三七五減租土地將走入歷史嗎？土地有租人還能貸款、轉售嗎？答案是：可以，但限制多、難度高。因為三七五租約通常不好終止，對買家和貸款機構來說是種潛在風險，不僅影響交易意願，也可能導致資金被套牢。以下介紹三七五減租對地主有哪些影響、如何取消租約，以及當有資金需求時，有哪些管道可以貸款融資，協助你靈活週轉！
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三七五減租意思
過去農業社會中，佃農和地主的地位很不對等。
由於缺乏契約保障，即使佃農租地時已繳交磧地金（保證金），地主還是可以隨意漲租金、說不續約就不續約或把你分配到較差的地。即使遇到天災歉收，租金也不會因此調整，通常都要將一半以上的收成上繳給地主，導致生活很不穩定。
為此，政府在民國 38 年推動「三七五減租」這項土地改革政策。除了明訂地租不能超過年收穫的 375‰ 外，也透過要求簽書面租約、規定歉收減租、保障租佃權等規定，試圖改善佃農處境。
「375」減租由來：《耕地三七五減租條例》第 2 條規定「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量的 375‰；原約定地租超過 375‰ 者，減為 375‰；不及 375‰ 者，不得增加。」
三七五減租何時廢除？
在民國 89 年《農業發展條例》修正生效之後，簽訂農業用地租賃契約，已不再受《耕地三七五減租條例》約束。
不過，三七五減租並沒有「走入歷史」，因為新法不溯及既往，舊約仍具法律效力、受此規定約束。也就是說，三七五減租是「現在進行式」，它仍持續限制地主使用土地的自由。無論地主想賣地、拿土地貸款融資，難度都會比處分一般土地高很多。
如何取消三七五減租？
除非出現《耕地三七五減租條例》第 16 條或第 17 條所列情形，例如承租人放棄耕作權、積欠 2 年以上租金等，否則地主不得終止合約。在這項制度下，地主很難將土地收回利用，且由於租約是可繼承的，幾乎能說是給了佃農「永佃權」。
這也是為什麼即使新約不再適用三七五減租，許多地主仍不願意將土地出租，因為他們經歷過三七五減租的時代，會擔心土地收不回來。
《耕地三七五減租條例》第 16 條
- 承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
- 承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
白話文：若承租人把土地轉租給別人，地主有權主張解約，把土地收回。
《耕地三七五減租條例》第 17 條
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有以下情形之一不得終止：
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承租人死亡而無繼承人
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承租人放棄耕作權
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地租積欠達兩年之總額
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非因不可抗力繼續一年不為耕作
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經依法編定或變更為非耕地使用
白話文：租約到期前，除非有這些情形，否則不得終止合約。
《耕地三七五減租條例》第 19 條
- 耕地租約期滿時，有下列情形之一者，出租人不得收回自耕：
- 出租人不能自任耕作者。
- 出租人所有收益足以維持一家生活者。
- 出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。
- 出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第 2 款規定之限制。
- 出租人依前項規定收回耕地時，準用第 17 條第 2 項規定補償承租人。
- 出租人不能維持其一家生活而有第 1 項第 3 款情事時，得申請鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會予以調處。
白話文：租約期滿後，若有第 1 項所列情形，出租人不能把土地收回。但若出租人想擴大家庭農場經營規模、不能維持生計，可以在依法申請調處、補償承租人後，將土地收回自耕。
三七五減租影響
三七五減租的出現，是為了改善佃農的生活，但在制度沒有隨社會與農業結構調整的情況下，也造成了土地流通不易、使用率低和糾紛頻繁等問題。
以下從地主的角度出發，說明三七五減租帶來哪些影響：
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地租縮水，與稅金相差懸殊
過去地租以實物交付為主，現在則多改為用收穫量折算現金支付。但隨著農業技術進步，單位產量明顯提升，過去訂定的「收穫標準表」卻沒有因此調整，導致許多地主租金收入大幅鎖水。
更令人苦惱的是，一旦農地被劃入都市計畫區，且經認定已完成公共設施的建造，就要起徵地價稅。即使繼續耕作，也不再享免稅優惠。
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土地使用權受限，難以收回自耕
從《耕地三七五減租條例》規定來看，即使地主想把土地收回，也要滿足不能影響承租人、必須自任耕作等條件，並對承租人做出補償，才能合法終止租約。
三七五減租地主收回補償多少？
根據《耕地三七五減租條例》第 17 條之 2，若土地依法編訂或變更為非耕地，或出租人為了擴大農業經營，想收回土地自耕，應給承租人以下補償，才能合法終止合約：
- 承租人改良土地所支付的費用（以未失效能部分的價值為限）
- 尚未收穫農作物的價額
- 終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額 3 分之 1
由於租金便宜、補償優渥，很多承租人早已不再耕作，仍選擇佔用土地，等待地主主動解約。這種情況在都會區更是嚴重，只能先嘗試調處，調處不成再走訴訟程序。
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土地價值、流通性受限，難轉售或貸款
在三七五減租制度下，雖然地主是名義上的所有權人，但無論對買家或貸款機構來說，「使用權不清」都是很大的交易風險，這也導致土地的市場價值和流通性受到限制。
以貸款為例，銀行、農會審核土地貸款時，除了看土地位置、使用現況和未來增值潛力外，也注重土地能不能自由處分。若土地受三七五租約限制，無法隨時收回或轉作其他用途，會被視為變現風險高的資產。除非解除租約或佃農同意貸款，否則通常會被拒貸。
民間貸款審核較為彈性，主要以「土地價值」評估核貸條件。若資金需求大、緊急，或因信用一般、土地產權複雜等問題，無法和銀行貸款，可以考慮透過民間管道融資。
而從買家的角度看，受三七五減租保障的佃農有「優先購買權」。也就是說，地主出售土地時，需先通知承租人，否則交易可能被主張無效。即使承租人放棄權利，買家也可能因擔心未來有糾紛而卻步，不僅拉長交易時間，也可能造成土地估價偏低。
三七五減租貸款方案
銀行或農會辦理貸款時，通常最重視「擔保品的變現能力」。若土地受三七五租約約束，處分難度高、限制多，即使地段良好，也可能遇到土地貸款成數低、利率高，或甚至無法核貸的困境。
民間貸款審核則較著重於「擔保品的價值」，即使土地受三七五減租限制，也能視土地條件彈性核貸，過程快速、手續簡便，適合急需資金但無法向銀行貸款的地主。
也就是說，評估個人和土地條件後，向適合的貸款管道申貸，還是有機會順利融資。以下介紹兩種貸款管道的不同：
銀行/農會貸款 |
民間貸款 |
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| 審核標準 | 嚴格
除了土地擔保能力，對借款人財力、收入條件也有一定要求 |
彈性
主要評估土地價值，借款人財力、收入狀況良好，可做為加分條件 |
| 貸款成數 | 5~7 成 | 6~8 成以上 |
| 貸款利率 | 低，年利率 2.5%~5% 起 | 較高，月利率 0.8% 起 |
| 貸款年限 |
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通常不綁約，隨借隨還 |
| 還款方式 | 本息均攤，通常有限制清償期 | 依需求彈性規劃，例如：前期還息，期滿還本 |
| 撥款速度 | 土地鑑價流程較複雜，從申請到撥款約需 2~4 週起 | 急件可在 2~5 天內撥款 |
| 適合對象 | 信用良好、收入和財力條件符合要求，且土地無產權爭議的借款人 | 資金需求大、緊急，但被銀行拒貸的借款人 |
三七五減租貸款申請文件
如需申請三七五減租貸款，需準備以下文件：
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申請人、土地所有權人雙證件（正本核對身分用）
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土地所有權狀
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土地所有權人印鑑證明
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戶籍謄本或戶口名簿
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近半年收入證明
三七五減租常見問題
針對三七五減租，為您整理五大常見問題：
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Q：如何查詢三七五租約土地？
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Q：終止三七五租約容易嗎？
從上文可知，想終止三七五租約並不容易，必須符合特定條件，例如承租人死亡而無繼承人、積欠 2 年以上租金等，才能合法終止租約。
實務上，即使符合條件，地主在舉證過程中也常面臨困難。例如：若以「承租人已連續一年未耕作」為由，主張其放棄耕作權，可能被法院認定為「是為配合政策或維護地力而休耕」。又如，若以「承租人不繳租金」作為解約理由，地主也須提出催收證據（如存證信函），單靠口頭或未積極催討，將不具法律效力。
總結來說，終止租約不只要有正當事由，也要有完整舉證程序和證據。
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Q：三七五減租優先購買權是什麼？如何行使？
根據《耕地三七五減租條例》第 15 條，地主出賣或出典名下耕地時，必須將交易條件書面通知給承租人。若承租人有購買意願，必須在通知送達後 15 天內，書面表示要用相同條件優先購買，否則視同放棄。
若沒通知承租人，而和第三人訂立契約，交易可能無效。
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Q：三七五減租佃農蓋房，收回土地後該如何補償？
根據《耕地三七五減租條例》第 13 條，承租人可以在保持耕地性質和效能的條件下，自由改良耕地，以增加耕地生產力或耕作便利。
若有改良行為，必須以書面通知出租人，並保存相關費用資料。未來租約終止時，承租人得就「尚具效能的改良部分」，請求對應的補償。
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Q：想把土地轉賣或貸款，但無法解除租約、和承租人發生糾紛，該怎麼辦？
根據《耕地三七五減租條例》第 17 條，若出租人想收回土地，必須給承租人補償，才能合法終止合約。但補償金額、償還方式和期限等，往往會引起重大糾紛。
若有租佃爭議，應依下列程序處理：
- 申請調借
向由當地「鄉鎮市公所」耕地租佃委員會申請會調解
- 申請調處
調解不成立者，由鄉鎮市公所移送「縣市政府」耕地租佃委員會調處
- 進入司法程序
不服調處者，由縣市政府耕地租佃委員會移送「司法機關」處理
只要選對合法借款管道，就有機會順利取得資金，切勿冒險以不合法的手段終止租約，否則可能依《耕地三七五減租條例》處以刑責：
- 《耕地三七五減租條例》第 21 條
出租人以強暴、脅迫方法強迫承租人放棄耕作權利者，處 3 年以下有期徒刑。
- 《耕地三七五減租條例》第 22 條
出租人有下列情形之一者，處 1 年以下有期徒刑或拘役：
- 違反第 17 條第 1 項規定終止租約者。
- 違反第 19 條規定收回自耕者。
- 違反第 20 條規定拒絕續訂租約者。
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