？

完整土地分割流程約需 14～21 個工作天。提交土地分割申請書後，地政事務所會在 15 天內完成土地複丈，並於之後 3 天內產出複丈報告。完成報告後，申請人即可辦理土地分割登記，並領取新的權狀。

• Q：分割土地前，該怎麼處分地上物？

從兩個層面來看：

• 「地上物所有權人」與「土地所有權人」相同

如果共有人之間對地上物的處分方式沒有共識，有些人想賣，有些人不想賣，可以在分割協議上約定地上權，劃分彼此的權利範圍。

如果協議破局，任一共有人皆可提出訴訟，請法院裁判分割，以變價分配、原物分配或原物分配兼金錢補償的方式分割土地。

• 「地上物所有權人」與「土地所有權人」不同

這種情況通常發生於土地被他人佔用時，土地所有權人能依民法第 767 條，向法院提起拆屋還地的民事訴訟。如果地上物所有權人不能提出佔有的法律權源，就可能被要求拆屋還地、返還不當得利或要求搬遷。

土地訴訟涉及複雜的法律問題，建議尋求專業律師協助，以降低不必要的法律風險，保障自身權益。

如果狀況特殊、對如何處分土地還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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