工業用地貸款成數多少？工業地貸款管道、方案整理，5步驟快速申貸

工業用地貸款成數多少？一般工業用地通常可貸 7～8 成，閒置工業用地則最高只能貸 4 成。除了申請前需準備興建計畫外，貸款後也要注意施工進度，以免被銀行收回款項。以下介紹工業地種類有哪些，並比較不同貸款管道的優缺點，幫你順利取得所需資金！

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工業用地種類

在講解土地貸款前，我們需要先了解工業用地的定義。

工業用地指依法核定的工業區土地，以及政府核准工業或工廠使用的土地，可以分成「都市計畫內工業用地」和「非都市計畫內工業用地」。不同種類的工業用地，其使用規範也有所不同。如果開發限制多，或土地條件與使用計畫不符，可能影響銀行對土地價值的評估。

• 都市計畫內用地

依《都市計畫法臺灣省施行細則》區分使用區，都市計畫內用地可分為住宅區、商業區、工業區等，其中工業區可分為甲種、乙種、零星和特種工業區。

• 非都市計畫內用地

依《非都市土地使用管制規則》規定，非都市計畫內用地可分為甲種、乙種、丙種和丁種建地等使用地。而工業用地就在丁種建地範圍內，提供一般農業區和特定農業區合法建造廠房，或直接劃分成立工業地。

工業用地貸款成數

銀行承辦工業地貸款時，除了會依土地分類，仔細審核開發計畫，也會特別留意土地是「一般工業用地」或是「閒置工業用地」。

如果土地是一般工業用地，向銀行繳交開發計畫後，可以貸款 6～8 成；如果土地超過 2 年沒有動工開發，屬於閒置工業用地，最高只能貸到土地鑑價結果的 4 成。

如欲確認土地是一般工業土地或閒置工業用地，可以到「台灣工業區土地應用系統」，點選「公告閒置土地」查詢。

• 一般工業用地

一般工業用地貸款最高可貸 7～8 成，實際成數會依銀行規定、土地條件和借款人財務狀況調整。

常見融資方式包含政策性貸款（如臺灣企銀的協助中小企業紮根專案貸款）、銀行貸款（如兆豐銀行的購地/興建廠辦貸款、工業區優惠貸款專案），以及可提供較高成數的民間貸款。

需要特別注意的是，部分銀行只承辦能設定第一順位抵押權的土地。也就是說，如果有土地二胎需求，通常只有融資公司或民間貸款願意承辦。

• 閒置工業用地

即使申請貸款時，土地屬於一般工業用地，也可能因貸款後 2 年沒有動工、按興建計畫開發，而變為閒置工業用地。在此情況下，銀行有權收回貸款或調高貸款利率。因此，借款人務必審慎規劃開發時程，避免影響資金調度。

工業用地貸款管道

工業用地貸款管道主要可分為銀行、農會和民間貸款機構，其中以銀行、農會審核較嚴謹，民間貸款審核較寬鬆，因此在貸款成數、利率等條件會有些微差異。以銀行為例，雖然利率比較低，但在核貸過程中，會嚴格審核興建和財務計畫，也會限制借款人在一定期限內動工。相對地，雖然民間工業地貸款利率較高，但能提供較高的貸款成數，對資金需求大的借款人來說，是相對便捷的融資管道。

因此，建議借款人在選擇貸款管道時，應根據自身或企業的財務狀況，評估資金需求、還款能力和開發規劃等因素，選擇適合的貸款管道。

工業地貸款申請文件

申請工業用地貸款時，應準備以下文件：

工業地貸款申請流程

工業地貸款流程主要可分為五步驟，包含提出申請、土地鑑價、簽約對保、抵押權設定和撥款。

如果是為了興建廠房、辦公場所或員工宿舍而申貸，建議在提出申請前，先了解各機構的承貸條件和審核重點，並備齊所需資料，以加快核貸速度。以下介紹各步驟的注意事項：

• 步驟一、提出申請

在正式申請工業用地貸款前，建議借款人先向銀行或當地農漁會進行口頭諮詢，了解各貸款方案的條件和申請門檻。確認條件符合後再送件，避免聯徵多查（三個月內被拉聯徵超過三次），導致信用評分下降，影響未來貸款申請。

• 步驟二、土地鑑價

貸款機構收到申請後，會派專員評估土地價值，考量因素包含面積、位置、使用分區和周邊發展狀況等。鑑價結果會影響可貸成數和額度，因此，如果估值偏低，可能需提供保人、其他擔保品或考慮降低貸款額度，以確保順利核貸。

審核與鑑價流程通常需時 3～7 個工作天，如果急需資金，可以向銀行專員說明，協助加快貸款流程，或選擇向審核較寬鬆、快速的民間機構申貸。

• 步驟三、簽約對保

完成土地鑑價後，貸款機構會依土地價值和借款人條件（如信用評分、財力證明等），擬定適合的貸款方案。接著，專員會電話照會借款人，約時間到機構分行對保，一同核對合約條件。

為了保障自身權益，建議借款人務必先詳閱條款內容，留意有無浮動利率、違約金是否合理等內容，再進行簽約。

• 步驟四、抵押權設定

簽約後，借貸雙方需到地政事務所辦理抵押權設定登記（作業時間約 4 小時）。

完成土地設定後，若借款人無法按約還款，貸款機構能依法聲請強制執行，將土地法拍以收回欠款。

• 步驟五、撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內將款項撥入專戶，正式完成貸款手續。

工業地處分常見問題

針對工業地處分，為您整理兩個常見問題：

• Q：可以用工業地貸款蓋房自住嗎？

依都市計畫法規定，工業地不得用來蓋自用住宅，最多只能蓋事務所、員工宿舍。如查獲違規，將工業住宅作一般住宅使用，或作與使用執照不符的裝修，可能受處罰鍰 6～30 萬元。

• Q：工業用地貸款成數太低怎麼辦？

銀行承辦工業用地貸款、廠房興建貸款時，通常有最高 6～8 成的成數限制。在借款人信用或財務狀況不佳的條件下，成數可能因此被壓低，影響資金規劃。

當工業地貸款成數太低，可以考慮提供其他不動產擔保、向其他銀行申請重新鑑價或申請政策性貸款。如果資金需求大，也可以在評估資金需求和還款能力後，另尋民間貸款管道，取得更彈性的貸款空間。

如果對如何申請工業地貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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