預售屋紅單是什麼？退訂會沒收訂金嗎？下訂預售屋後，建商會給你時間考慮要不要正式簽約。若最後決定不買，通常能拿回全額訂金。但在少數案例中，還是有被沒收訂金的糾紛產生。以下介紹什麼是紅單、紅單的法律效力，以及把紅單轉讓、轉售給第三人時，該注意的法規與風險，幫助你避開交易陷阱！
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預售屋紅單是什麼？
預售屋紅單可以指「預售屋買賣預約單」或「預售屋買賣訂購單」，前者是賞屋完，下小訂（通常 5~10 萬元）請建商暫時保留你想要的戶別後，可以拿到的單據﹔後者是和建商進一步議價、討論建材細節後，談妥價格並付房屋總價的 5% 作為訂金，才能拿到的訂購單。
由於單據多為粉紅色或紅色，因此稱為「紅單」。
在預售屋紅單上，應標明買賣標的物（戶/棟別、停車位編號、面積）和買賣價金，且不得約定有保留簽約、出售或其他不利於買方的事項，例如要求限期內簽約，否則視為違約且將沒收訂金。
付了10萬房子訂金能退嗎？
拿到紅單後，建商通常會給你 7~10 天審閱買賣契約書、想要不要買。由於「預約單」和「訂購單」都不具正式合約效力，在簽「買賣契約書」前後悔、不想買了，通常都能要求建商退全額訂金。
若當初是用信用卡付預售屋訂金，刷卡手續費可能會由買方負擔。
之所以說「通常」，是因為在大部分情況下，申請預售屋紅單退訂，都能拿回全額訂金。但若建商、代銷說可以全額退，卻不願意註明可以「無條件退還」，且紅單上是寫「依民法規定處理」，申請退訂時，就可能因「應歸責於買方」而有糾紛、拿不回來，建議「真的很喜歡、確定想買」再下訂。
除非另有規定，否則簽預售屋紅單後，若有任一方違約，訂金（正式名稱是「定金」）依《民法》第 249 條規定處理：
- 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
- 二、契約因可歸責於付定金當事人（買方）之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
- 三、契約因可歸責於受定金當事人（賣方）之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
- 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
也就是說：若建商違約，買方可要求建商「加倍」返還訂金﹔若買方違約，建商可不退還買方訂金。以上是少數案例，大部分建商、代銷不會為了幾萬元的訂金，冒信譽受損的風險。但實務上，還是有判決沒收訂金的案例發生，因此還是小心為上。
預售屋紅單法律效力
預售屋紅單是用來保障買方優先購買預售屋的「權利」，但由於不是正式合約，買賣雙方都能後悔、決定不履行。例如買方可以以「超出預算、家人不同意」等原因要求退訂金，賣方也能因「營造成本上漲、房價不符行情」反悔不賣。
大部分建商都很重視商譽，所以較少有建商違約的案例。但還是有不肖建商想賺更多、要求加價，或真的不堪材料、人力成本上漲，擔心賣越多賠越多，決定付錢解約，把房子以更高的價錢賣給其他人。
預售屋紅單可以轉讓嗎？
為了打擊投資客用紅單炒房的行為，從實價登錄 2.0 新制上路開始，政府就明文規定「禁止轉售預售屋紅單」了。若經查違規，買賣雙方都會被按戶（棟）處以 15 萬以上、100 萬元以下罰鍰，且買方會被要求補繳高額房地合一稅。
依《平均地權條例》第 81-2 條第 6 項第 2 點規定，有下列情形之一者，按戶（棟）處 15 萬以上、100 萬元以下罰鍰：
- 一、銷售預售屋或新建成屋者，自行銷售或委託代銷，違反第 47 條之 3 第 5 項規定。（建商或代銷收受訂金時，應以書面契據確立交易事項，並不得約定保留出售、簽訂買賣契約的權利或其他不利於買方的條件）
- 二、預售屋或新建成屋買受人，違反第 47 條之 3 第 6 項規定。（買方不得轉售紅單給第三人）
- 三、銷售預售屋或新建成屋者，違反第 47 條之 3 第 6 項規定，同意或協助買受人將書面契據轉售與第三人。（建商或代銷不得協助買方轉售紅單給第三人）
依所得稅法規定，個人在 2015 年 1 月 1 日後取得的預售屋，在 2021 年 7 月 1 日後交易都要申報房地合一稅。若無法提供移轉費用證明文件，稅徵機關會以成交價 3% 計算移轉費用（以 30 萬元為限）。以下試算應繳稅額：
甲付訂金 150 萬元和建商簽總價 1,000 萬元的預售屋預訂單後，將紅單以 100 萬元賣給乙。也就是說，乙支付甲「100 萬元」和「甲繳的訂金 150 萬元」，成交價為 250 萬元（100+150），將按 3% 認列移轉費用為 7 萬 5,000 元。將成交價扣除成本、費用後，乘上房地合一稅率 45%，可得甲應付 41 萬 6,250 元稅金。
- 成交價：250 萬元
- 取得成本：150 萬元
- 移轉費用：7 萬 5,000 元(250×3%)
- 課稅所得：92 萬 5,000 元(250-150-7.5)
- 應納稅額：41 萬 6,250 元(925,000×45%)
不過，政府對無收益的紅單「轉讓」並沒有強烈限制。在 2023/7/1 後下訂、簽買賣契約者，可以將合約轉讓給「配偶」、「直系或二親等內旁系血親」，或是在政府允許的情形下進行轉讓。
內政部允許轉讓與或轉售預售屋的情形（每 2 年限換 1 戶）：
- 買受人因非自願離職，逾 6 個月未就業。
- 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病狀，經認定需 6 個月以上全天照顧。
- 買受人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而無法居住，須另行租屋。
- 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡或重大傷害，經認定需 6 個月以上全天照顧。
- 買受人死亡，其繼承人選擇讓與或轉售。
- 共同買受人之間轉售或轉讓。
總結來說：預售屋紅單可以在一定條件下轉讓，但不能轉售，否則會被處以罰鍰並要求補稅。
紅單常見問題
針對紅單，台灣代書整理四大常見問題：
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Q：什麼是炒紅單？
炒紅單指透過轉售紅單「賺取價差」的行為，過去相當盛行，但隨著國稅局開始抓紅單交易後，轉讓或轉售紅單的限制增加，近年類似行為已逐漸減少。
在預售屋潛銷期時，投資客會透過內部關係、早鳥資訊等管道，取得熱門戶別的紅單，等建案公開銷售後，再加價賣給想買卻買不到的一般民眾。
因為在正式簽買賣契約前，退訂能拿回全額訂金，炒紅單可說是一門無本生意。對投資客來說，只要眼光準、買氣夠熱，就有機會轉取上百萬的可觀收益﹔對建商、代銷來說，紅單炒作不僅能帶動銷售熱度，幫助業績達標，還有機會私下收到紅包，也就順勢配合這種操作。
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Q：預售屋紅單不見怎麼辦？
照理來說，若要退訂預售屋，要帶紅單找建商領回訂金。但紅單不見也沒關係，因為契約通常都是一式兩份以上，可以出示現金收據、轉帳或刷卡紀錄證明，請建商幫忙調資料。
若被建商刁難或要求付手續費，可以打消費者服務專線 1950 諮詢合約細節和處理方式。
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Q：買賣紅單有哪些風險？
紅單交易看似是種低門檻的投資行為，但其實無論是建商、原買方，還是新買方，都可能面臨不小的法律與財務風險。
- 對建商和原買方的風險
一旦查獲違規轉售紅單，不僅會被按戶處以 15 萬到 100 萬元罰鍰，原買方還會被補課 45% 的房地合一稅。
- 對新買方的風險
紅單不是正式契約，若原買方反悔，或建商為了避免違規，不配合換約、更改實價登錄上的買方資訊，可能難以主張權益。
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Q：若是在《平均地權條例》修法前買預售屋，可以轉約嗎？
若在 2023 年 7 月 1 日《平均地權條例》上路前，簽訂買賣契約，新制實施後仍能將契約轉售，但新買方不得再為轉售﹔在施行日後轉售契約，將依法按戶處以 50 萬以下、300 萬元以上罰鍰。
這是基於信賴保護原則，政策修法不溯及既往，以免影響民眾原本的財務安排，故針對「新制施行前已簽約者」，保留一次轉售的空間。例如有些民眾在簽約後，可能因貸款沒過、收入變動或家庭因素，無法履行合約。若禁止轉售，等於被迫違約，可能因此被收違約金。
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