不動產贈與過戶如何辦理？過戶流程、費用懶人包，分年贈與更節稅

辦不動產贈與過戶要注意什麼？不動產過戶方式分買賣、繼承與贈與三種，其中贈與稅免稅額每年 244 萬，遺產稅免稅額每年 1,333 萬。綜合考量房屋現值、過戶時機和受贈方使用目的等因素，選擇適合的過戶方式，不僅可以簡化過程，還能有效節稅。以下介紹房屋贈與過戶流程、應備文件，以及稅費、規費和代書費等所需費用，讓你自己辦過戶也能很順利！

不動產過戶方式

非親屬能辦贈與過戶嗎？父母賣房屋給子女，算哪一種過戶方式？以下介紹不同過戶方式的身份限制：

• 買賣過戶

當不動產所有權因買賣而發生移轉，就稱作買賣過戶，不限親屬、非親屬皆能辦理。通常會委任代書協助辦理，保障買賣雙方交易安全。

二親等間買賣屬於贈與，但如果能提出支付證明，而且確認該款項不是由賣方「貸款」或「提供買方擔保，讓買方向別人借錢」而來，就不屬於贈與。

• 繼承過戶

繼承過戶僅法定遺產繼承人可辦理，且應於被繼承人死亡起 3 個月內完成辦理。如果逾期，會由地政機關代管 15 年。

依民法§1138 規定和司法院院字第 2560 號解釋，遺產繼承人包含配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母和收養關係擬制親屬。

被繼承人死亡後，須經死亡登記、查調死者財產、選擇繼承方式和申報遺產稅等流程，才能辦理繼承過戶。過程細節繁瑣，部分民眾會選擇提前辦理贈與過戶，建議可依稅額評估適合的過戶方式。

• 贈與過戶

贈與過戶不限有無親屬關係，包含一般贈與、二親等間買賣（無法提出支付價款證明，或該款項是由賣方貸款或提供擔保向他人借錢者）。

如果將不動產贈與過戶給法定繼承人，而贈與方在兩年內死亡，不動產將列入遺產總額並課徵遺產稅，變成以繼承方式計算稅金。

• 不動產過戶費用比較

以下整理買賣、繼承和贈與過戶分別要繳哪些稅，其他規費、代書費等計算可以參考房屋過戶費用介紹：

不動產贈與過戶費用

總結來說，房地贈與過戶費用包含土地增值稅、契稅、印花稅、贈與稅、地政登記規費、移轉登記代書費和贈與稅申報代書費。

以現值 1,000 萬的房屋計算，如果選擇自己辦贈與過戶，過戶費用約 137 萬。如果案件複雜、對流程不熟悉，建議委請代書協助，贈與過戶代書費每筆約 8,000 到 14,000 元，能替你省去許多麻煩，例如報稅缺件和跑不同行政單位的時間成本。

• 契稅（贈與房屋適用）

房屋現值6%

• 土地增值稅（贈與土地適用）

土地漲價總數額×稅率-累進差額

• 印花稅

（房屋現值+土地現值）×1‰

• 贈與稅

每年贈與稅免稅額為 244 萬元，因此，贈與總額小於 244 萬者，不需繳納贈與稅。而當年贈與總額大於 244 萬者，需對超出部分繳納贈與稅，計算方式為（贈與額-244萬）×10～20％，稅率依贈與淨值而異。

• 地政登記規費

（申報地價/房屋現值/權利價值的1‰ ） +書狀費80元+謄本費20元

• 移轉登記代書費

每筆 4,000～8,000 元

• 贈與稅申報代書費

每筆 4,000～6,000 元

房屋贈與過戶流程

房屋贈與過戶流程包含五個步驟，依序為申請印鑑證明、繳納印花稅、申報土地增值稅或契稅、申報贈與稅和產權登記。複雜之處在於要跑不同機構辦理，整體時間約需 20～45 個工作天。

• 步驟一：申請印鑑證明

辦理地點：戶政事務所
應備文件：親自辦理者，須攜帶申請人身分證及印鑑章；委託代辦者，須另外檢附代理人身分證正本、 印章及委託書。

如果是第一次申請印鑑證明，只能本人親自辦理，不可以委託別人辦理。

• 步驟二：繳納印花稅

辦理地點：財稅局
應備文件：土地建物所有權贈與移轉契約書

印花稅繳納方式：
一、網路申報，線上繳納
二、列印「印花稅應納稅額繳款書」，臨櫃繳納（稅額3萬以下，可到便利商店繳納）
三、到郵局購買印花稅票貼用並銷花，完成繳納

• 步驟三：申報土地增值稅、契稅

辦理地點：財稅局

申報土地增值稅應備文件：土地增值稅申報書、土地建物所有權贈與移轉契約書正副本、土地所有權狀影本、贈與雙方和申請人的身份證件、印章

如果是配偶之間贈與的土地，應主動向稅務局申請不課徵土地增值稅。

申報契稅應備文件：契稅申報書、土地建物所有權贈與移轉契約書正副本、建物所有權狀影本、贈與人、受贈人和申請人的身份證件、印章

• 步驟四：申報贈與稅

辦理地點：國稅局
應備文件：贈與稅申報書、土地建物所有權贈與移轉契約書正副本、完稅證明影本、贈與雙方身分證證件、印章

• 步驟五：申辦產權移轉登記

辦理地點：地政事務所
應備文件：土地登記申請書、土地建物所有權贈與移轉契約書正副本、完稅證明影本、所有權狀正本、贈與雙方身分證件、贈與人印鑑證明、代理人身分證正本、印章

如何辦房子分年贈與？

除了一般的買賣、繼承和贈與外，如果房屋現值不高，也可以利用分年贈與節省贈與稅。分年贈與是先將房子產權分割，然後每年移轉部分持分，只要控制在贈與免稅額度之內，就只需支付規費、代書費和逐年增加的土地增值稅。

如果是父母想將房屋贈與子女時，建議先辦夫妻贈與再贈與子女，利用配偶贈與免稅額，將房屋產權一分為二。如此一來，就可以善用爸媽兩人的贈與免稅額，讓過戶速度快一倍。

• 分年贈與辦理方式

第一年：辦理配偶贈與，讓夫妻共同持有不動產。
第二年之後：夫妻分割各自的房子產權，並分別贈與部分持分給子女。

夫妻贈與額度沒有限制，而且因為不列入贈與總額，不需繳納贈與稅，但還是要向國稅局申報。

• 分年贈與注意事項

分年贈與優點：

一、每年贈與不動產現值 244 萬元以下，免收贈與稅。
二、夫妻共同持有再將房屋贈與子女，所需移轉時間為單方贈與的一半。

分年贈與缺點：

一、每次贈與都須支付規費、契稅和土地增值稅。
二、如果不動產現值高，需花費較長時間移轉。
三、不動產現值變化大，難以預測稅費每年漲幅。

贈與過戶常見問題

最後幫您整理民眾辦理過戶前常有的疑問：

• Q1：每人每年贈與稅免稅額多少？

每人每年贈與稅免稅額以 244 萬元為限，也就是無論贈與多少人，累積財產金額不得超過 244 萬元。財產包含不動產、動產和一切具財產價值的權利，例如黃金、股票、存款、公債和信託權益等。如果超過免稅額，應於贈與日後 30 天內申報贈與稅。

無論是父母贈與、二等親贈與還是三等親贈與，每人每年贈與免稅額都一樣是 244 萬元，不會因為身份而有不同。

• Q2：房子贈與過戶要多久？

完整房子贈與過戶流程包含申請印鑑證明、申報稅費和登記，約需 20～45 個工作天。在已經申報印花稅、契稅、土地增值稅和贈與稅的條件下，到地政事務所登記產權移轉，最快 3～5 天能完成過戶。

• Q3：房子過戶可以自己辦嗎？

可以！但由於房子過戶流程複雜，需要填寫申請書並準備文件到不同機構辦理，通常會委託信任的親友或代書辦理。除了降低退件機率，省下時間和人力成本外，由專業人士監管過戶流程，申請人也能更安心。

• Q4：房子可以過戶給小孩嗎？

可以，如果父母想將房子過戶給子女，可以選擇買賣或贈與。買賣過戶的優點是不需繳納贈與稅，且未來子女售出房屋時，會以當初成交價金計算現值（較低）；而贈與過戶的優點是子女不需繳納房地合一稅，且父母可利用分年贈與，將移轉價值控制在贈與免稅額以內。

• Q5：房屋贈與子女要注意什麼？

無論贈與對象是不是親屬，都須依法申報印花稅、契稅、土地增值稅和贈與稅。

需要特別注意的是，如果子女在接受贈與後 2 年內出售房屋，須繳納高額房地合一稅。因為房地合一稅是「（成交價-取得成本-相關費用及土地漲價總數額）×房地合一稅率」，而贈與的取得成本是 0 元，這樣計算後稅額可能會相當高。

此外，如果父母在贈與後 2 年內不幸去世，該房產需列入遺產申報，並且課徵遺產稅。

部分民眾好奇：「遺產的價值在免稅額以下要不要申報？」答案是要的！依遺產及贈與稅法施行細則§20 規定，不論遺產金額大小，都有義務申報遺產稅。如果在遺產免稅額之內，也需檢附相關文件證明。

不動產過戶總結

由於過戶涉及稅務、產權移轉等層面，建議在比較買賣、贈與和繼承的差異後，依個人狀況選擇適合的過戶方式，並於必要時諮詢代書、會計師或財務顧問等專業建議，以合法、正規的方式完成過戶哦！

如果對不動產過戶還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業代書團隊為你服務，針對不同需求、問題一一解答！

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